土地売却の相談先はどこが正解？費用の目安と失敗しない不動産会社の選び方

「土地を売りたいが、どこに相談したらいいのか」と迷った場合、まずは不動産会社に相談するのが基本です。
不動産会社であれば、土地売却に関する多くの相談に乗ってくれます。

一方で、相談内容によっては、不動産会社以外に相談した方が適切なこともあります。
不動産会社以外に相談するときは、どの専門家が自分の悩みを解決してくれるのか、あらかじめ知っておくことが望ましいです。

この記事では、土地を売りたい人向けに、どこに相談すれば良いか解説します。

土地を売りたいときの相談先一覧

土地を売りたいとき、専門的なアドバイスが受けられる先として不動産会社や税理士、司法書士等があります。

最初に相談先別の費用目安や相談のタイミングについて解説します。

相談先と費用の目安

相談先と費用の目安は、下表の通りです。

売却の流れと相談のタイミング

売却のステップ別の適切な相談先は、下表の通りです。

一般的に不動産会社に相談すると、提携先の専門家を紹介してもらえます。

お悩み別の相談先

売却で生じる主な悩みの相談先は、下表の通りです。

土地を売りたいならまずは不動産会社に相談

土地を売りたいならまずは不動産会社に相談するのが適切です。

不動産会社は、税理士や司法書士、測量会社と提携していることがほとんどであり、不動産会社が対応できない場合には適切な専門家を紹介してくれます。

また、不動産会社への相談は、無料で対応してくれる点がメリットです。
不動産会社は市場を熟知しているため、売却価格や売却に要する期間、そもそも売却が可能であるか否かについても回答してくれます。

例えば、古家が残っている土地に関して、取り壊さずにそのまま売却できるかといった内容も相談可能です。

大手不動産・地元不動産会社の比較

大手と地元不動産会社との違いをまとめると、下表の通りです。

地元の不動産会社でも、企業努力している会社は大手の不動産会社よりも優れているケースはあります。
ただし、地元の不動産会社は、その能力にバラつきがあることも多いです。

大手の不動産会社であれば、一定以上の期待値は担保されているため、手堅く売却できます。
大手はサービスも手厚いため、土地を売却するのであればまずは大手の不動産会社に相談してみることをおすすめします。

仲介か買取か

この章では、仲介と買取について解説します。

仲介

仲介とは、不動産会社のあっせんを通じて市場価格で高く売る方法のことです。

仲介は高く売れる一方で、売却に時間がかかる点が特徴となります。
時間をかけてでも高く売りたい人におすすめです。

買取

買取とは、転売を目的とした不動産会社に下取り価格で早く売る方法のことです。

買取は早く売れる一方で、売却価格が安くなる点が特徴です。
多少安くても早く売りたい人におすすめです。

不動産会社の選び方

不動産会社を選ぶポイントは、以下の通りです。

• 査定価格の高さ
• 売却実績
• 営業担当者の人柄
• 提供サービス

ケース①土地の売却にかかる登記の相談：司法書士・法務局

売却に関する登記の相談は司法書士に依頼することができます。
相談できる内容は、以下の通りです。

• 登記識別情報通知書または登記済証（権利証）を紛失している
• 相続登記が未了であるため、名義変更しておきたい
• すでに住宅ローンを完済しているが、抵当権の登記が残っているままなので抹消しておきたい
• すでに買主が決まっており、所有権移転登記をしたい

登記識別情報通知書または登記済証（権利証）を紛失している場合には、代替措置が必要です。
司法書士に依頼すれば、本人確認情報の提供制度という仕組みを用いて、権利証等を紛失している状態でも取引することができます。

ただし、権利証等を紛失している場合は、不動産会社経由で司法書士を紹介してもらうこともできますので、まずは不動産会社に相談することをおすすめします。

また、隣地所有者への売却等、すでに買主が決まっており、不動産会社を介さなくても取引できるケースもあります。

このようなケースでは、司法書士に依頼すると、司法書士が売買契約書も作成してくれることが多いです。

所有権移転登記も行ってくれますので、すでに買主が決まっているケースでは、司法書士に直接相談することをおすすめします。

司法書士・法務局の探し方

司法書士は、インターネットで直接近所の司法書士を探すか、もしくは日本司法書士会連合会のホームページからも探すことができます。

また、通常の取引であれば、自ら司法書士を探す必要はなく、不動産会社が司法書士を手配して登記手続きを進めていくことが一般的です。

ケース②境界確定の相談：土地家屋調査士

宅地を売却する場合は、道路や隣地も含めて全ての境界を確定しておくことが望ましいです。

宅地とは、現に建物の敷地に供されている土地や、建物を建てるために取引される土地のことを指し、林地や農地は除きます。

境界が確定していない場合には、測量会社に相談します。
通常、測量会社に土地家屋調査士が在籍していますので、境界確定は測量会社に相談すれば問題ありません。

具体的な依頼内容としては、確定測量図の作成を依頼します。
確定測量図とは、全ての境界が確定しているときにのみ発行される実測図のことです。

土地家屋調査士の探し方

土地の境界に関して、土地家屋調査士をダイレクトに探すケースは少ないです。

土地家屋調査士は測量会社に在籍していますので、まずは測量会社を探して確定測量や越境の覚書の作成費用の見積もりを取ることが自然な流れになります。

確定測量等の作成費用は測量会社によって異なりますので、複数の測量会社に相見積もりを依頼し、コストを抑えていくことをおすすめします。

また測量会社に関しては、不動産会社が信頼できる会社を紹介してくれますので、不動産会社に相談するのも探し方の一つです。

ケース③土地の税金関係の相談：税理士

税金に関する相談は、税理士が適切です。

土地の売却では、売却益が出ると所得税および住民税、復興特別所得税の税金が生じます。
税金は、売却後の翌年の確定申告によって納税する必要があります。

確定申告はわかりにくい部分も多いため、税理士に相談しながら進めていくと安心感があります。

税理士の探し方

税理士は、インターネットで探すことができます。
複雑な案件であれば、有料で本格的に税理士に相談した方が安全です。

一方で、確定申告の手続きだけに不明点などがある場合、自治体が開催している無料相談を利用する方法もあります。

無料相談会では、地元の税理士が相談対応をしてくれることが一般的です。
無料相談会を利用する場合は、事前に確定申告書をある程度作成しておき、不明点や確認したい点を明確にしたうえで相談に臨むことが効果的となります。

無料相談会は、自治体によって開催の有無や時期が異なりますので、あらかじめ開催時期を自治体に確認しておくことが適切です。

ケース④土地のトラブル全般など：弁護士

土地や物件がトラブルを抱えており、売却できない場合には弁護士に相談するケースがあります。

売却を阻害し得る要因で、弁護士に相談できる内容としては以下のようなものが挙げられます。

• 隣地との境界や越境物のトラブル
• 相続の遺産分割や離婚の財産分与のトラブル
• 不法投棄や留置物のトラブル
• 共有者が不明のトラブル

弁護士の選び方

弁護士に関してはホームページで探すか、もしくは各都道府県の弁護士会の紹介を通じて見つけることができます。

各都道府県の弁護士会では、比較的リーズナブルな金額で有料の相談サービスを行っていることが一般的です。

まずは、各都道府県の弁護士会が行っている相談サービスを利用してみるのも一つの方法でしょう。
弁護士会の相談サービスでは、あらかじめ相談内容を電話で伝えると、その分野に詳しい適切な相談員を手配してくれます。

一度相談してみて、良さそうな弁護士であれば、そのまま依頼するとスムーズです。

ケース⑤空き家つきの土地を売りたい場合：自治体運営の空き家バンク

空き家バンクとは、自治体が行っている空き家の物件情報提供サービスのことです。

空き家を売りたい、または貸したい人と、空き家を買いたい、または借りたい人を行政がマッチングするサービスになります。

空き家の売却も基本的には、不動産会社に相談することが可能です。
ただし、例えば家財道具が多く残っている空き家等は、不動産会社に売却を依頼しても断られてしまうケースがあります。

一方で空き家バンクは基本的に「来るもの拒まず」のスタンスですので、不動産会社が取り扱わない物件でも情報掲載できる点が特徴です。
そのため、不動産会社に売却を断られてしまった物件をお持ちの方は、空き家バンクを利用してみても良いかもしれません。

なお、空き家バンクでも行政側が不動産会社を入れているケースがあります。
空き家バンクを利用しても、不動産会社の仲介が介在する場合には仲介手数料が発生する点に注意が必要です。

空き家バンクの探し方・登録方法

近年、多くの自治体で空き家バンクが創設されていますが、全ての自治体に空き家バンクがあるわけではありません。
そのため、まずは空き家のある自治体に空き家バンクがあるかを確認することが必要です。

インターネットの検索エンジンで「自治体名　空き家バンク」というキーワードで検索すれば、該当自治体の空き家バンクが検索できます。

登録方法は各自治体によって異なりますので、条件を確認したうえで登録作業を行います。

ケース⑥農地売却の相談：行政書士

農地を農地以外に転用して売却する場合は、農地法の転用許可が必要となります。

許可申請手続きは、一般的に行政書士が行いますので、申請手続きに関して相談したい場合には行政書士が適切な相談相手です。

行政書士の選び方

行政書士はホームページで探す、もしくは各都道府県の行政書士会に紹介してもらうという方法で見つけることができます。

行政書士を探す際は、農地法の申請手続きの実績のある人を探すことが適切です。

ケース⑦客観的に土地の価格を証明する必要がある場合：不動産鑑定士

関連会社間や、社長個人や会社との間における売買等、価格の妥当性を証明する必要がある場合には、不動産鑑定士に依頼します。

関連会社間等の取引では、価格操作によって脱税が行われる懸念があるため、根拠を持って適切な価格で取引することが必要です。

後日、税務署による税務調査に備えて、不動産鑑定士による鑑定評価を取得しておくことが望ましいです。

不動産鑑定士の選び方

不動産鑑定士は、地元の鑑定事務所の中から選ぶと手数料が安くなる可能性があります。
地元の不動産鑑定事務所は、各都道府県の不動産鑑定士協会のホームページ等で調べることができます。

鑑定評価手数料は事務所によって異なるため、数社で見積もりを取ることが望ましいです。

鑑定評価手数料は土地の広さや地価等によっても異なりますが、20～40万円程度が相場となります。

ケース⑧住宅ローンが残っている土地を売りたい場合：金融機関

住宅ローンが残っている土地を売る場合には、住宅ローンを借りている銀行に一報を入れておきます。

正確な住宅ローン残債を把握するとともに、引渡時に一括返済をする段取りを整えておくことが必要です。

ケース⑨確定申告について相談したい場合：国税庁電話相談センター

税金に関する基本的なことであれば、国税庁電話相談センターに相談することができます。
国税庁電話相談センターは無料で、かつ匿名で相談できることが特徴です。

ケース⑩相続した売れない土地の引き取りを希望する場合：法務局（相続土地国庫帰属制度）

相続土地国庫帰属制度とは、相続または遺贈によって宅地や田畑、森林等の土地を得た人が、一定の要件を満たした土地を国に帰属（引き渡す）させることができる制度です。

制度を利用したい場合には、管轄する法務局に相談を行います。

土地を活用したい場合の相談窓口

土地は売るだけでなく、活用して収益を得る方法もあります。
この章では、土地を活用したい場合の相談窓口について解説します。

不動産会社

不動産会社には、土地活用後のテナント（借主）探しを相談することができます。
また、不動産会社はアパート等の管理業も行っていることが多いため、竣工後の管理についても相談できることが多いです。

借地に適した土地であれば、借地の借主も探してくれます。

借地とは建物保有目的で土地を借りることであり、借地による土地活用なら地主は投資が不要であり、地主が地代を得ることになります。

建築会社

建築会社という表現は多義的ですが、ゼネコン等の大手の施工会社であれば大規模な土地の土地活用について相談することが可能です。

大型物流倉庫やオフィスビル、大型商業施設等の土地活用はゼネコンが設計段階から相談に乗ってくれます。

ハウスメーカー・工務店

ハウスメーカーや工務店は、主に個人向けの土地活用の相談に対応してくれる建築会社です。

アパートや中小規模の賃貸マンション、コンビニ、老人ホーム等の個人の地主でも行えるような規模の土地活用が得意です。

大手ハウスメーカーであれば、社内に設計士が在籍しており、また関連会社に管理会社も有しています。

そのため、大手ハウスメーカーに相談すれば、アパートの設計から建築、竣工後の管理まで一括で相談することが可能です。

小さな工務店は設計部門や管理部門がないことも多いので、事前に土地活用の相談ができるかを確認することが望ましいといえます。

各専門会社

駐車場やコインランドリー、トランクルーム、シェアサイクルステーション等の土地活用は、それぞれの専門会社が対応しています。

これらの土地活用は暫定利用と呼ばれており、初期投資額が少なくて済みますが、収益も少なくなることが一般的です。

土地貸しと呼ばれるタイプのコインパーキングであれば、地主にはアスファルト舗装も不要であるため、無料で土地活用をすることができます。

まとめ

以上、土地売却の相談先について解説してきました。
土地売却は、まずは不動産会社に相談することが基本です。

不動産会社は税理士や司法書士、弁護士等ともネットワークがあるため、不動産会社に相談すれば適切な相談先を紹介してもらえます。

また、不動産会社は無料で相談できる点も特徴です。
売るかどうかを決めるには価格が重要となるため、最初に不動産会社の無料査定を受け、その後に他の内容を相談していくことが望ましいといえます。

土地に関する悩みは人それぞれであるため、本記事を参考にしながら売却を進めて頂ければと思います。