2026年（令和8年）公示地価 兵庫県 神戸市東灘区 住吉山手９丁目１５６４番４
兵庫県 神戸市東灘区住吉山手９丁目１５６４番４の公示地価詳細。公示地価とは、国土交通省より公示された「標準地」の価格です。不動産や土地の取引、税金の評価の目安としてご利用ください。
兵庫県 神戸市東灘区住吉山手９丁目１５６４番４の公示地価
標準地の公示地価
95,800円/m²
公示地価の推移（兵庫県 神戸市東灘区住吉山手９丁目１５６４番４）
地価推移（円/m²）
地点情報
標準値番号
神戸東灘-32
所在及び地番
兵庫県 神戸市東灘区住吉山手９丁目１５６４番４
住居表示
住吉山手９－１５－８
調査基準日
2026年1月1日
価格(円/m²)
95,800(円/m²)
地積(m²)
134(m²)
形状（間口：
奥行き）
(1 : 2)
利用区分、構造
建物等の敷地、W（木造）
利用現況
住宅
周辺の土地の利用現況
中規模一般住宅が多い山手の住宅地域
前面道路の状況
北 5m 市道
その他の接面道路
給排水等状況
ガス ・ 水道 ・ 下水
交通施設、距離
阪急御影、 2,600m
用途区分、高度地区、
防火・準防火
第一種低層住居専用地域
森林法、公園法、
自然環境等
建ぺい率(%),容積率(%)
50(%) 100(%)★
都市計画区域区分
市街化区域
不動産鑑定士による鑑定評価額の決定の理由の要旨（抜粋）
地域要因の将来予測、市場の特性など
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 山腹部に存在する中規模一般住宅が多い古い住宅団地である。バス便利用の地域で駅から遠く需要はやや弱含み傾向で推移するものと予測する。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は阪急電鉄神戸線、ＪＲ東海道本線、阪神電鉄本線等で、概ね神戸市及び阪神間諸都市に存する住宅地域である。需要者は神戸市の他阪神間諸都市の居住者も多く東灘区の土地需要は全体的に比較的底堅いが、当地域は駅から遠く古くからの比較的小規模団地で需要はやや弱含み傾向である。標準地と同規模程度であれば土地は１３００万円前後が需要の中心である。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
中規模一般住宅が多い山手の住宅地域であり、個人向けの自用目的の戸建住宅地としての取引が中心である。公法上の規制等により、事業採算性の観点から有効な賃貸住宅を想定することが困難であるため収益価格は試算しなかった。比準価格は地域的特性の類似した事例を多く収集することができたため、信頼性は高いと言える。よって代表標準地との検討を踏まえ、信頼性の高い比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 東灘区は東側が芦屋市と隣接し、北部のバス便利用地域を除き、住環境の良い住宅地を中心に土地需要は底堅い。 |
| 地域要因 | 地域要因に特に変動はない。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 一般住宅が多い山手の住宅地域であり、周辺環境に変化は見られず今後も現状を維持するものと予測する。駅接近性が劣る傾斜地の宅地に対する需要は弱含みである。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は神戸市兵庫区から東灘区及び芦屋市までの山手の住宅地域一帯と判定した。需要者は神戸市及び周辺市の居住者が中心である。駅から距離がある傾斜地であり利便性が劣るものの、相対的な割安感から一定の需要が見込まれる。取引件数が少なく市場の中心価格帯は見出しにくい状況であるが、土地は標準地と同規模であれば、１，３００万円程度と目される。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
周辺地域では民間の賃貸住宅が見いだせず、賃貸市場が成立していないため、収益還元法は適用しなかった。当該地域は自己使用目的の取引が一般的であり、居住の快適性及び利便性が重視され、代替性を有する類似不動産の取引価格水準を指標として土地価格が形成されるものと思料する。したがって、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地からの検討を踏まえて標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 東灘区の人口は減少傾向で推移している。区内の住宅地需要は総じて堅調であるが、山麓部等の利便性が低い地域の需要は弱含みである。 |
| 地域要因 | 地域要因に大きな変化は認められない。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
ご注意
・本サイトで掲載している公示地価・基準地価のデータは営業エリアのみ掲載しております。
※データを掲載している地域においても営業エリア外の場合がございます。
・本サイトでの公示地価・基準地価は国土交通省運営の「標準地・基準地検索システム」掲載データを基にしております。正確なデータについては国土交通省のサイトをご覧ください。
・公示地価・基準地価は実勢価格とは異なります。
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