2024年（令和6年）公示地価 大阪府 大阪市天王寺区 上本町８丁目３０３番４
大阪府 大阪市天王寺区上本町８丁目３０３番４の公示地価詳細。公示地価とは、国土交通省より公示された「標準地」の価格です。不動産や土地の取引、税金の評価の目安としてご利用ください。
大阪府 大阪市天王寺区上本町８丁目３０３番４の公示地価
標準地の公示地価
1,020,000円/m²
公示地価の推移（大阪府 大阪市天王寺区上本町８丁目３０３番４）
地価推移（円/m²）
地点情報
標準値番号
大阪天王寺5-1
所在及び地番
大阪府 大阪市天王寺区上本町８丁目３０３番４
住居表示
上本町８－３－４
調査基準日
2024年1月1日
価格(円/m²)
1,020,000(円/m²)
地積(m²)
333(m²)
形状（間口：
奥行き）
(1 : 2)
利用区分、構造
建物等の敷地、SRC（鉄骨鉄筋コンクリート造）
利用現況
住宅 、 事務所
周辺の土地の利用現況
中高層の事務所、共同住宅が混在する商業地域
前面道路の状況
東 27m 市道
その他の接面道路
給排水等状況
ガス ・ 水道 ・ 下水
交通施設、距離
大阪上本町、 590m
用途区分、高度地区、
防火・準防火
商業地域
防火地域
森林法、公園法、
自然環境等
建ぺい率(%),容積率(%)
80(%) 600(%)★
都市計画区域区分
市街化区域
不動産鑑定士による鑑定評価額の決定の理由の要旨（抜粋）
地域要因の将来予測、市場の特性など
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 中高層の店舗付共同住宅、事務所ビル等が幹線道路沿いに建ち並ぶ商業地域として成熟しつつあり、大きな要因変動は認められず、概ね現状の利用状況を維持しつつ推移するものと予測する。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、天王寺区及び周辺区内に存する幹線道路沿い及びその背後における商住混在地域である。主たる需要者は、事業用地を求める企業の他、マンション開発業者等も見られる。駅接近性や利便性等立地条件が良好な地域であり、開発業者の用地取得需要は引き続き堅調であることから、地価は概ね上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯は個別性が強く、ばらつきが大きいが、標準的画地規模で約３００～３５０百万円程度である。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
比準価格は豊富な取引事例から求めたものであり、市場実態を反映した価格である。収益価格は理論的な価格であるが、将来の収益・費用の予測等において想定事項が多く、やや信頼性に欠ける。収益性を重視すべき商業地ではあるが、収益価格の説得力がやや劣ることから、市場を反映した実証性に優れる比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討、市場の動向を踏まえ、単価と総額との関連性にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 天王寺区は都心部からの需要の広がり及び人口流入を受けたマンション素地需要も相まって、不動産市況は概ね堅調に推移している。 |
| 地域要因 | オフィスビルの需要に大きな変化はないが、利便性の高い幹線沿いにあり、マンション素地としての需要が堅調で、地価は安定的に推移している。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 幹線道路沿いに事務所・店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域である。地域内に格別の変動要因は認められないことから、当面は現状を維持して推移していくものと予測する。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は天王寺区及び周辺区の中高層の事務所ビル及び中高層の店舗兼共同住宅等が混在する商業地域である。需要者は賃貸用の店舗・事務所用地を求める投資家や自社ビル用地を求める法人等が中心であると思料される。一方、比較的規模の大きい開発素地の供給が限定的なことから需要は強含みとなっている。建物の用途、画地の規模・形状等で大きく異なるため、需要の中心価格帯は見出しがたい。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
比準価格は同一需給圏内の類似地域より多数の取引事例を収集分析して得たものであり市場の実勢を反映した実証的な価格である。一方で収益価格は想定事項も多く、適切な市場賃料の把握並びに適切な還元利回りの把握がやや困難であることに留意する必要がある。以上を総合的に勘案した結果、本件では比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 景気は回復傾向が認められるが、資材価格の高騰及び物価の上昇さらには金融資本市場の変動等に留意する必要がある。 |
| 地域要因 | 経済市況に一部先行き不透明感があるものの、底堅い需要が認められることから、店舗・事務所・共同住宅等の需要は総じて安定的に推移している。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
ご注意
・本サイトで掲載している公示地価・基準地価のデータは営業エリアのみ掲載しております。
※データを掲載している地域においても営業エリア外の場合がございます。
・本サイトでの公示地価・基準地価は国土交通省運営の「標準地・基準地検索システム」掲載データを基にしております。正確なデータについては国土交通省のサイトをご覧ください。
・公示地価・基準地価は実勢価格とは異なります。
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