東急リバブルの一棟投資用不動産「ウェルスクエア」事業 ── 【第四話〜関西篇〜】ノウハウを継承し、地域特性で研ぎ澄ます「関西独自の進化」。豊富な情報網と独自工法で挑む関西版「ウェルスクエア」戦略の全貌

東急リバブルの不動産開発事業「ウェルスクエア」について、第三話までは首都圏の事業展開を紹介しました。今回は、関西エリアの取り組みを取り上げます。東急リバブル関西支社では、不動産市場や地域特性に合わせた独自の手法で実績をあげています。

［PROFILE］

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●武藤 誠（むとう まこと）
関西支社　事業開発部　部長

1994年入社。売買仲介、新築販売の営業を担当した後、関西支社の販売促進や店舗開設、人材採用などのスタッフ部門を歴任。一時期、東急不動産に出向して新築物件の販売に携わる。その後、首都圏での法人営業などを経て、2025年より現職。

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●白川 典秀（しらかわ のりひで）
関西支社　事業開発部　ウェルスクエア事業課　係長

2002年入社。売買仲介の営業を担当した後、賃貸管理業の受託営業に長く携わる。関西支社の店舗開設業務、賃貸開発営業を経て、2020年からウェルスクエア事業を担当。現在は、ウェルスクエアの買収から建築計画、施工、リーシング、売却までの一連の業務を担っている。

──関西支社で「ウェルスクエア」事業を展開することになった経緯を教えてください。

白川：
首都圏と同様、関西の不動産流通現場においても、接道幅が狭く奥行きが長い宅地、いわゆる「敷地延長」や「旗竿地」と呼ばれる、活用や売却が難しい土地の情報は数多く存在します。そうした土地に対し、「ウェルスクエア」の提案がいかに有効な解決策になるかは、首都圏での実績が証明しています。そこで関西支社でもこの事業を展開すべく、専任担当者が首都圏で半年間、実際に業務に携わりノウハウを習得。2018年に関西支社でもウェルスクエア事業をスタートさせました。

──関西支社の「ウェルスクエア」事業の特徴や、首都圏との違いについて教えてください。

武藤：
事業スキームは首都圏と同様です。ただ、首都圏では東急ブランドが深く浸透している「城西南エリア」から着手したのに対し、関西では特定のエリアに限定せず、広い視野で事業展開エリアを選定した点が特徴です。
開発候補地の選定にあたっては、「土地単価」「賃料水準」「駅のポテンシャル」の3軸を基本指標としています。具体的には、大阪市内・北摂・京都市内・神戸市内・阪神間を重点エリアに設定し、駅から徒歩10分以内の物件を対象として、上記３項目に基づく独自の評価付けを行っています。さらに、各エリアの通勤・通学の利便性や学生数といった地域特性も加味し、検討対象を絞り込んでいます。

白川：
新社会人や学生を中心とした若年層を主なターゲットに据えたことも、関西における特徴の一つです。具体的には、大阪市内をはじめ、池田市（阪急電鉄「石橋阪大前」駅周辺）や京都市内といった、通勤・通学の利便性が高く、かつ一定のブランド力を持つエリアを重視しています。こうした立地は安定して高い賃料設定が可能であり、投資家の方々からも高い関心を寄せられることが期待されます。
開発用地の情報は、主に売買仲介を担う各営業センターからの紹介です。事業開始当初は年間50件ほどだった情報量も、現在では半期（6か月間）で500件を超えるまでになりました。今では営業センター側から「この土地なら、こんな物件にしたらどうか」と提案が出てくるほど支社内の関心も高まっており、質の高い情報が多く集まることで、開発件数は着実に増加しています。現在は、年間10棟を安定して開発できる体制が整いつつあります。

──首都圏とは異なる建築方法を採用していると聞いています。

武藤：
建築面において、関西特有の「K型フレーム工法」を採用した点も大きな特徴です。これはアルファベットの「K」の形をした構造体を用いる、耐震・耐久性に優れた鉄骨造の建築工法です。RC（鉄筋コンクリート）造と比較して建築費を抑えられるだけでなく、柱型や梁型が出ないため、設計の自由度も高く、工場で製造されたK型フレームを現場搬入し、大型クレーンが入らない狭小地でも効率的に組み上げられるというメリットがあります。

また、関西特有の軟弱地盤への対応という面でも非常に有効です。建物自体の重量が軽い「K型フレーム工法」であれば、大掛かりな杭打ち工事を必要とせず「ベタ基礎」での施工が可能です。これにより、地盤補強にかかるコストを低減できています。

白川：
物件の間取りや仕様についても、新社会人や学生をはじめとする若年層のニーズを反映させています。まず、間取りは居室面積を広げる工夫を施し、外観デザインにも物件毎にこだわりを持って選んでいます。

また、入居者の負担が要らないインターネット設備（光ファイバー配線方式）を導入し、仕様も充実させてきました。その上で、人気の高い最新のシャワーヘッドを採用したり、内装のデザイン性を高めたりすることで、入居者が「ここに住むステータス」を感じられる物件づくりを行っています。

また、収益性を高める工夫も欠かしません。例えば、１階住居にはガス衣類乾燥機を標準装備することで、2階以上の住戸との賃料格差を解消し、建物全体の収益性の底上げを図っています。
このように、現地の条件やターゲット層に合わせて、一棟ごとに最適解を導き出す独自企画こそが、関西支社が展開する「ウェルスクエア」事業の最大の強みと言えると思います。

──売主様や買主様、近隣住民の方々からの反応はいかがでしょうか？

武藤：
売主様からは、具体的な建築計画を示しながら話を進める姿勢を評価いただいております。「そこまで考えて提案してくれる会社はなかった」、「リバブルさんが買ってくれるなら安心だ」といったお言葉をいただくことも少なくありません。
また、開発事業は周囲の住環境にも大きな影響を及ぼすものです。当初は開発に慎重だった近隣の方々に対しても、私たちはその声に真摯に耳を傾け、誠実な対応を積み重ねてきました。その結果、竣工後には「綺麗な建物ができて街の雰囲気が明るくなった」「道路が拡幅され、通行がスムーズになって助かる」といった感謝の言葉をいただけるようになりました。売主様だけでなく、地域の方々からも信頼を得られる事業へ成長したことを、非常に嬉しく感じています。

白川：
「ウェルスクエア」を収益不動産として購入いただくお客様は、個人の富裕層の方が中心です。加えて最近では、安定収益を生むポートフォリオのひとつとして不動産を組み入れたいという一般事業法人のお客様も増えています。関西エリアでは、将来的な「資産承継」を見据えた準備、あるいは長期的な「安定資産」としてインカムゲインを目的とした運用を重視される方が多い印象です。現在、私たちが注力して開発している5億円前後の価格帯は、こうした投資ニーズに非常に合致しています。

──今後の展開やビジョンについて教えてください。

武藤：
今後は、ＲＣ（鉄筋コンクリート）造をはじめとする新たな建築工法の採用や、店舗用物件の展開など、商品ラインナップの拡充を図っていきたいと考えています。例えば、インバウンド需要を見据えたサービスアパートメントや中短期の出張者向けのレジデンスなども手がけてみたいですね。付加価値を追求することで、入居者や利用者に選ばれ続け、投資家の方々へ自信を持ってアピールできる魅力的な物件を開発していきたいと思います。

白川：
そうですね。安定的な開発を推進していく一方で、構造の多様化や用途の拡大など、新たなチャレンジを加速させていきたいですね。「ウェルスクエア」に住まう方と保有する方の双方に、そのステータスを感じていただけるような商品を提供し続ける「不動産開発のプロフェッショナル集団」を目指していきたいです。

武藤：
情報の収集から用地の仕入れ、建設、リーシング（賃借人の募集）、賃貸運営管理、そして投資家への一棟売却に至るまで、外部の会社と連携をしながら、すべての工程をワンストップで提供できることこそが、東急リバブルの大きな強みです。日々膨大な情報が集まり、常にお客様と直接接している不動産仲介会社だからこそ、マーケットの真のニーズを捉えた開発が可能になります。これまで培ってきた情報力と、確かな経験・ノウハウを活かし、東急リバブルならではの付加価値の高い開発事業をこれからも展開していきたいと考えています。

※次回は、【第五話～変革と深化篇～】を紹介します。

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