マンションを5年以内に売却すると税金が高くなる！理由や節税方法を解説

マンションを取得してから5年以内に売却すると、税金が高くなる可能性があります。

とはいえ、転勤や住み替えなどをきっかけに短期間で売却しなければならない方もいるでしょう。住宅ローンが残っている場合は、売却代金で完済できるかどうか確認が必要です。

この記事では、マンションを5年以内に売却した場合に税金が高くなる理由や、譲渡所得税の計算方法、利用できる特例について解説します。売却後も住宅ローンが残ってしまう場合の対策についても紹介するので、ぜひ参考にしてください。

マンション売却時にかかる税金の全体像

まずは、マンション売却時にどのような税金がかかるのか全体像を確認しておきましょう。

マンションを売却する際にかかる税金は主に以下の4つです。

上記の税金のうち、所有期間によって金額が変わるのは「譲渡所得税」のみです。

譲渡所得税とは、マンションを売却して利益（譲渡所得）が生じた場合に課税される税金です。売却価格そのものではなく、「購入費用」や「諸経費」を差し引いた利益部分に対して課税されます。

この譲渡所得税は、所有期間が5年以下であれば、通常よりも高い税率が適用されます。

具体的な税率については次章で詳しく解説します。

所有期間5年以内で売却したマンションの税金が高くなる理由

所有期間5年以内のマンションを売却すると税金が高くなる理由は、売却益（譲渡所得）に対して適用される税率が高くなるためです。

この譲渡所得は、所有期間が5年以下の「短期譲渡所得」と、5年を超える「長期譲渡所得」に区分されます。それぞれに適用される税率は以下のとおりです。

• 所有期間5年以下（短期譲渡所得）：39.630%
  （所得税30.63％、住民税9％）
• 所有期間5年超（長期譲渡所得）：20.315%
  （所得税15.315％、住民税5％）

※上記の税率には復興特別所得税が含まれます

このように、短期譲渡所得と長期譲渡所得では税率に約19％の差が生じます。

税率だけを見ると短期譲渡所得は長期譲渡所得の約2倍となるため、売却によって利益が生じた場合は税負担が大きく変わる可能性があります。

所有期間「5年以内」の判定方法と落とし穴

譲渡所得税の税率を判断する際に、間違えやすいポイントの一つが所有期間の判定方法です。

所有期間は「購入日から売却日までの期間」で判定されると思われがちですが、譲渡所得税では「売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えているかどうか」によって期間が決まります。

例えば、2021年4月にマンションを購入し、2026年5月に売却したケースを考えてみましょう。
購入日から売却日までは約5年1カ月経過しているため、一見すると「長期譲渡所得」に該当するように思えます。しかし、所有期間の判定基準となるのは2026年1月1日時点です。

2026年1月1日時点では所有期間が約4年9カ月しか経過していないため、このケースは「短期譲渡所得」に該当します。

このように、実際の保有期間が5年を超えていても、売却した年の1月1日時点で5年を超えていなければ短期譲渡所得として扱われます。

売却時期が数カ月違うだけで適用税率が大きく変わるケースもあるため、マンション売却を検討する際は所有期間の判定方法を正しく理解しておく必要があるでしょう。

マンションを売却したときの譲渡所得税の計算方法

次にマンションを売却したときの譲渡所得や税額の計算方法を詳しくみていきましょう。

譲渡所得の計算式

課税の対象となる譲渡所得（課税譲渡所得金額）は、以下の計算式で算出します。

• 課税譲渡所得金額＝売却価格−（取得費+譲渡費用）－特別控除

それぞれの項目に該当するものは以下の通りです。

取得費を計算するときは、建物部分の購入金額から「減価償却費」を差し引きます。

減価償却費は、経年劣化によって減少した価値分に相当する金額であり、以下の計算式で求められます。

• 減価償却費＝購入代金×0.9×償却率×経過年数

※経過年数の1年未満の部分は、6カ月以上は1年、6カ月未満は切り捨て

償却率は、建物の構造ごとに定められる耐用年数に応じて決まります。
マンションのほとんどは、鉄骨造または鉄骨鉄筋コンクリート造です。居住用に使われていたマンションの場合、耐用年数は70年、それをもとに決まる償却率は0.015となります。

なお、購入時の売買契約書などがなく、実際の取得費を証明できない場合は、売却価格の5％を「概算取得費」として計算することになります。

例えば、3,000万円で購入したマンションを売却したとしましょう。その際に購入時の書類が残っていない場合、概算取得費は150万円（3,000万円×5％）となります。

本来の購入価格は3,000万円であっても、税金の計算上は150万円しか取得費として認められません。その場合は譲渡所得が大きくなり、税負担が増える可能性があります。

譲渡所得税の計算方法と税率

譲渡所得税を求める計算式は以下の通りです。

• 譲渡所得税＝課税譲渡所得金額×税率

先述の通り、税率はマンションを売却する年の1月1日時点の所有期間に応じて決まります。

マンションに実際に住んでいた期間ではなく、売却した年の1月1日時点での所有期間に応じて税率が決まる点に注意が必要です。

短期譲渡所得と長期譲渡所得のどちらに該当するかは、マンションを購入したあとに迎えたお正月の数で考えると良いでしょう。

たとえば、マンションを購入したあとにお正月を7回迎えた場合は、譲渡所得税を計算する際の所有期間は7年であるため、税率は20.315%となります。

所有期間5年以内のマンションの売却で利用できる控除特例

所有期間が5年以内のマンション売却でも、一定の要件を満たせば税負担を軽減できる特例が利用可能です。

とくにマイホームを売却した際に利用できる「3,000万円特別控除」は、適用できれば税負担の大幅な軽減が期待できるでしょう。

ここでは、所有期間5年以内のマンション売却で利用できる主な特例や、適用時の注意点について解説します。

居住用財産の3,000万円特別控除

所有期間5年以内のマンションを売却する場合でも、所定の要件を満たすと「居住用財産の3,000万円特別控除の特例（以下、3,000万円の特別控除）」を適用できます。

3,000万円の特別控除は、マイホームとして使用していた居住用財産を売却する際、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度です。

3,000万円の特別控除の主な適用要件は以下の通りです。

• 現在居住しているマンションを売却すること
• 居住しなくなった場合は3年が経過する年の12月31日までに売却すること
• 売却した年の前年・前々年にこの特例を受けていないこと
• 売主と買主が親族などの特別な関係でないこと

このように所有期間が5年以内であっても、上記の要件を満たしていれば3,000万円特別控除を利用することが可能です。適用できれば課税対象となる譲渡所得を大幅に減らせるため、税負担の軽減につながります。

確定申告の期限は、原則的にマンションを売却した翌年の2月16日から3月15日です。3,000万円の特別控除などを適用した結果、譲渡所得や税額が0円となる場合でも、確定申告は必須です。

特定居住用財産の買換え特例は適用外

マイホームを売却して新たな住宅へ買い替える場合は「特定の居住用財産の買換え特例」を利用できる可能性があります。

この特例は、マイホームの売却で発生した譲渡所得税を免除する制度ではなく、将来その買い替えたマイホームを売却するときまで課税を繰り延べできる制度です。税金の支払いを先送りできるため、買い替え時の資金負担を軽減できるメリットがあります。

ただし、買換え特例を利用するためには、売却する住宅の所有期間が売却した年の1月1日時点で10年を超えていることなどの要件があります。そのため、所有期間5年以内のマンション売却では適用されません。

なお、本制度は2025年12月31日までになっていますが、2026年度税制改正で延長が決定しています。

相続で取得した場合の取得費加算の特例

相続によって取得したマンションを売却する場合は「取得費加算の特例」を利用できる可能性があります。

取得費加算の特例とは、相続税を支払って取得したマンションを相続開始から約3年10カ月以内に売却した場合に、相続税として支払った金額の一部を取得費に加算できる制度です。取得費が増えると譲渡所得（売却益）が小さくなるため、譲渡所得税の軽減につながります。

この特例を利用するためには、相続または遺贈によって財産を取得し、その財産について相続税を納付していることなどの要件を満たす必要があります。

住宅ローン控除と併用できない点に注意

マンションを売却して新居へ買い替える場合は、3,000万円特別控除と住宅ローン控除の併用に注意が必要です。

売却したマンションで3,000万円特別控除を適用すると、原則として新居では住宅ローン控除を受けることができません。

住宅ローン控除は一定の要件を満たすことで最大13年間、年末の住宅ローン残高の0.7％を上限に、所得税などの税負担を軽減できる制度です。

買い替えを予定している場合は、売却時に3,000万円特別控除を利用した場合の節税効果と、新居で住宅ローン控除を受けた場合の節税効果を比較し、どちらが有利になるか確認したうえで選択しましょう。

【シミュレーション】マンションの所有期間の違いで売却時の税額にどれだけ差が生じる？

マンションの所有期間が5年以内の場合と5年を超える場合で、税負担はいくら変わるのでしょうか。シミュレーションで確認してみましょう。

試算条件は、以下の通りです。

• マンションの購入価格：5,000万円（建物3,500万円、土地1,500万円）
• 購入時の諸費用：200万円
• マンションの売却価格：5,500万円
• 売却時の諸費用：180万円
• 固定資産税精算金：10万円

売却予定のマンションは鉄骨鉄筋コンクリート造であり、償却率は0.015であるとして計算します。また、3,000万円の特別控除の要件は満たしていないとします。

所有期間5年以内で売却した場合の税額

所有期間が5年以内のマンションを売却する場合、売却益は短期譲渡所得、税率は39.63%となるため、譲渡所得税の計算結果は以下の通りです。

• 減価償却費＝建物取得価額×0.9×償却率×経過年数
• ＝3,500万円×0.9×0.015×5年
• ＝236万2,500円
• 取得費＝（建物の購入金額−減価償却費）+土地の購入金額+購入時の諸費用
• ＝（3,500万円－236万2,500円）+1,500万円+200万円
• ＝4,963万7,500円
• 課税譲渡所得金額＝総収入金額−（取得費+譲渡費用）−特別控除
• ＝（5,500万円+10万円）－（4,963万7,500円+180万円）-0円
• ＝366万2,500円
• 譲渡所得税額＝課税譲渡所得金額×税率
• ＝366万2,500円×39.63% ＝約145.1万円

所有期間5年でマンションを売却すると、およそ145万円の譲渡所得税がかかる結果となりました。

所有期間7年で売却した場合の税額

マンションの所有期間が7年である場合、売却益は長期譲渡所得となり税率は20.315%に下がるため、税額は以下の通りとなります。

• 減価償却費＝建物取得価額×0.9×償却率×経過年数
• ＝3,500万円×0.9×0.015×7年
• ＝330万7,500円
• 取得費＝（建物の購入金額−減価償却費）+土地の購入金額+購入時の諸費用
• ＝（3,500万円－330万7,500円）+1,500万円+200万円
• ＝4,869万2,500円
• 課税譲渡所得金額＝総収入金額−（取得費+譲渡費用）−特別控除
• ＝（5,500万円+10万円）－（4,869万2,500円+180万円）
• ＝460万7,500円
• 譲渡所得税額＝課税譲渡所得金額×税率
• ＝460万7,500円×20.315% ＝約93.6万円

所有期間が7年になると、譲渡所得税はおよそ93.6万円となりました。

売却のタイミングが2年違うだけで、税額に約51.5万円もの差が生じる計算です。

3,000万円特別控除を適用した場合

前述の所有期間5年以内で売却した場合と同じ条件で、居住用財産の3,000万円特別控除を適用した場合をシミュレーションしてみましょう。

所有期間5年以内で売却した場合の課税譲渡所得金額は以下の通りです。

• 課税譲渡所得金額＝総収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除
• ＝（5,500万円＋10万円）－（4,963万7,500円＋180万円）－3,000万円
• ＝0円

課税譲渡所得金額はマイナスとなるため、譲渡所得税は発生しません。

このように、マイホームの売却で3,000万円特別控除を利用できれば、所有期間が5年以内であっても税負担を大幅に軽減できることがわかります。

【注意】マンションの所有期間が5年を超えても売却時の税額が変わらないこともある

マンションの所有期間が5年以内であっても、売却時に譲渡所得が発生しない場合や特例の適用により税額が0円となる場合は、5年を超えるまで売却を待つ必要はありません。

ここでは、マンションの所有期間が5年を超えても譲渡所得税が変わらないケースを解説します。

そもそも譲渡所得が発生しない

取得費と譲渡費用の合計金額が売却価格よりも高く、譲渡所得が生じない場合、譲渡所得税を納める必要はありません。

買ったときよりも高値で売却することが難しく、売却益が見込めないのであれば、所有期間が5年以内であっても譲渡所得税の負担が重くなる心配はないでしょう。

譲渡所得が3,000万円以下かつ3,000万円特別控除が適用になる

マンションを売却したときの譲渡所得が3,000万円以下であり、かつ3,000万円の特別控除を適用できる場合、譲渡所得税は発生しません。

3,000万円の特別控除は、マイホームの所有期間に関係なく適用できる特例です。売却時の所有期間が5年以内であっても、要件を満たしていれば最高3,000万円の控除が受けられます。

売却益が3,000万円を下回る見込みであり、特別控除も受けられるのであれば、所有期間が5年を超え、税率が下がるのを待ってから売却する必要はないといえます。

5年以内にマンションを売却するメリット

マンションを購入してから5年以内に売却すると、譲渡所得税の税率が高くなる一方で、早期売却ならではのメリットもあります。

主なメリットは以下の通りです。

• 売却価格が高くなる
• リフォーム・修繕費用を抑えられる
• マンションの修繕積立金が値上がり前に売却できる可能性がある

それぞれのメリットについて詳しくみていきましょう。

1.売却価格が高くなる

築10年以内のマンションは設備や内装の状態が良好であることが多く、中古マンションを探している購入希望者からも人気です。

一般的にマンションは築年数の経過とともに資産価値が下がるため、売却時期が遅くなるほど査定価格が下落する傾向にあります。

所有期間が5年を超えるまで待つことで譲渡所得税の税率は下がるものの、税金の差額以上に売却価格が下がってしまっては、結果として手元に残る金額が少なくなってしまいます。

マンションの売却を検討している場合は、まず不動産会社に現在の査定価格と数年後の想定査定価格を確認し、税負担も踏まえたうえでどちらが経済的に有利か比較しておくことが大事です。

2.リフォーム・修繕費用を抑えられる

マンションは築年数が浅いうちに売却したほうが、設備や内装の劣化が少なく、売却前のリフォームや修繕にかかる費用を抑えやすくなります。

築年数が経過すると、壁紙やフローリングの張り替え、水回り設備の交換などが必要になるケースも多いです。一方、築浅のマンションであれば設備の状態が良好なことも多く、大規模なリフォームを行わずに売却できるケースも珍しくありません。

売却にかかる費用を抑えられれば、その分だけ手元に残る資金を増やせる可能性があります。マンションの売却は、売却価格だけでなく、リフォームや修繕コストも考慮したうえで判断する必要があります。

 3.マンションの修繕積立金の値上がり前に売却できる可能性がある

マンションの修繕積立金は、購入時からずっと同じ金額とは限りません。

多くのマンションでは「段階増額積立方式」が採用されており、築年数の経過にあわせて修繕積立金が引き上げられます。

マンション購入者にとっては、住宅ローンの返済額だけでなく、管理費や修繕積立金も毎月の負担となります。そのため、修繕積立金が低いマンションのほうが、購入希望者にとって魅力的に映るでしょう。

長期修繕計画などで修繕積立金の値上げが予定されている場合は、値上げ前のタイミングで売却を検討するのも選択肢の一つです。

5年以内のマンション売却で住宅ローンが残っている場合はどうする？

マンションを購入してから5年以内で売却する場合、住宅ローンの返済が残っているケースも少なくありません。その際に重要となるのが、売却価格と住宅ローン残高のバランスです。

売却価格が住宅ローン残高を上回る状態を「アンダーローン」、反対に住宅ローン残高を下回る状態を「オーバーローン」といいます。

それぞれの違いは以下の通りです。

このように、オーバーローンの場合はそのままでは売却できないため、別途対策が必要です。次項では、オーバーローンになった場合の主な対策について解説します。

オーバーローンの対策

オーバーローンの場合、抵当権を抹消できないため、そのままではマンションを売却することはできません。そのため、以下のような方法を検討する必要があるでしょう。

• 自己資金で不足額を補填する
• 住み替えローンを利用する
• 任意売却を検討する

自己資金に余裕がある場合は、売却代金で不足する分を補填することで住宅ローンを完済できます。

また、新たな住宅への住み替えを予定している場合は、現在の住宅ローン残債と新居の購入資金をまとめて借り入れる「住み替えローン」の活用も有効です。

自己資金での補填や住み替えローンの利用が難しい場合は、金融機関の同意を得たうえで任意売却を行う方法もあります。ただし、売却後も住宅ローンが残る場合は、その残債について引き続き返済していかなければなりません。

取得から5年以内のマンション売却を成功させるコツ

マンションを購入してから短期間で手放す場合は、売却理由や価格設定によって購入希望者の印象は大きく変わります。そのため、よりスムーズに売却を進めるためには、事前に以下のポイントを押さえておく必要があります。

1. 早めに売却活動を行う
2. 内覧対策を入念に行う
3. 適切な価格で売り出す
4. 売却理由を聞かれたら前向きに伝える
5. マンション売却に強い不動産会社を選ぶ

それぞれのポイントについて詳しくみていきましょう。

1.早めに売却活動を行う

短期間でのマンション売却を成功させるためには、早めに売却活動を始めることが重要です。

マンションを売り出したからといって、すぐに買い手が見つかるとは限りません。不動産会社への相談から査定、引き渡しまでを含めると、売却が完了するまで3～6カ月程度かかることが一般的です。

具体的な売却の流れは以下の通りです。

1. 売却を検討
2. 不動産会社へ相談・査定依頼
3. 媒介契約の締結
4. 売却活動開始
5. 内覧対応
6. 売買契約
7. 引き渡し

まずは不動産会社に査定を依頼し、売却価格の目安や売却までにかかる期間を確認しておきましょう。余裕を持って売却活動を進めることで、スムーズな売却だけでなく、納得できる条件での成約にもつながります。

2.内覧対策を入念に行う

内覧前には室内を丁寧に掃除し、清潔感のある状態で購入希望者を迎えましょう。

汚れや生活感が目立つ場合は、ハウスクリーニングの利用も有効です。また、家具やインテリアを工夫して室内を魅力的に見せる「ホームステージング」を取り入れるのも選択肢の一つです。

内覧前には、以下のポイントを確認しておくとよいでしょう。

• 水回り（キッチン・浴室・洗面所・トイレ）の汚れを落としておく
• 不要な荷物を整理し、室内を広く見せる
• カーテンを開けて室内を明るくする
• 室内の臭い対策を行う

購入希望者に好印象を持ってもらうためにも、内覧前の準備はできるだけ丁寧に行いましょう。

3.適切な価格で売り出す

マンションを売却する際は、周辺の売却事例や相場を参考にしながら、適切な価格で売り出すことが大切です。

「少しでも高く売りたい」と考えて相場より高い価格を設定すると、購入希望者が集まりにくくなり、売却期間が長引く可能性があります。一方で価格を下げすぎると、本来の資産価値より低い価格で手放してしまう可能性があります。

とはいえ、周辺相場や売却事例だけで適正価格を判断することは容易ではありません。そのため、売却を検討する際は不動産会社に査定を依頼し、売却価格の目安を確認しておくことが大切です。

4.売却理由を聞かれたら前向きに伝える

自宅を売却する場合、購入希望者から売却理由を聞かれることがあります。

購入希望者の中には「なぜこんな短期間で手放すのだろう」「何か問題がある物件なのではないか」と不安に感じる方もいます。

そのため、売却理由を聞かれた際は、正直かつ前向きに説明することが大切です。

例えば「転勤が決まった」「両親との同居が決まった」「家族が増えて住み替えが必要になった」など、ライフスタイルの変化による理由であれば、購入希望者も納得しやすいでしょう。

売却理由をきちんと伝えることで、購入希望者の不安を和らげ、安心して購入を検討してもらいやすくなります。

5.マンション売却に強い不動産会社を選ぶ

取得から5年以内のマンション売却を成功させるためには、不動産会社選びも重要なポイントです。マンション売却の実績が豊富な不動産会社であれば、市場動向を踏まえた価格設定や売却プランの提案が期待できます。

また、不動産会社によって査定額や販売方針が異なるため、必要に応じて複数の不動産会社に相談し、提案内容を比較するのも効果的です。

その際は、査定額の高さだけで判断するのではなく、売却活動の内容や担当者の対応なども含めて総合的に判断し、信頼できる不動産会社を選びましょう。

マンション売却後の確定申告の手続きと必要書類

マンションを売却して譲渡所得が発生した場合は、原則として売却した翌年に確定申告を行う必要があります。通常、確定申告の期間は売却した翌年の2月16日から3月15日までです。

また、居住用財産の3,000万円特別控除などの特例を利用する場合も確定申告が必要です。

3,000万円特別控除を適用した結果、課税譲渡所得や税額がゼロとなる場合でも、申告しなければ特例は適用されません。

適用要件を満たしている場合は、忘れずに確定申告を行いましょう。

確定申告時に必要となる主な書類は以下の通りです。

とくに取得費や譲渡費用を証明する書類は、譲渡所得の計算に必要となります。売却時に慌てないよう、大切に保管しておきましょう。

まとめ

マンションを取得してから5年以内に売却すると、譲渡所得税の税率が高くなるため、売却益が発生した場合は税負担が大きくなる可能性があります。

ただし、所有期間が5年以内であっても、居住用財産の3,000万円特別控除の特例を利用できる場合があります。適用できれば譲渡所得を大きく圧縮できるため、税負担の大幅な軽減が期待できるでしょう。

マンション売却を検討する際は税金だけでなく、売却価格や住宅ローン残高、今後のライフプランなども踏まえて総合的に判断することが大切です。そのためにはマンション売却の実績が豊富で、信頼できる不動産会社に相談することが重要になります。自身に合った不動産会社を見つけ、納得のいくマンション売却を目指しましょう。               

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