相続したマンションの売却で利用できる控除特例一覧！控除額・適用要件を解説

相続したマンションを売却すると、印紙税や登録免許税、譲渡所得税が課税される可能性があります。

中でも売却益に課される譲渡所得税は、税額が数百万円になるケースもあります。一方、要件を満たせば控除特例を適用して譲渡所得税の負担を軽減することが可能です。

今回は、相続マンションの売却時に使える4つの特例の内容や適用要件などを解説しますので、ぜひ参考にしてください。

相続したマンションの売却で課される税金

相続したマンションを売却すると、以下の税金が発生する可能性があります。

• 印紙税：売買契約書に記載される金額に応じた収入印紙を貼付して納める税金
• 登録免許税：相続登記（不動産の名義を被相続人から相続人へ変更する手続き）や抵当権抹消登記（不動産に設定される金融機関の担保権を登記簿から抹消する手続き）にかかる税金
• 譲渡所得税（所得税・住民税・復興特別所得税）：売却益に対して課される税金

上記の中で特に税負担が重くなりやすいのが、マンションの売却益（譲渡所得）に課税される譲渡所得税（所得税・住民税・復興特別所得税）です。

売却時の譲渡所得は、売却金額からマンションを取得したときの費用や売却時の諸費用を差し引いて求めます。

築年数の古いマンションを相続した場合、売買契約書などが残っておらず、当時の購入金額がわからないケースが少なくありません。

購入金額がわからない場合、売却価格の5%を概算取得費として譲渡所得を計算することもできます。しかし、概算取得費を用いると譲渡所得が本来よりも高く算出されてしまい、税負担が重くなる場合があります。

一方、相続したマンションを売却する際も、通常の不動産売却と同様に控除特例を適用することで譲渡所得税の負担を軽減することが可能です。

売却を検討する際は、適用できる控除特例がないかよく確認することが大切です。以降では、各控除特例の適用要件や他の制度と併用ができるかどうかを詳しく解説します。

相続マンションの売却で利用できる控除特例1．3,000万円特別控除

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除（以下、3,000万円特別控除）は、マイホームを売却したときに譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度です。

この特例を適用できると、譲渡所得が3,000万円を超える部分にしか譲渡所得税がかからなくなるため、税負担を大幅に軽減する効果が期待できます。

適用要件

3,000万円特別控除を利用するためには、以下の要件を満たす必要があります。

1. 売主が住んでいる家を売ること
2. 以前住んでいた家の場合は、家屋や家屋とともに譲渡する敷地は、転居から3年後の12月31日までに売却すること
3. 家を取り壊した土地であり、取り壊しから1年以内に契約し、かつ住まなくなってから3年後の12月31日までに売却し、取り壊し後は駐車場などに使っていないこと
4. 災害で家がなくなった場合は、決められた期限内にその土地を売ること
5. 売った年の前年および前々年にこの特例や譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例を利用していないこと
6. 売った年、その前年および前々年にマイホームの買換えや交換の特例を利用していないこと
7. 売却した家や土地について、収用などの特別控除など他の特例を利用していないこと
8. 親子や夫婦など、特別な関係にある人への売却でないこと

出典：No.3302 マイホームを売ったときの特例｜国税庁

3,000万円特別控除は、売主本人がそのマンションに住んでいたことが前提となる控除特例です。

被相続人と別居しており、相続人自身は一度もそのマンションに住んでいなかったのであれば、売却時に3,000万円特別控除は適用できません。

一方、被相続人と同居していた相続人がマンションを売ったときや、相続したマンションに相続人が住んだあとに売却したときは、他の要件を満たせば控除特例の対象となります。

3,000万円特別控除を適用するためには、確定申告が必要です。適用した結果、譲渡所得税が0円となる場合でも、期限内に必ず確定申告をしなければなりません。

確定申告の期限は、マンションを売却した翌年の2月16日から3月15日まで（期限日が土日の場合は翌月曜日）です。

【要注意】相続空き家の3,000万円特別控除はマンションには適用不可

亡くなった被相続人が暮らしていた空き家を相続した後に売却する場合、一定の要件を満たすと「相続空き家の3,000万円特別控除」を適用できます。

この控除特例を適用できると、相続によって取得した空き家に相続人が住んでいなかったとしても、売却時の譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。

しかし、相続で取得した空き家がマンションの場合、相続空き家の3,000万円特別控除は適用できません。マンションのような「区分所有建物登記がされている建物」はこの控除特例の対象外であると定められているためです。

そのため、相続したマンションの売却時に3,000万円の特別控除を適用するためには、相続人自身がそのマンションに居住した後に売却するケースに限られます。

併用できない特例・制度

3,000万円特別控除と併用ができる控除特例とできないものは下記の表をご覧ください。

所有期間が10年を超えるマンションに相続人本人が居住していた場合、売却時には3,000万円特別控除と軽減税率の特例を併用でき、税負担を大幅に軽減できる可能性があります。

相続マンションの売却で利用できる控除特例2．軽減税率の特例

軽減税率の特例は、10年を超えて所有していたマイホームを売却した場合、譲渡所得税を計算する際の税率が通常よりも引き下げられる制度です。

本来であれば、売却した年の1月1日時点の所有期間が5年を超えるマイホームを売却する場合の税率は20.315%ですが、軽減税率の特例を利用すると以下の通りに軽減されます。

適用要件

軽減税率の特例を利用するためには、以下の要件を満たす必要があります。

1. 日本国内にある居住用の家で、売主自身が住んでいる家であること
2. 以前に住んでいた家であり、住まなくなってから3年後の12月31日までに売ること
3. その家と一緒に売る土地や借地権であること
4. 家を取り壊した場合は、10年以上所有しており、取り壊し後1年以内に契約し、かつ住まなくなってから3年以内に売却し、取り壊し後は駐車場などに使っていないこと
5. 災害で家がなくなった場合は、決められた期限内にその土地を売ること
6. 売った年の1月1日時点で、家と土地の所有期間がともに10年を超えていること
7. 売った年の前年および前々年にこの特例を利用していないこと
8. 売却した家や土地について、買換えや交換など他の特例を利用していないこと
9. 親子や夫婦など、特別な関係にある人への売却でないこと

出典：No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例｜国税庁

軽減税率の特例は3,000万円特別控除と同様に、売主自身が住んでいたマンションを売却するときに一定の要件を満たすと適用できます。

売主が住んでいた期間に関する要件はありませんが、相続したマンションを売却する場合は被相続人が取得した日から数えて所有期間が10年を超えている必要があります。

併用できない特例・制度

前述のとおり、3,000万円特別控除と軽減税率の特例は併用が可能ですが、買い換え特例とは選択制となります。併用の可否については以下をご覧ください。

相続マンションの売却で利用できる控除特例3．買い換え特例

特定の居住用財産の買換えの特例（以下、買い換え特例）は、マイホームの売却益にかかる課税を次に購入した新居を将来売却するときまで先送りにできる制度です。

この特例を適用しても譲渡所得税が免除されるわけではありませんが、現在住んでいるマンションの売却益をより多く手元に残せる可能性があります。

適用要件

買い換え特例を利用するための要件は以下の通りです。

1. 2027年12月31日までに売却すること
2. 売ったマイホームと買い換えたマイホームがいずれも日本国内にあること
3. 売った資産は売主自身が住んでいる家屋などであること
4. 売主の居住期間が10年以上かつ売った年の1月1日において家屋および敷地の所有期間がともに10年を超えていること
5. 親子や夫婦など特別の関係がある人に対する売却でないこと
6. 売却代金が1億円以下であること
7. 売った年の前年から翌年までの3年の間にマイホームを買い換え、所定の期限内に住み始めること
8. 新築住宅の場合は一定の省エネ基準に関する要件を満たすこと
9. 買い替えるマイホームが耐火建築物の中古住宅である場合、取得の日以前25年以内に建築されていること、または耐震基準を満たすこと
10. 買い換える建物の床面積が50㎡以上かつ土地面積が500㎡以下であること
11. 売った年、その前年および前々年に3,000万円特別控除や軽減税率の特例などを受けていないこと

出典：No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例｜国税庁

買い換え特例を受けるためには、3,000万円特別控除や軽減税率の特例と同様、相続したマンションを相続人自身が住むために利用していなければなりません。

また、軽減税率の特例と同様に、被相続人が取得した日から数えて所有期間が10年を超えるマイホームを売却することが要件に含まれています。

ただし、この特例については売主自身も売却するマンションに10年以上住んでいなければ適用できません。他にも、売却代金や買い替える建物の床面積などにも要件が設けられています。

併用できない特例・制度

買い換え特例と併用できる制度としては取得費加算の特例が挙げられます。一方、3,000万円特別控除や軽減税率の特例とは併用できません。

相続マンションの売却で利用できる控除特例4．取得費加算の特例

取得費加算の特例は、売主が相続時に納めた相続税のうち一定金額をマンションの取得費に上乗せできる制度です。

この特例を受けると、取得費が増えることで課税の対象となる譲渡所得が少なくなるため、譲渡所得税の負担を抑える効果が期待できます。

適用要件

取得費加算の特例を利用するには、以下の要件をすべて満たす必要があります。

• 相続または遺贈によって財産を取得した人であること
• 相続した財産に対して相続税が課税されており、実際に相続税を納めていること
• 相続開始のあった日の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までにマンションを売却していること

出典：No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例｜国税庁

3つ目の要件にある売却期限は、相続の開始を知った日（通常は被相続人が亡くなった日）から数えると3年10か月以内となります。

取得費加算の特例を適用するためには、マンションを売却する相続人自身が、相続税を納めている必要があります。

各相続人が相続した遺産の合計額（正味の遺産総額）が、基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）の範囲内に収まり、相続税が発生しなかった場合は利用できません。

一方、3,000万円特別控除や軽減税率の特例とは異なり、相続人が売却したマンションに住んでいなかった場合でも利用が可能です。

併用できない特例・制度

取得費加算の特例は、3,000万円特別控除や軽減税率の特例などと併用ができます。

相続したマンションに相続人自身が居住していた場合は、控除特例を併用することで譲渡所得税の負担を大幅に軽減できる可能性があります。

まとめ

相続したマンションを売却する場合、「3,000万円特別控除」「軽減税率の特例」「買い換え特例」「取得費加算の特例」を適用できる可能性があります。

このうち取得費加算の特例は、相続したマンションに相続人が住んでいなくても適用が可能です。一方、3,000万円特別控除や軽減税率の特例は、売却したマンションに相続人自身が住んでいたことが要件の1つとなります。

各控除特例には適用要件が細かく定められており、併用できる組み合わせとできない組み合わせがあります。相続したマンションを売却する際は、税理士や最寄りの税務署、住宅売買専門の不動産会社などに相談し、自身の状況に応じた特例を選択することが大切です。

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