【データで解説】築20年マンションの売却相場は？「築25年」までに売るべき理由と高く売るコツ

築20年のマンション売却を検討している方にとって「今の相場はいくらなのか」「このまま持ち続けるべきか、今すぐ売るべきか」は最も気になるポイントです。結論から言えば、築20年はマンションを高く売却するための「ラストチャンス」とも言える重要なタイミングです。

本記事では、最新のデータに基づく築20年マンションの売却相場や、築25年を境に価格が急落する理由を詳しく解説します。さらに、築20年の物件を少しでも高く、スムーズに売却するためのプロのコツもご紹介しますので、ぜひ参考にしてください。

築20年マンションの売却相場はいくら？

東日本不動産流通機構が公表した「首都圏中古マンション・中古戸建住宅 地域別・築年帯別成約状況【2026年1〜3月】」によると、首都圏における築16〜20年の中古マンションの平均成約価格は7,021万円、平均平米単価は103.5万円です。

築20年前後のマンションは、新築・築浅物件に比べて価格が手頃でありながら、設備や間取りが現代のライフスタイルと大きく乖離していないため、中古市場でもとくに需要の高い築年帯です。築16〜20年の平均成約価格は前年同期比で10.2％上昇しており、近年の中古マンション市況の上昇をしっかりと反映しています。

【首都圏】築年数ごとのマンション売却価格と値下がり率

同データによれば、首都圏の中古マンションの築年帯別平均成約価格は以下のとおりです。

平均価格は、経年によって一律に下落していくわけではありません。「〜築20年（7,021万円）」から「〜築25年（6,593万円）」への下落率は約6.1％と比較的緩やかであるのに対し「〜築25年」から「〜築30年（5,133万円）」は約22.1％と、下落が一気に加速します。さらに築30年を超えると、平均成約価格は築25年以内の半分以下の水準まで下がります。

つまり、築20〜25年は価格が急落する手前の「ラストチャンス」ともいえる築年帯なのです。

【エリア別】築20年マンションの平均売却相場

マンションの売却相場は、築年数だけでなくエリアによっても大きく異なります。首都圏の都県・地域別に、築16〜20年の平均成約価格を見てみましょう。

東京都区部では築20年でも平均成約価格は9,000万円を超えており、同じ東京都内でも多摩地域とは2倍近い価格差があります。新築・築浅物件の価格高騰が続く都心部では、築20年前後の物件が「現実的な選択肢」として多くの購入検討者に支持されている状況です。

ただし、上記はあくまで平均値です。実際の売却価格は、駅からの距離や階数、方角、室内の状態、管理状況などの個別要因によって大きく変動します。正確な相場を知るには、周辺の取引事例に精通した不動産会社の査定を受けることが大切です。

マンション売却は「築20年」がベストタイミングと言われる4つの理由

データが示すとおり、築20年はマンション売却の大きな分岐点です。ここでは、なぜ築20年、遅くとも築25年までに売却すべきなのか、その理由を解説します。

1. 築25年を超えると価格が急落するから

前述のとおり、築25年を超えると相場価格の下落スピードが加速します。首都圏の平均成約価格で見ると、築25年以内から築30年以内にかけて約22％下落しており、築20〜25年の間の下落率（約6％）とは明確な差があります。

また、築年数が進むほど建物や設備の老朽化が目立ち始め、購入希望者から敬遠されやすくなります。「まだ売れるから」と先延ばしにしているうちに、想定より大幅に安い価格でしか売れなくなるリスクがあります。

2. 「修繕積立金」の値上がり前だから

マンションは一般的に12〜15年周期で大規模修繕工事が行われます。築20〜25年にかけて2回目の大規模修繕を迎えるにあたり、工事費用の確保のために修繕積立金が大幅に値上げされるケースも少なくありません。

修繕積立金や管理費は、買主にとって住宅ローンとは別に毎月発生するランニングコストです。値上げ前に売却できれば、買主の負担感が比較的小さい状態で物件をアピールできます。逆に値上げ後は、月々のコストの高さが検討のハードルとなる可能性があります。

3. 室内設備の寿命が近づいているから

キッチンや浴室、給湯器といった住宅設備の寿命は、一般的に15〜20年程度とされています。築20年を超えると設備の故障リスクが高まり、買主は購入後の交換費用を見込んで値引き交渉をしてくる可能性が高くなります。

設備がまだ使える状態のうちに売却すれば、こうした値引き圧力を受けにくく、結果として手残りを確保しやすくなります。

4. 住宅ローン控除の適用条件が有利に働くケースがあるから

2022年度の税制改正により、現在は1982年1月1日以降に建築された住宅（新耐震基準適合住宅）であれば、築年数にかかわらず住宅ローン控除の適用対象となっています。築20年のマンションは当然この要件を満たします。

一方で、買主の中には「中古マンションは築25年以内でなければローン控除が使えない」という旧制度のイメージを持っている方も少なくありません。築20年であれば、旧要件の基準でも余裕を持って範囲内であるため、控除の対象であることをスムーズにアピールでき、買主の背中を押しやすくなります。

自分でマンションの売却相場を調べる3つの方法

不動産会社に査定を依頼する前に、ご自身で大まかな相場を把握しておくことは、相場より低い金額での売却を避けるうえで非常に大切です。ここでは、自分でマンションの売却相場を調べる方法をご紹介します。

1. 不動産ポータルサイト

SUUMOやLIFULL HOME’Sなどの不動産ポータルサイトでは、同じマンション内の別の部屋や条件が近いマンションがいくらで売り出されているかを確認できます。

ただし、ポータルサイトに掲載されているのは、あくまで売主が決めた売出価格である点には注意が必要です。実際には売出価格から値下げして成約に至るケースも多いため、参考値として捉えましょう。

2. レインズ・マーケット・インフォメーション

レインズ・マーケット・インフォメーションは、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営するサイトで、実際に売買が成立した「成約価格」のデータを検索できます。個人が特定されない形で、エリアや築年数、専有面積などの条件を絞り込んで調べられるため、売出価格よりも実態に近い相場感をつかめます。

3. 不動産情報ライブラリ

不動産情報ライブラリは、国土交通省が提供する情報システムで、過去の不動産取引価格情報などを地図上で確認できます。取引価格のほか、地価公示や都市計画などの情報もあわせて閲覧できるため、公的で信頼性の高いデータを参考にしたい場合に有効です。

築20年のマンションを少しでも高く売却する3つのコツ

築20年のマンションは需要が高い反面、市場に出回る競合物件も多いため、売り出し方には工夫が必要です。ここでは、高値売却につながる3つのコツをご紹介します。

1. 水回りのハウスクリーニングを徹底する

築20年ともなると、キッチンや浴室など水回りの使用感はどうしても目立ちます。リフォームまでする必要はありませんが、プロのハウスクリーニングを入れて清潔感を高めることは、内覧時の印象を大きく向上させます。

水回りの清潔感は、購買意欲に直結するポイントです。東急リバブルでは、キッチン・バス・洗面・トイレをクリーニングする「水まわりブライトニング」を提供しています。

2. 設備などの不具合を隠さない

給湯器の不調や水漏れの履歴など、設備に不具合がある場合は、事前に不動産会社へ伝え、買主にも正しく告知することが大切です。不具合を隠したまま売却すると、引き渡し後に契約不適合責任を問われ、補修費用の負担や契約解除といったトラブルに発展するおそれがあります。

引き渡し後の不安を軽減する手段として、東急リバブルの「リバブルあんしん仲介保証（建物・設備保証）」も有効です。万が一の故障時にも保証が適用され、買主に安心感を与えられます。

3. 多彩なサービスを提供している不動産会社に依頼する

築20年の物件の魅力を引き出し、適切なターゲットに届けられるかどうかは、不動産会社の販売力にかかっています。相場を正確に見極める査定力に加え、ハウスクリーニングや保証、買取などの多彩なサポートメニューを持つ不動産会社であれば、物件や状況に応じた柔軟な売却戦略を立てられます。

査定額の高さだけで選ぶのではなく、その根拠とサポート体制まで確認したうえで、不動産会社を選ぶようにしましょう。

築20年はマンション売却のラストチャンス！まずは正確な査定を

築20年のマンションは、価格が急落する「築25年」を迎える前の、高く売れる最後のタイミングと言えます。ご自身で相場を調べることも大切ですが、階数、方角、室内の状態などの個別要因を反映した正確な価値を知るためには、プロによる査定が不可欠です。東急リバブルでは、豊富な取引実績に基づき、お客様のマンションの適正価格をご提示いたします。まずは無料査定をご利用ください。

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