2026年（令和8年）公示地価 大阪府 大阪市北区 東天満１丁目４番３
大阪府 大阪市北区東天満１丁目４番３の公示地価詳細。公示地価とは、国土交通省より公示された「標準地」の価格です。不動産や土地の取引、税金の評価の目安としてご利用ください。
大阪府 大阪市北区東天満１丁目４番３の公示地価
標準地の公示地価
2,170,000円/m²
公示地価の推移（大阪府 大阪市北区東天満１丁目４番３）
地価推移（円/m²）
地点情報
標準値番号
大阪北5-22
所在及び地番
大阪府 大阪市北区東天満１丁目４番３
住居表示
東天満１－７－１７
調査基準日
2026年1月1日
価格(円/m²)
2,170,000(円/m²)
地積(m²)
249(m²)
形状（間口：
奥行き）
不整形 (1 : 1.2)
利用区分、構造
建物等の敷地、SRC（鉄骨鉄筋コンクリート造）
利用現況
店舗 、 事務所
周辺の土地の利用現況
中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況
北 40m 国道
その他の接面道路
給排水等状況
ガス ・ 水道 ・ 下水
交通施設、距離
大阪天満宮、 140m
用途区分、高度地区、
防火・準防火
商業地域
防火地域
森林法、公園法、
自然環境等
建ぺい率(%),容積率(%)
80(%) 800(%)★
都市計画区域区分
市街化区域
不動産鑑定士による鑑定評価額の決定の理由の要旨（抜粋）
地域要因の将来予測、市場の特性など
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 事務所ビルを中心とし周辺では共同住宅もみられる地域で、今後も現状のまま推移すると予測する。当面の地価動向については需給逼迫により高値安定基調で推移していくものと予測する。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は大阪市内中心部の商業地域一帯である。主な需要者は国内外の機関投資家、不動産事業法人等である。マーケットサイクルの中では高値圏内にあり物件選別の目は厳しい。土地建物一体の収益物件に関しては引き続き旺盛な需要が見受けられ、優良物件に需要が集中して物件価格が競り上がっている。開発事業用地に関しては、建築費の高騰、金利上昇等の懸念材料も見受けられる。地域・物件間の格差が大きく中心価格帯は見出し難い。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
比準価格は価格牽連性が認められる取引事例を採用し試算したもので、市場実態を反映した実証的な価格として信頼性が高い。一方、収益価格は、多数の想定項目が介在しており、比準価格と比べてやや精度が劣るものの、土地の本来的な収益性を反映した理論的な価格として有用である。以上から、代表標準地価格との検討を踏まえ、比準価格を中心に、収益価格を関連付け、鑑定評価額を決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 市内中心部の不動産市況はオフィス賃料及び住宅賃料の上昇を背景に堅調に推移している。長期金利や海外経済の動向には引き続き留意が必要である。 |
| 地域要因 | 南森町エリアの外縁部に位置し、中小規模のオフィスが多いエリアとなっている。近時ではマンション開発も盛んに行われている。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 中高層の店舗、事務所ビル、共同住宅が建ち並ぶ商業地域であり、地域の状況に特段の変化はなく、地価は上昇傾向で推移していくものと予測する。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は北区及びその周辺区の事務所や店舗、共同住宅等が混在する商業地域と判定される。主たる需要者は国内外の機関投資家、不動産会社等である。南森町エリアはオフィスや共同住宅等の集積度が高く、多様な用途の用地取得需要が競合する。取引される画地の規模は様々であり、市場の中心価格帯の把握が困難である。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
比準価格は同一需給圏内に存する商業地域の取引事例を採用し適切な補修性を行った。収益価格は、想定項目が介在するものの、土地の収益性を反映した理論的な価格として求められた。本件では不動産市場で形成された取引価格に基づく比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地との均衡性にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 市内中心部では既存の収益物件を中心に低利回りでの取引が散見される。今後の長期金利や海外経済の動向への警戒が必要で不透明な局面にある。 |
| 地域要因 | 市内中心部周辺におけるマンション等の事業用地の需要が旺盛で、地価は上昇傾向にある。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
ご注意
・本サイトで掲載している公示地価・基準地価のデータは営業エリアのみ掲載しております。
※データを掲載している地域においても営業エリア外の場合がございます。
・本サイトでの公示地価・基準地価は国土交通省運営の「標準地・基準地検索システム」掲載データを基にしております。正確なデータについては国土交通省のサイトをご覧ください。
・公示地価・基準地価は実勢価格とは異なります。
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