2024年（令和6年）公示地価 兵庫県 神戸市垂水区 つつじが丘２丁目１１番１２
兵庫県 神戸市垂水区つつじが丘２丁目１１番１２の公示地価詳細。公示地価とは、国土交通省より公示された「標準地」の価格です。不動産や土地の取引、税金の評価の目安としてご利用ください。
兵庫県 神戸市垂水区つつじが丘２丁目１１番１２の公示地価
標準地の公示地価
92,200円/m²
公示地価の推移（兵庫県 神戸市垂水区つつじが丘２丁目１１番１２）
地価推移（円/m²）
地点情報
標準値番号
神戸垂水-8
所在及び地番
兵庫県 神戸市垂水区つつじが丘２丁目１１番１２
住居表示
調査基準日
2024年1月1日
価格(円/m²)
92,200(円/m²)
地積(m²)
186(m²)
形状（間口：
奥行き）
(1 : 1.2)
利用区分、構造
建物等の敷地、W（木造）
利用現況
住宅
周辺の土地の利用現況
一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況
南 6m 市道
その他の接面道路
給排水等状況
ガス ・ 水道 ・ 下水
交通施設、距離
垂水、 4,500m
用途区分、高度地区、
防火・準防火
第一種低層住居専用地域
森林法、公園法、
自然環境等
建ぺい率(%),容積率(%)
50(%) 100(%)★
都市計画区域区分
市街化区域
不動産鑑定士による鑑定評価額の決定の理由の要旨（抜粋）
地域要因の将来予測、市場の特性など
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は閑静な戸建住宅地域として成熟しており、特に変動要因がないことから今後も現状維持のまま推移するものと予測する。当該地域の地価水準は、需給関係から横ばい傾向で推移すると予測される。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は概ねＪＲ山陽本線、山陽電鉄本線及び市営地下鉄西神山手線沿線で神戸市の圏域。需要者の多くは神戸市内の居住者が占める。最寄駅から距離を置く郊外の大規模分譲住宅団地で供給圧力がある。良好な居住環境であるが需給関係から地価は横ばい傾向で推移している。土地は１，７００万円程度の物件が需要の中心となっている。また、新築の戸建住宅分譲は４，０００万円程度の物件が需要の中心となっている。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
当該地域は収益性に比べ居住についての快適性、利便性が選好される大規模団地の住宅地域であり、収益物件は会社員等の転勤による一時的な貸家住宅が見られる程度で、皆無に近く、自用目的の取引が大半を占め、取引価格水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、収益還元法を不採用とし、代表標準地との検討を踏まえて、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 大規模団地の分譲、人気学校区への人口移動等、選好性の偏在化傾向があるも、宅地需給関係は概ね安定的又は堅調に推移している。 |
| 地域要因 | 中規模一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域で、駅からやや距離があるが、特に地域要因の変動は認められない。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は中規模戸建住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域であり、特段の地域要因の変動はみられない。開発後相当年数を経た大規模住宅団地であり、需要に比して供給圧力が強く地価は弱含みで推移するものと予測する。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏はＪＲ山陽本線、山陽電鉄本線並びに市営地下鉄西神・山手線沿線で、概ね神戸市西部の住宅地域を包含する圏域。需要者は神戸市内の居住者が大半を占めている。開発後相当年数を経た大規模住宅団地内の住宅地域であり、需要に比して供給圧力が強く地価は弱含みで推移している。市場の中心となる価格帯は１９０㎡程度の標準的な規模の土地で１，５００万円～１，８００万円程度、新築の戸建住宅は３，５００万円～４，０００万円程度である。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
対象標準地は戸建住宅用に開発された住宅団地内の宅地であり、賃借需要を想定するのは現実妥当性を欠くため収益価格は求めることができなかった。居住の快適性・利便性に着目した自用目的の土地取引が中心となっていることから、本件は市場性を反映した比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 垂水区の人口は微減。垂水駅・舞子駅徒歩圏の地価は上昇基調が継続。バス圏の地価は横這い傾向で推移している。 |
| 地域要因 | 地域の状況に特段の変化はないが、開発から相当の年数を経過したバス圏の大規模住宅団地であり、需給はやや下落傾向で推移している。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
ご注意
・本サイトで掲載している公示地価・基準地価のデータは営業エリアのみ掲載しております。
※データを掲載している地域においても営業エリア外の場合がございます。
・本サイトでの公示地価・基準地価は国土交通省運営の「標準地・基準地検索システム」掲載データを基にしております。正確なデータについては国土交通省のサイトをご覧ください。
・公示地価・基準地価は実勢価格とは異なります。
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