相続した土地は3年以内に売却したほうが得？税制や特例も解説

相続した土地は、3年以内に売却するかどうかによって適用できる特例や税率が変わります。売却のタイミングに応じて優遇措置や税率などに違いが生じるのです。

とはいえ、土地を相続した方のなかには「どのタイミングで売却すればいいのかわからない」と悩む方も多いのではないでしょうか。また「できるだけ税負担を抑えて売却したい」と考える方も少なくありません。

そこでこの記事では、相続した土地を3年以内に売却するメリットや適用できる特例、売却時の注意点について解説します。これから土地の相続を控えている方はぜひ参考にしてください。

相続した土地を売却する前に知っておきたい税金の基礎

相続した土地を売却する際は、どのような税金が発生するのかを事前に把握しておくことが重要です。

ここでは、相続した土地を売却する際に押さえておきたい税金の基本について解説します。

相続税と譲渡所得税の違い

相続した土地に関しては「相続時」と「売却時」で課される税金が異なります。

以下がそれぞれの概要となります。

まず、相続税は被相続人から財産を引き継いだ時点で発生します。土地の評価額などをもとに計算され、基礎控除を超えた部分が課税対象となります。基礎控除の計算式は以下のとおりです。

基礎控除額＝3,000万円＋600万円×法定相続人の数

例えば、相続人が3人の場合は4,800万円が基礎控除となり、相続財産が4,800万円以下であれば相続税は発生しません。

一方、譲渡所得税は不動産や株式などの資産を売却し、利益が生じた場合に課される税金です。売却価格から取得費や譲渡費用、特別控除を差し引いて課税譲渡所得を算出します。その後、算出した課税譲渡所得に税率を乗じることで、譲渡所得税が決まります。

短期譲渡・長期譲渡の違い

前述のとおり、譲渡所得税は課税譲渡所得に一定の税率をかけて計算されます。まずは、その基準となる課税譲渡所得の計算方法を確認しておきましょう。

課税譲渡所得＝売却代金－譲渡費用－取得費

譲渡費用は、売却時に発生する仲介手数料や印紙代などを指し、取得費は不動産の購入代金や建築費などです。

この課税譲渡所得に対して税率が適用されますが、不動産の売却においては、この税率が以下のように短期譲渡と長期譲渡で異なります。

このように、所有期間が5年以下の短期譲渡は税率が高く設定されているため、短期間で売却すると税負担が大きくなります。一方で、5年を超えて保有した場合は長期譲渡となり、税率が低くなることから、同じ売却益でも手取り額に差が生じます。

相続土地の所有期間は引き継げる

相続した不動産は、被相続人の所有期間を引き継ぐことが可能です。そのため、所有期間は相続開始時からではなく、被相続人が取得した日から、売却した年の1月1日までの期間で判定されます。

この期間を通算して5年を超えていれば、相続してから5年以内に売却した場合でも長期譲渡として扱われ、低い税率が適用されます。

例えば、被相続人が10年前に取得した土地を相続し、相続後3年以内に売却した場合でも、所有期間は合計で10年以上となるため長期譲渡として扱うことが可能です。

また、相続した土地は3年以内に売却することで、後述する「取得費加算の特例」や「3,000万円特別控除の特例」が利用できる可能性があります。これらの特例を活用することで課税譲渡所得を抑えることが可能です。

利用予定がない土地については、3年以内の売却を検討することが一つの判断材料となるでしょう。

相続した土地を3年以内に売却することで適用できる控除特例

相続した土地を、3年以内を目安に売却すると「取得費加算の特例」が適用となる可能性があります。

また、相続開始直前まで被相続人（亡くなった方）が住んでいた家屋の建つ土地を同じく3年以内を目安に売却することで「相続空き家の3,000万円特別控除」が適用となる可能性があります。

それぞれの控除特例について解説します。

取得費加算の特例

取得費加算の特例は、売却する不動産を相続するときに課税された相続税を、取得費に加算して、課税される譲渡利益を減らせる制度です。

相続開始のあった日の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売却する必要があります。

相続税の申告期限は10カ月であり、特例を利用できる期限は3年10カ月以内です。

特例の詳しい内容は「取得費加算の特例の効果や適用要件」で解説します。

相続空き家の3,000万円特別控除

相続空き家の3,000万円特別控除とは、被相続人の住んでいた自宅を相続した人が売却したときに利用できる特例です。

特例を利用するには、以下の2つの期限内に売却する必要があります。

• 相続してから3年を経過する年の12月31日
• 令和9年12月31日

特別控除の詳しい内容は「相続空き家の3,000万円特別控除の効果や適用要件」で解説します。

取得費加算の特例の効果や適用要件

続いて、取得費加算の特例の効果による節税効果や、適用要件を見ていきましょう。

相続税の一部を取得費に加算できる

取得費加算の特例を利用すると、相続税の一部を取得費に加算できます。

取得費が増えると不動産を売却した時に課税される利益が少なくなり、税負担を軽減できます。

取得費に加算できる金額

取得費を加算できる金額を求める計算式は、以下の通りです。

加算できる相続税額の計算は専門知識が必要なため、税理士に相談しましょう。

適用要件

取得費加算を適用するためには、以下の3つの要件を満たす必要があります。

• 相続や遺贈により財産を取得した人
• 財産を取得した人に相続税が課税されていること
• 相続開始のあった日の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること

遺贈とは、遺言によって財産を取得することを指します。

なお、相続空き家の3,000万円特別控除と取得費加算の特例は併用できないため、どちらの控除特例を利用した方が効果的なのか検討しましょう。

出典：No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例｜国税庁

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相続空き家の3,000万円特別控除の効果や適用要件

ここからは、相続空き家の3,000万円特別控除による節税効果や、適用要件について見ていきましょう。

譲渡所得を最大3,000万円控除

前述のとおり、課税譲渡所得は「売却代金－譲渡費用－取得費」で求められます。

特別控除が適用される場合は、課税譲渡所得から最大3,000万円を差し引くことができ、課税譲渡所得の大幅な圧縮が期待できます。

もし売却益が3,000万円以内であれば、課税譲渡所得がゼロとなり、譲渡所得税は課税されません。

では、特別控除が適用された場合にどの程度の節税効果が見込めるのか、具体例で確認します。

例えば、土地の売却代金が5,000万円、譲渡費用が200万円、取得費が1,500万円としましょう。この場合、特別控除3,000万円が適用されると、課税譲渡所得は以下のように計算されます。

5,000万円（売却代金）－200万円（譲渡費用）－1,500万円（取得費）－3,000万円

＝300万円

本来であれば3,300万円（5,000万円－200万円－1,500万円）が課税対象となるところ、特別控除の適用により300万円まで圧縮されます。

なお、2024年1月以降は相続人が3人以上の場合、最大控除額が2,000万円に引き下げられています。

出典：No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例｜国税庁

適用するには耐震リフォームか建物の除去が必要

特別控除を利用するには、耐震リフォームをするか建物の除去が必要です。

なお、2024年1月1日以降は、譲渡後に工事をしても特別控除を適用できるようになっています。

その他の適用要件

その他の主な適用要件は、以下の通りです。

• 1981年5月31日以前に旧耐震基準で建築された
• 自宅に被相続人以外が住んでいなかった
• 区分所有建物登記がされている建物でない

区分所有建物登記された建物とは、マンションやアパートのような1つの物件に複数の部屋があり、それぞれ登記できる物件です。

相続した土地を3年以内に売却する際に特例を選ぶ基準

ここまで、取得費加算の特例と3,000万円特別控除の仕組みについて解説しました。

これらの特例は併用できないため、いずれか一方を選択する必要があります。そのため、どちらが有利になるかを事前に整理しておくことが重要です。

判断の目安として、相続税の負担が大きい場合は取得費加算の特例が有利になりやすいです。一方で、譲渡益が大きい場合は3,000万円特別控除の活用が有効となります。

ただし、適用要件や計算方法によって結果が異なるケースもあるため、判断が難しい場合は税理士などの専門家に相談しながら進めるとよいでしょう。

相続した土地を売却するなら相続登記を把握しておく

2024年4月からは相続登記が義務化されており、一定期間内に手続きを行う必要があります。

ここでは、相続登記義務化の概要や売却前に相続登記が必要となる理由、司法書士に依頼する場合の費用について解説します。

相続登記義務化の概要

2024年4月1日から開始した相続登記の義務化の要点は以下の3つです。

• 不動産を相続したことを知った日から3年以内に登記が必要
• 期限内に申請を行わない場合は10万円以下の過料も
• 過去の相続分についても義務化の対象

相続登記は、不動産を相続したことを知った日から3年以内に行う必要があります。

正当な理由なく期限内に相続登記の申請を行わなかった場合は、10万円以下の過料が科される可能性があります。ただし、すぐに過料となるわけではなく、まずは登記官から申請を促す「催告」が行われ、それでも対応しない場合に過料の手続きに進む流れです。

また、この義務化は2024年4月1日以降の相続だけでなく、過去の相続分についても対象となります。その場合は施行日から3年以内、すなわち2027年3月31日までに登記を行う必要があります。

なお、遺産分割協議がまとまらず、すぐに登記ができない場合は「相続人申告登記制度」の活用が有効です。これは、相続人が多く話し合いが長引いている場合などに、ひとまず相続登記の申請義務を履行できる制度です。

相続人申告登記は、相続人が複数いる場合でも単独で申し出ることができ、登録免許税もかかりません。手続きに時間を要する見込みの場合は活用を検討しましょう。

売却前に相続登記が必要な理由

相続登記が義務化された背景には「所有者不明土地」の問題があります。

所有者不明土地とは、登記簿などを確認しても所有者がすぐに判明しない土地や、所有者が判明していても連絡が取れない土地のことです。このような土地が増加すると、公共事業や不動産取引に支障が生じることから、社会的な課題となっています。

こうした問題が発生する大きな要因の一つが、相続登記の放置です。相続登記を行わないままにしておくと、時間の経過とともに相続人が増え、権利関係が複雑化します。

また、知らない間に第三者が共有者となるケースもあります。共有者が増えるほど意思決定が難しくなり、売却手続きにも支障が生じます。このような所有者不明土地の発生を防ぐために、相続登記は義務化されることになりました。

相続登記手続きを司法書士に依頼する際の費用目安

相続登記の手続きは自身で行うことも可能ですが、必要書類の収集や手続きの複雑さから、司法書士に依頼するケースが一般的です。

司法書士への報酬はおおよそ5～15万円程度が目安とされています。ただし、戸籍謄本などの取得や遺産分割協議書の作成もあわせて依頼する場合は、別途費用が発生することがあります。

特に、相続人が多い場合や関係性が複雑なケースでは、手続きに時間や手間がかかるため、司法書士に依頼したほうが円滑に進められるでしょう。手続きの負担やミスのリスクを考慮すると、司法書士を活用したほうが安心です。

相続した土地を売却するための手続き・流れ

相続した土地の売却を検討している場合、実際の手続きの流れや費用の目安をあらかじめ把握しておくことが大事です。全体の流れを理解しておくことで、スムーズに売却を進められます。

ここでは、土地売却の流れや必要となる費用、確定申告が必要となるケースについて解説します

土地売却の流れ

土地売却の基本的な流れは以下のとおりです。

まず、遺産分割協議では、相続人全員で話し合いを行い、土地を誰が取得するのかを決定します。その後、相続登記を行い、不動産名義を正式に変更します。

名義変更が完了したら、不動産会社に査定を依頼し、市場価格の目安を把握しましょう。複数社に依頼することで、価格や売却方針の比較がしやすくなります。

査定結果をもとに売却活動を開始し、購入希望者が現れた場合は条件を調整したうえで売買契約を締結します。その後、売却によって利益が生じた場合は、確定申告が必要となります。

手続きにかかる費用の目安

土地の売却手続きにはさまざまな費用が発生します。あらかじめ全体の費用感を把握しておくことで、あとで金銭的に焦らなくて済むでしょう。

主な費用は以下のとおりです。

仲介手数料は売却価格に応じて決まるため、取引金額が大きくなるほど負担も増えます。印紙税は契約書の金額に応じて変わり、登記費用は司法書士への報酬も含めて数万円から15万円程度が一般的です。

また、古い建物が残っている場合は解体費用が発生することもあります。さらに、売却によって利益が出た場合は譲渡所得税の納付が必要です。これらの費用を事前に把握しておくことで、売却後の手取り額をイメージしやすくなります。

確定申告が必要なケース

土地の売却によって課税譲渡所得が発生した場合は確定申告が必要です。

3,000万円特別控除や取得費加算の特例を利用する場合は、申告書にその旨を記載して確定申告を行う必要があります。

たとえ特例を活用して課税譲渡所得がゼロとなる場合でも、申告が不要になるわけではありません。

特例は自動的に反映されるものではないため、申告を行わなければ特例は適用されず、税負担が増える可能性があります。特例を利用した際は忘れずに申告してください。なお、確定申告の期間は、売却した翌年の2月16日から3月15日までとなります。

控除特例が適用されないだけではない！相続した不動産を放置するリスク

相続した不動産を放置すると控除特例が受けられないだけでなく、以下のようなリスクがあります。

• 維持費がかかり続ける
• 放置するとペナルティが課されるおそれがある
• 資産価値が下がる

リスクについて詳しく見ていきましょう。

維持費がかかり続ける

相続した不動産を放置すると、以下のような維持費がかかります。

• 固定資産税・都市計画税
• 火災保険
• 建物のメンテナンス費用
• 庭木の剪定費用

また台風やゲリラ豪雨などで瓦が飛んだり、ブロック塀が崩れたりする可能性があります。

瓦やブロック塀によって周辺の住宅に被害を及ぼし、通行人に怪我をさせた場合、損害賠償を支払うことになりかねません。

放置するとペナルティが課されるおそれがある

空き家対策特別措置法に基づき、空き家を放置するとペナルティが課されるおそれがあります。

相続した不動産を放置した結果、周囲に危険を及ぼす可能性がある「特定空き家」や「管理不全空き家」に指定されたうえで行政から勧告を受けると、住宅用地の特例の適用から外れます。

住宅用地の特例

資産価値が下がる

放置した不動産は劣化が進み、資産価値が下がる可能性が高くなります。

木造住宅は、定期的に換気しなければ湿気によって傷んでしまいます。カビが発生するだけでなく、柱や床が腐食するケースもあるでしょう。

将来の売却益が損なわれる可能性が高くなるため、早めに処分を進めることをおすすめします。

まとめ

相続した土地は、3年以内に売却するかどうかによって適用できる特例や税率が変わり、最終的な税負担に差が生じます。特に、取得費加算の特例や3,000万円特別控除は併用できないため、自身の状況に応じて選択する必要があります。

また、これらの特例は自動的に適用されるものではありません。特例を活用し、課税譲渡所得がゼロになる場合であっても確定申告は必要となるため、忘れずに申告してください。

相続した土地は、売却のタイミングや特例の選び方、手続きの進め方によって結果が変わります。制度を正しく理解し、自身の状況に適した選択をすることが、税負担を抑えた不動産売却につながります。

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