土地を売りたいときはどこに相談する？ ケース別に相談先を紹介

土地を売りたいと思っても、すぐに売れる状態にない場合もあります。
例えば、境界が確定していない土地や相続の遺産分割が完了していない土地等は、まずは売れる状態にすることが必要です。

また、隣地への土地の売却等、すでに買主が決まっており、特に不動産会社を介さなくても売却できるケースもあります。
自力で取引を進めたい場合は、誰に相談すべきかわからない人も多いのではないでしょうか。

この記事では、「土地を売りたいけれども、どこに相談したら良いか」をテーマに解説します。

土地全般の相談は不動産会社が適切

土地の売却に関しては、基本的に不動産会社が相談に対応してくれます。
不動産会社は、税理士や司法書士、測量会社と提携していることがほとんどであり、不動産会社が対応できない場合には適切な専門家を紹介してくれることが多いです。

また、不動産会社は、売却を予定している場合は無料で相談対応をしてくれます。
不動産会社に売却の相談をする際は、まずは査定を依頼し、いくらで売れるかを相談することが適切です。
困っている点や不安な点に関しては、査定を依頼する際に併せて相談するのが良いでしょう。

不動産会社の選び方

不動産会社の選び方としては、査定価格の高さだけでなく、売却実績や営業担当者の人柄、提供しているサービス等を加味した上で選ぶことが適切です。

近年は大手不動産会社を中心に、無料でさまざまなサービスを提供している不動産会社が増えています。

例えば土地売却のサービスとして、仮測量等を提供している会社があります。

気になるサービスがあれば、そのサービスを提供している会社を選ぶのも一つです。

空き家つきの土地を売りたい場合：自治体運営の空き家バンク

空き家バンクとは、自治体が行っている空き家の物件情報提供サービスのことです。
空き家を売りたい、または貸したい人と、空き家を買いたい、または借りたい人を行政がマッチングするサービスになります。

空き家の売却も基本的には、不動産会社に相談することが可能です。
ただし、例えば家財道具が多く残っている空き家等は、不動産会社に売却を依頼しても断られてしまうケースがあります。

一方で空き家バンクは基本的に「来るもの拒まず」のスタンスですので、不動産会社が取り扱わない物件でも情報掲載できる点が特徴です。
そのため、不動産会社に売却を断られてしまった物件をお持ちの方は、空き家バンクを利用してみても良いかもしれません。

なお、空き家バンクでも行政側が不動産会社を入れているケースがあります。
空き家バンクを利用しても、不動産会社の仲介が介在する場合には仲介手数料が発生する点に注意が必要です。

空き家バンクの探し方・登録方法

近年、多くの自治体で空き家バンクが創設されていますが、全ての自治体に空き家バンクがあるわけではありません。
そのため、まずは空き家のある自治体に空き家バンクがあるかを確認することが必要です。

インターネットの検索エンジンで「自治体名　空き家バンク」というキーワードで検索すれば、該当自治体の空き家バンクが検索できます。

登録方法は各自治体によって異なりますので、条件を確認したうえで登録作業を行います。

土地の売却にかかる登記の相談：司法書士・法務局

売却に関する登記の相談は司法書士に依頼することができます。
相談できる内容は、以下の通りです。

• 登記識別情報通知書または登記済証（権利証）を紛失している
• 相続登記が未了であるため、名義変更しておきたい
• すでに住宅ローンを完済しているが、抵当権の登記が残っているままなので抹消しておきたい
• すでに買主が決まっており、所有権移転登記をしたい

登記識別情報通知書または登記済証（権利証）を紛失している場合には、代替措置が必要です。
司法書士に依頼すれば、本人確認情報の提供制度という仕組みを用いて、権利証等を紛失している状態でも取引することができます。
ただし、権利証等を紛失している場合は、不動産会社経由で司法書士を紹介してもらうこともできますので、まずは不動産会社に相談することをおすすめします。

また、隣地所有者への売却等、すでに買主が決まっており、不動産会社を介さなくても取引できるケースもあります。
このようなケースでは、司法書士に依頼すると、司法書士が売買契約書も作成してくれることが多いです。
所有権移転登記も行ってくれますので、すでに買主が決まっているケースでは、司法書士に直接相談することをおすすめします。

司法書士・法務局の探し方

司法書士は、インターネットで直接近所の司法書士を探すか、もしくは日本司法書士会連合会のホームページからも探すことはできます。

また、通常の取引であれば、自ら司法書士を探す必要はなく、不動産会社が司法書士を手配して登記手続きを進めていくことが一般的です。

土地の税金関係の相談：税理士

税金に関する相談は、税理士が適切です。
土地の売却では、売却益が出ると所得税および住民税、復興特別所得税の税金が生じます。

税金は、売却後の翌年の確定申告によって納税することが必要です。
確定申告はわかりにくい部分も多いため、税理士に相談しながら進めていくと安心感があります。

税理士の探し方

税理士は、インターネットで近所の税理士を探すことができます。
複雑な案件であれば、有料で本格的に税理士に相談した方が安全です。

一方で、確定申告の手続きだけに不明点などがある場合、自治体が開催している無料相談を利用する方法もあります。
無料相談会では、地元の税理士が相談対応をしてくれることが一般的です。

無料相談会を利用する場合は、事前に確定申告書をある程度作成しておき、不明点や確認したい点を明確にしたうえで相談に臨むことが効果的となります。

無料相談会は、自治体によって開催の有無や時期が異なりますので、あらかじめ開催時期を自治体に確認しておくことが適切です。

境界確定の相談：土地家屋調査士

宅地を売却する場合は、道路や隣地も含めて全ての境界を確定しておくことが望ましいです。
宅地とは、現に建物の敷地に供されている土地や、建物を建てるために取引される土地のことを指し、林地や農地は除きます。

境界が確定していない場合には、測量会社に相談します。
通常、測量会社に土地家屋調査士が在籍していますので、境界確定は測量会社に相談すれば問題ありません。

具体的な依頼内容としては、確定測量図の作成を依頼します。
確定測量図とは、全ての境界が確定しているときにのみ発行される実測図のことです。

・「土地売却時の測量」に関する記事はこちら 土地売却時の測量は義務？測量の流れや期間、費用を解説

土地家屋調査士の探し方

土地の境界に関して、土地家屋調査士をダイレクトに探すケースは少ないです。
土地家屋調査士は測量会社に在籍していますので、まずは測量会社を探して確定測量や越境の覚書の作成費用の見積もりを取ることが自然な流れになります。

確定測量等の作成費用は測量会社によって異なりますので、複数の測量会社に相見積もりを依頼し、コストを抑えていくことをおすすめします。

また測量会社に関しては、不動産会社が信頼できる会社を紹介してくれますので、不動産会社に相談するのも探し方の一つです。

土地のトラブル全般など：弁護士

土地や物件がトラブルを抱えており、売却できない場合には弁護士に相談するケースがあります。
売却を阻害し得る要因で、弁護士に相談できる内容としては以下のようなものが挙げられます。

• 隣地との境界や越境物のトラブル
• 相続の遺産分割や離婚の財産分与のトラブル
• 不法投棄や留置物のトラブル
• 共有者が不明のトラブル

弁護士の選び方

弁護士に関してはホームページで探すか、もしくは各都道府県の弁護士会の紹介を通じて見つけることができます。

各都道府県の弁護士会では、比較的リーズナブルな金額で有料の相談サービスを行っていることが一般的です。

まずは、各都道府県の弁護士会が行っている相談サービスを利用してみるのも一つの方法でしょう。

弁護士会の相談サービスでは、あらかじめ相談内容を電話で伝えると、その分野に詳しい適切な相談員を手配してくれます。

一度相談してみて、良さそうな弁護士であれば、そのまま依頼すると適切な弁護士を見つけやすいです。

農地売却の相談：行政書士

農地を農地以外に転用して売却する場合は、農地法の転用許可が必要となります。
許可申請手続きは、一般的に行政書士が行いますので、申請手続きに関して相談したい場合には行政書士が適切な相談相手です。

行政書士の選び方

行政書士はホームページで探す、もしくは各都道府県の行政書士会に紹介してもらうという方法で見つけることができます。
行政書士を探す際は、農地法の申請手続きの実績のある人を探すことが適切です。

任意売却の相談は金融機関

土地を担保に何らかの融資を受けているケースにおいて、借入金の返済が難しくなった場合は任意売却を選択することがあります。
任意売却とは、債権者（銀行のこと）の合意を得て行う借金返済のための売却のことです。

任意売却を行うには債権者の合意を得ることが前提ですので、まずは債権者に実情を説明し、今後の返済方法について相談を行うことが適切といえます。

返済方法に関しては、必ずしも任意売却だけでなく、返済期間を延ばす条件変更（リスケジュール：通称、リスケ）が提案されることも考えられます。
条件変更を行えば、一定期間毎月の返済額を減らすことができ、土地を売らずに済む場合もあります。

任意売却以外の救済方法を提案してくれるかもしれませんので、返済が厳しいと感じたら早めに銀行に相談しに行くことが望ましいです。

土地の売却を相談するときの注意点

土地の売却に際しての不安や課題の多くは、適切な機関に相談することで解消できます。ただし、所有者自身がしておくべき下準備や心構えもあります。

共有者の同意を取っておく

土地を複数人で共有している場合は、個人の独断で売却することはできず、売却にはすべての共有者の同意が必要です。

すべての共有者が売却の意思を示していることを証明するため、売買契約のみならず、不動産会社と交わす媒介契約や価格変更時にも原則すべての共有者の署名・捺印および印鑑証明の提出が求められます。便宜的に共有者の一人などが手続きを進めていきたい場合は、委任手続きを取りましょう。

ただし、自分の持ち分のみを売却する場合や持ち分に応じて分筆し、自分の持ち分を売却する場合は共有者の同意は要しません。共有者の同意が取れない場合は、こうした方法も検討してみましょう。

隣地所有者と交わした覚書などを用意しておく

隣地との間に越境物がある場合は、隣地所有者との間で「越境承諾書」や「越境に関する覚書」も締結しておくことが望ましいといえます。越境に関する覚書とは、越境物の所有権の確認および是正方法について合意したことを示す書面のことで、こちらも測量会社に依頼すれば対応してもらえます。

民法では、越境部分の土地の所有権は時効によって隣人に移行するとされています。たとえば、隣地が所有しているブロック塀などが越境している場合、速やかに撤去してもらうことが難しいとしても、越境部分の認識や今後の方針について記された覚書を締結しておくことで購入検討者の安心につながりやすくなります。

確定測量には一定の時間を要する

隣地との境界を確定する確定測量は、単に土地の大きさを測量するだけでなく、隣地所有者の立ち会いおよび承諾が必要です。隣地の所有者が必ずしも隣地に居住しているとは限りません。遠方に住んでいたり、行方がわからなくなっていたりすれば、立ち会ってもらうまでに相応の時間を要します。

また、立ち会ってもらえたとしても、すぐに承諾してもらえるとは限りません。スムーズに進んだとしても、確定測量には数ヶ月を要するのが一般的です。場合によってはさらに時間がかかることもあるため、売却を検討し始めたら早めに取りかかるようにしましょう。

土地売却の流れ

土地の売却は、次のように進んでいくのが一般的です。

1.不動産会社に査定依頼する

土地の売却は、不動産会社に査定依頼することからスタートします。売却にあたって登記や境界、法規制などに不安を感じることがあっても、不動産会社が窓口となってあらゆる不安や問題を解消してくれます。

不動産会社に相談する際は、時期や金額などの希望を整理し、手元にあるようであれば購入時の売買契約書や測量図などの関連書類を準備しておきましょう。

2.必要に応じて士業に相談

登記や測量は売却前に完了させる必要がありますが、任意売却や農地転用などは専門家と連携しながら売却を進めていくのが一般的です。士業や専門業者と提携している不動産会社も少なくありませんので、状況に応じたサポートを受けられるでしょう。

3.販売活動

専門家への相談と同時並行、あるいは必要な手続きを経てから販売活動をスタートします。具体的には、ポータルサイトへの掲載やチラシの折り込み、現地への看板設置など幅広く販売活動を展開していきます。

4.売買契約

購入希望者が現れ、価格や引き渡し時期などの条件が折り合えば、売買契約を締結します。不動産の売買では、売買契約と物件の引き渡しまでに1〜2ヶ月程度の期間が空くのが一般的です。この場合、売買契約時には手付金を買主から受領します。買主は引き渡しまでの間にローンの本審査を受け、売主は引き渡しに向けた準備を進めます。

5.引き渡し

買主から残代金の全額を受け取ると同時に、土地の所有権を移転します。当日は司法書士が立ち会い、書類の不備がないか確認したうえで法務局へ登記申請を行います。あわせて固定資産税の精算や仲介手数料の支払い、重要書類の引き継ぎなどを済ませれば、土地売却の実務的なプロセスはすべて完了です。

6.必要に応じて確定申告

土地の売却で譲渡所得が出た場合は、売却の翌年に確定申告しなければなりません。譲渡所得とは、土地を売ったことによる利益を指します。

マイホームとして利用していた土地や相続によって取得した土地は、次のような控除特例が適用できる可能性があります。

• 3,000万円特別控除
• 軽減税率の特例
• 買い換え特例
• 取得費加算の特例
• 相続空き家の3,000万円特別控除

控除特例の適用にも確定申告が必要です。また、譲渡所得が出なかった場合、確定申告は必須ではありませんが、確定申告によって「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」や「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」を適用すれば、給与所得などにかかる所得税を抑えられます。

まとめ

土地の適切な相談先は、抱えている課題や不安によって異なります。売却を目的としている場合は、不動産会社に相談すれば、適切な士業や専門業者を紹介してもらえます。また、売却を前提としていない場合も、自治体の職員や専門家による無料相談会などを通じて解決の糸口を見つけることができるはずです。