マンションが売れない場合の理由と対策は？2026年の最新市況と最終手段も紹介

都市部を中心にマンション価格は10年以上にわたって高騰を続けている一方で、金利上昇やインフレによって買主の返済負担や生活費が増しています。加えて、築年数が古いマンションが年々増加していることから、エリアや条件によってはマンションの売れ行きが悪くなっている状況です。

この記事では、マンションが売れない原因の分析から2026年の最新市況、具体的な解決策、そしてどうしても売れない場合の最終手段まで体系的に解説します。ぜひ参考にしてみてください。

マンションが売れない理由

まずは、マンションが売れない主な理由を見ていきましょう。

価格設定が高すぎる

マンションが売れない理由となりやすいのは、価格が高すぎることです。マンションの価格は、立地・築年数・管理状態・眺望・向きなど、個々の物件の条件に左右されます。

たとえば「駅から徒歩10分なのに駅近エリアの相場と同等の価格」「築20年超なのに新築と同等の価格」といった場合は、買主から割高と判断され、問い合わせや内覧希望が入りにくい状態が続く可能性が高いといえます。

立地条件が一般受けしにくい

立地条件が一般受けしにくい物件は、相場の動向に関わらず売却に時間がかかりやすい傾向にあります。具体的には以下のような特徴が挙げられます。

• 最寄り駅まで徒歩15分以上
• スーパー・病院などの生活利便施設が周辺に少ない
• 乗降客数が少ない路線・駅の近く
• 線路・幹線道路・工場などの騒音・振動源に近い
• 北向きの住戸

ただし、こうした一般受けしにくい要素に魅力に感じる層も一定数います。たとえば、駅から離れることで静かな住環境が実現できる点を評価するシニア層や、夏場でも涼しく過ごしやすい北向きの住戸を好む方もいます。デメリットを踏まえたうえで価格を設定し、メリットを的確にアピールすることが大切です。

物件の状態が悪い

状態の悪さも、買主を遠ざける要因になり得ます。床・壁・水回りの汚れや傷み、設備の動作不良、窓やドアの建て付けの悪さ、雨漏りやカビの跡などは、内覧時に目に留まりやすく、物件への不安や不信感につながります。

エリアのニーズと合わない

間取りや広さがそのエリアの主要な買主層のニーズと合っていない場合も、売却が長期化しやすい傾向にあります。

典型的なのが、ファミリー需要が高い郊外に立地するコンパクトマンションです。郊外ではカップルや3人以上の家族が主な購入層となるため、3LDK以上の間取りが求められるケースが多く、狭い間取りの物件は検討対象から外れやすくなります。

一方、都心部では、単身者や共働きDINKS向けの1LDKや2LDKのマンションの人気が高い傾向にあります。物件のエリア特性と間取りのミスマッチは値引きでは補いにくい問題であるため、ターゲットを正確に把握したうえでの価格設定と広告活動が求められます。

仕様が古すぎる

築年数の古い物件では、現代の暮らしに合わない仕様が採用されていることも少なくありません。

代表的なのがエアコンの設置問題です。古いマンションでは、バルコニー側の部屋には室外機を置けても共用廊下に室外機を置くスペースがなく、共用廊下側の居室にエアコンを設置できないケースがあります。夏の暑さが年々厳しさを増す現代において「全室エアコン不可」は大きなデメリットとなります。

また、リビングが部屋の中央にある間取りも古いマンションにはよく見られます。近年はバルコニー側にリビングを設けるのが主流であり、採光や通風の面などから敬遠されやすい間取り構成のひとつといえるでしょう。

こうした仕様の問題は、専有部のリフォームだけでは解決できないケースも多く、売却を難しくする根本的な要因となります。

管理状態が良くない

共用部の管理状態も重要です。エントランスや共用廊下、ゴミ置き場、駐輪場が汚れていたり、整理されていなかったりすれば「このマンションは管理が行き届いていない」という不安を与え、購入意欲を削ぐ要因となります。

また、長期修繕計画が策定されていなかったり、適切なタイミングで大規模修繕が実施されてこなかったマンションは、修繕費用の増大や建物の老朽化リスクが高く、買主にとって大きな懸念材料となります。

売れない理由はほかにある？2026年最新マンション市況

マンションが売れない理由は、ここまで挙げてきたような物件固有の問題とは限りません。2024年以降の金利上昇や長期にわたる価格高騰、そして市場の二極化といった外部要因が売りづらさに拍車をかけている可能性もあります。

融資環境の悪化

日本銀行は2024年3月にマイナス金利政策を解除して以降、段階的な利上げを実施しています。住宅ローン金利も上昇傾向にあり、買主の月々の返済負担が増しています。

借入額や返済期間によりますが、金利が1％上昇すると返済額に数万円の差が出ることもあります。近年はマンションをはじめ、食料費や日用品、光熱費などあらゆるものの値段が上がっています。住宅ローン金利の上昇は、こうした生活コスト全般の負担増と重なることで、購買意欲をさらに削ぐ要因となり得ます。

過度な価格上昇

マンションの価格は、2013年頃から10年以上にわたって上昇を続けています。

2010年平均を「100」とした場合の2025年末時点のマンション価格は「225.1」。つまり、この15年ほどで2倍以上に価格が高騰していることになります。一方で、給与水準の上昇率はマンション価格の上昇に遠く及びません。

不動産はそもそも高額商品であるため、相場が上昇すれば購入できる買主の絶対数が減り、売却は難航しやすくなります。

二極化の進行

現在のマンション市場では、価格が上がりやすく売りやすい物件とそうではない物件の「二極化」が進行しています。

先のとおりマンション価格は全体的に上昇傾向にあり、実際に首都圏では顕著に価格が上がっているものの、中部圏はすでに頭打ち感があり、近畿圏も首都圏ほどの上昇は見られません。

また、大都市圏も一枚岩ではなく、東京23区や大阪市などの都心部が価格を大きく伸ばしている中、さいたま市や横浜市、千葉市、名古屋市、神戸市などではほぼ横ばいで推移しています。

立地だけでなく、管理状態による格差も拡大しています。ガイドラインの改定や評価制度の開始などによってマンション管理への関心は年々高まっており、管理が行き届いたマンションは資産価値を維持しやすい一方で、管理不全のマンションは買主の検討対象から外されるリスクが高まっています。

「価格が上がっている」というマクロな指標だけを参考にし、周辺エリアの市況や競合物件の売り出し状況、管理状態を考慮せずに売り出し価格を決めてしまうと、市場のニーズとの乖離が起きてしまうおそれがあります。

売れないマンションの具体的な問題

築年数や立地、間取りといった物件固有の条件は、売主が変えられるものではないため、売れないマンションの具体的な問題は「売り方」ということになります。

価格が適正ではない

売れないマンションの問題となりやすいのは、価格の設定ミスです。売主は「高く売りたい」という心理から、査定額の中でも最も高い金額を提示した不動産会社に仲介を依頼しがちですが、査定額はあくまで「売れると考えられる価格」であり、その金額で売れることが保証されたものではありません。

中には、選んでもらおうとわざと高額な査定額を提示する不動産会社もあります。結果として相場からかけ離れた価格で売り出してしまうことが、売れない状況を生み出している場合があります。

内覧時の印象が悪い

物件の物理的な状態とは別に、内覧時の「見せ方」や「対応」が購入意欲を左右することがあります。内覧前に簡単な片付けや換気をするだけでも、与える印象は大きく変わります。

また、売主や担当者の内覧対応も重要です。内覧に売主が立ち会う場合は、直接、質問を受けることもあるため、想定される質問には答えられるよう準備しておきましょう。過度なおもてなしや会話は不要ですが、物件の印象だけでなく、売主への信頼感も購入意欲に影響しうる要素です。

広告活動が不足している

現代は、買主自らが不動産ポータルサイトなどを活用して物件を探す時代です。多くの場合、ポータルサイトへの掲載は不可欠な広告戦略といえるでしょう。とはいえ、ただ掲載されていればいいというわけではありません。

• 写真が掲載されていない
• 写真の数が少ない
• 写真の解像度が低い
• 間取り図が掲載されていない
• 周辺環境や生活利便施設の情報が不足している
• 掲載情報が古いまま更新されていない

このような状態では物件の魅力が伝わらず、問い合わせや内覧希望につながりにくくなります。

また、ポータルサイトへの掲載のみならず、オープンハウスの開催や折り込みチラシの配布、SNSを活用した情報発信など、複数の広告手段を組み合わせることで、より多くの潜在的な買主にリーチできます。

担当の不動産会社がどのような広告活動を行っているかを定期的に確認し、必要に応じて改善を求めることも大切です。

放置が招くマンション売却のデメリット

焦ってマンションを売却する必要がなかったとしても、売れない不動産を抱えていることで次のような不利益を被るおそれがあります。

資産価値のさらなる低下

マンションの価格は、基本的に築年数が経過するほど下落します。立地や管理状況によっては価格を維持できる物件もありますが、マンションは資産価値のうち経年劣化していく建物の比率が高いため、戸建てと比べて経年による資産価値の下落率は高い傾向にあります。

マンション価格は上昇傾向にあるものの、先のとおり二極化は進行しており、金利上昇局面に入ったことで、今後は都心部など好立地の物件も価格調整が入る可能性もあります。売却を先送りにするほど、資産価値が下がるリスクがある点は理解しておきましょう。

維持費の負担がかかる

マンションは戸建てと異なり、固定資産税に加えて管理費・修繕積立金という毎月の維持費が発生します。売却できずに保有し続ける間も、これらの費用は滞りなく支払い続けなければなりません。

さらに、修繕積立金は一般的に築年数の経過とともに増額されます。また、修繕積立金が不足しているマンションでは一時金が徴収される可能性もあります。管理費も人件費や光熱費の高騰を受け上昇傾向にあり、地価の上昇から固定資産税や都市計画税が増税する可能性もあります。

ライフプランへの影響

売却できないマンションを抱え続けることで、個人・家族のライフプランにも影響を及ぼす可能性があります。

たとえば、住み替えを理由にマンションを売却する場合は、長期間売れないことで買いたい物件を逃してしまったり、新年度など予定していた時期に新居での暮らしをスタートできないリスクがあります。

定年後の生活費や介護費の原資としてマンション売却を想定している場合、売却の遅れは老後の資金計画に直結します。売り急いで価格を大幅に下げた結果、当初の計画より手元に残る資金が大きく減ってしまうケースも少なくありません。

マンション売却を成功させるための対策

売れない理由がひとつではないように、その対策もひとつではありません。売れない原因を見極めたうえで、適切な対策を講じましょう。

適切な価格設定

まず最初に確認したいのが、価格設定です。エリア・築年数・広さ・間取りなどが近い条件の別のマンションの価格と比較し、価格が高すぎないか確認しましょう。

売り出し中の物件の価格はポータルサイトで調べられますが、できれば不動産会社に相談し、過去の成約事例も見せてもらうことをおすすめします。売り出し価格はあくまで「希望価格」であり、実際に売買が成立した「成約価格」とは乖離があることも多いためです。

相場との乖離が見られる場合は、価格設定が売れない要因になっている可能性が高いため、早めに価格を見直すのが得策です。値下げにあたっては「桁を変える」ことも意識してみてください。

ポータルサイトの多くは500万円刻みで価格を絞り込んで検索できるため、たとえば4,600万円を4,400万円、3,100万円を2,900万円に値下げすることで、これまでとは異なる検索条件にヒットするようになり、新たな買主の目に触れる機会が生まれます。

広告活動の見直し

前述のような広告上の問題が見られる場合は、担当の不動産会社に改善を求めてみましょう。

まず取り組みやすいのが、掲載写真の見直しです。プロのカメラマンに撮影を依頼することで、同じ物件でも見栄えが大きく変わります。

写真だけでなく、物件の説明文についても、アピールポイントが具体的に伝わる内容になっているかを確認しましょう。たとえば「南向き」という事実だけでなく「午前も午後も明るい日が感じられる」「冬でも暖かい」といった具体的なメリットを表記することで、買主に興味を持ってもらいやすくなります。

また、ポータルサイト以外の広告手段も積極的に活用するよう依頼することが大切です。チラシ配布やオープンハウス、SNS活用など、どのような手段を講じているかを担当者に確認し、手薄な部分があれば改善を求めてみましょう。

不動産会社によって広告活動への力の入れ方には差があり、こうした対応が難しいようであれば、会社自体の変更を検討するタイミングかもしれません。

魅力的な物件にするためのリフォーム

売却前のリフォームは、必ずしも必要ではありません。「自分好みにリフォームしたい」という買主も多く、売主がリフォームをしてしまうとかえって好みに合わないという事態になることもあります。また、不動産会社による買取を検討している場合は、不動産会社がリフォームを前提に買い取るため、売主がリフォームをする必要はありません。
リフォームが有効なのは、仲介での売却を目指しており、かつ物件の状態が買主に与える印象や査定価格に明らかに影響していると判断できる場合です。その際も、築年数によって効果の出やすさが異なります。
築10年以内のマンションは、リフォーム費用を販売価格に上乗せすると割高感が出てさらに売れにくくなるリスクがあります。築浅物件は大規模なリフォームよりも、ハウスクリーニングやプロカメラマンによる撮影といった、費用を抑えながら印象を改善できる手段を優先しましょう。

一方、使用感や経年劣化が感じられるマンションは、壁紙や床材の変更、キッチン・バス・トイレなどの水回りのリフォームによって魅力が大きく向上する可能性があります。ただし、すべて改修しようとすると数百万円の費用がかかるため、不動産会社とともに投資額が販売価格にどこまで反映できるか検討しながら実施を判断することが大切です。

ホームステージングの実施

ホームステージングとは、プロのスタイリストが家具・インテリア・照明などを使って部屋を演出し、内覧時の印象を高める手法です。欧米では一般的なサービスですが、日本でも近年、急速に普及しています。空室の物件では特に効果が高く、家具・小物を配置することで「ここで生活するイメージ」が具体的に湧き、購入意欲が高まります。

一定の費用がかかることもありますが、内覧希望者の増加や成約率の上昇、売却期間の短縮に期待でき、費用対効果は高い施策といえます。とくに内覧が一定数あるにもかかわらず、なかなか成約に至らないケースには効果的です。

インスペクションの実施

インスペクション（建物状況調査）とは、国が登録した講習を修了した建築士が建物の劣化状況や不具合を調査するサービスです。

売却前にインスペクションを実施し、その結果を買主に開示することで「買った後に大きな修繕が発生するのでは」という不安を軽減できます。とくに築年数の古い物件は買主の不安が強く、インスペクション済みであることが購入の決断を後押ししやすくなります。

壁や床を壊して行う調査ではないためわかることには限界がありますが「第三者のプロが見てくれている」という安心感は、物件の付加価値となります。

不動産会社を変更する

売れない理由が特定できない、あるいはここまで挙げた対策を試みても改善が見られない場合は、不動産会社の変更を検討してみましょう。

不動産会社との間で交わす媒介契約（専任・専属専任）は一般的に3ヶ月が契約期間となっており、期間満了のタイミングであれば無条件で他社に切り替えることができます。契約期間中であっても「不動産会社が定期連絡を怠る」「やる気が感じられない」といった明らかな義務違反や信頼関係の破綻がある場合は契約解除を申し出てみましょう。

変更先を選ぶ際は、査定額ではなく、サービス内容と担当者の対応力を重視することをおすすめします。ハウスクリーニングやプロカメラマン撮影、ホームステージングの手配など、売却を後押しするサービスを提供しているかどうかは会社によって異なります。また、成約実績や販促物、担当者の対応力なども確認しておきたいポイントです。

複数社に同時依頼できる一般媒介に切り替えるという方法もありますが、各社との連携や信頼が築きにくく、責任の所在が曖昧になりやすい側面があります。これまでの販売活動で売れなかったマンションはとくに、担当者との密なコミュニケーションや踏み込んだ戦略の立て直しが重要になるため、信頼できる1社を見極めて専任契約を結ぶほうが売却につながりやすくなると考えられます。

買取を検討する

ここまでの対策は、いずれも仲介での売却を前提としたものです。「少しでも早く売却したい」「どんな対策を講じても売れない」という場合は、不動産会社に買い取ってもらうことも検討してみましょう。

不動産会社による買取は、仲介と異なり、一般の買主を探す必要がないため、早ければ数週間で売却が完了します。内覧対応も不要で、売却日程も調整しやすいというメリットがあります。一方で、買取価格は市場価格の7〜9割程度になることが多く、価格面では仲介に劣ります。

2〜3ヶ月など一定の猶予があるのであれば「売却保証」をつけて仲介で売却するという方法もあります。売却保証とは、一定期間は仲介での売却を試み、期限内に売れなかった場合は事前に合意した価格で買い取ってもらう仕組みです。「できれば高く売りたいけど、いつまでも売れないままでは困る」という方に向いている選択肢といえます。

東急リバブルが買主となり、
ご所有不動産を直接購入いたします

周囲に知られずに売却・早急に現金化！

リバブル不動産買取はこちら

マンションがどうしても売れない場合の最終手段

価格の見直しや広告の改善、不動産会社の変更など、できる手を尽くしてもなお売れない場合には、次の3つの方法を検討してみてください。

賃貸住宅への転用

売れないマンションを賃貸に出すことで、当面の維持費を賃料収入で賄いながら、市況や融資環境の変化を待つことができます。毎月の賃料収入が得られるため、固定資産税や管理費、修繕積立金といった維持費の負担が軽減でき、利益を得ることも可能です。

一方で、売れないマンションは賃貸需要も低い可能性があるため、入居者がなかなか見つからず逆に赤字になってしまうリスクもあります。また、住宅ローンが残っている場合は基本的に第三者に貸し出すことはできません。住宅ローンを完済するか不動産投資用ローンに借り換える必要があります。

すべての物件に向いている方法とはいえませんが、賃貸需要が見込めるエリアであれば有効な選択肢のひとつです。

リースバック

マンションの売却が資金調達という目的で、なおかつできれば住み続けたいと考えている場合は「リースバック」を検討してみましょう。

リースバックとは、自宅をリースバック会社に売却した後、その会社と賃貸借契約を結んで同じ物件に住み続ける仕組みです。売却代金を一括で受け取りながら引っ越しの必要がないため、老後の資金確保を目的に利用するシニア層を中心に近年広がりを見せています。

ただし、売却価格は市場価格より低くなることが多く、毎月の賃料も相場より高い傾向にあります。また、契約内容によっては更新ができなかったり、解約時に違約金を請求される可能性もあるため、利用前に複数社の条件を比較し、契約内容を細かく確認することが大切です。

売ったあとも、そのまま住める「リースバック」

ご自宅を売却して現金化、売却後も住み続けることができるサービスです。
東急リバブルのリースバックでは、お客様の大切なご自宅を提携会社が直接買取り、
お客様は賃貸としてそのまま住み続けていただけます。

「リースバック」の詳細はこちら

任意売却

住宅ローンが完済できなかったり、売れない間の住宅ローンの返済が大きな負担となっていたりする場合は「任意売却」を検討してみましょう。

通常、ローンが残っているマンションを売却するには、売却代金でローンを完済し、金融機関に抵当権を外してもらう必要があります。売却価格がローン残高を下回る場合、自己資金などを充当してもローンを完済できなければ、原則マンションは売却できません。任意売却とは、金融機関と交渉して同意を得たうえで不動産を売却し、抵当権を抹消してもらう方法です。

住宅ローンを一定期間、滞納してしまうと、金融機関は競売に向けた手続きを開始します。競売は裁判所を通じた強制売却で、落札価格は市場価格の半分ほどになってしまうケースもあります。また、住所などが競売情報として公開されるため、プライバシーも守られません。

一方、任意売却なら市場に近い価格での売却が期待でき、販売活動も一般的な不動産と変わりないため、プライバシーも確保されやすい売却方法といえます。売却後に残った残債についても、金融機関と分割返済の交渉ができるケースがあります。

ただし、任意売却には金融機関の同意が必要であり、必ずしも認められるとは限りません。対応できる期間にも限りがあるため、返済が苦しくなってきた段階で早めに任意売却を専門とする不動産会社に相談することが大切です。

まとめ

マンションが売れない原因はさまざまですが、放置するほどさらに売りにくくなっていくことが予測されます。まずは売れない原因を見極め、価格や広告、内覧対応など「売り方」を見直してみましょう。それでも解決しない場合は、不動産会社の変更や買取、賃貸転用といった選択肢も視野に入れながら、早めに対処することをおすすめします。

東急リバブルが買主となり、
ご所有不動産を直接購入いたします

周囲に知られずに売却・早急に現金化！

リバブル不動産買取はこちら

売ったあとも、そのまま住める「リースバック」

ご自宅を売却して現金化、売却後も住み続けることができるサービスです。
東急リバブルのリースバックでは、お客様の大切なご自宅を提携会社が直接買取り、
お客様は賃貸としてそのまま住み続けていただけます。

「リースバック」の詳細はこちら