売れない土地はどうすればいい？放置リスクと手放すための対処法8選

売れない土地は、土地に原因がある場合もあれば、他の要因で売却が難しいケースもあります。まずは売れない理由を把握し、適切な対処法を選択しましょう。

この記事では、土地が売れない理由と放置することで生じるリスク、売れない土地の対処法について解説します。

どうしても土地が売れないときは、自ら収益化する方法や、処分する方法もあります。あらゆる対処法を紹介していますので、土地が売れなくて困っている方はぜひ参考にしてください。

土地売却にかかる平均的な期間

土地の売却にかかる期間は、平均3～６カ月です。

公益財団法人東日本不動産流通機構のによれば、新規登録から成約までに平均で89.8日かかっています。

売り出しのタイミングや不動産市場の動向、需要の有無などによっても、売却にかかる期間は変動しますが、平均的な期間を過ぎても売れないときは、何らかの対策が必要になるでしょう。

売れない土地にはどのような理由がある？

土地が売れないときは、何かしら要因があるはずです。

下記に土地が売れない理由を5つ紹介しますので、早期に売却するためにも、まずは理由を突き止めましょう。

 1.立地条件や周辺環境が良くない

土地が売れない理由として、立地条件や周辺環境が良くないなど、魅力が不足している可能性があります。

たとえば最寄駅から距離があり通勤・通学に不便な立地や、近くにゴミ焼却施設や工場、お墓など、いわゆる嫌悪施設がある場合は売りにくくなることがあります。

しかし故意に難点を隠して売却した場合、契約不適合責任を問われる恐れがあります。きちんと理解してもらったうえで、購入してもらいましょう。

不動産の売れ行きは、需要と供給が大きく影響します。つまり購入希望者の数に対して売り物件の数が多ければ、好条件の土地から売れていき、必ず売れ残りが生じます。

土地の条件に応じた適正価格を把握し、土地の需要を加味して売り出し価格を設定しましょう。

2.土地の形状や物理的条件に問題がある

土地が売れないときは、土地の形状や地質条件が問題になっている可能性があります。

たとえば、正方形や長方形の土地は利用価値が高く、人気があります。

一方で旗竿地や不整形地、道路と高低差があるような土地は家を建てるのに難があり、相場価格で売却するのは難しいでしょう。

土地の購入を検討するために、買い手側が契約前にボーリング調査（穴を掘って地盤の状況や地層境界の深度などを調べること）を希望することがありますが、軟弱地盤など地質に問題があると土地は売却しにくくなります。

地盤が軟弱の場合は、地盤補強（地盤改良）を行う必要があり、その分建築コストも高くなります。土地自体は気に入っていたとしても、購入を断念せざるを得えない状況もあるでしょう。

ほかにも以下のような土地は、売れにくくなることがあります。

• 道路と高低差があり、高額な造成費用がかかる土地
• 化学工場の跡地など、土壌汚染により土壌改良が必要な土地
• 液状化や水害の履歴がある土地
• 土砂災害の危険性がある土地

出典：土壌汚染対策法｜e-Gov法令検索

3.法的制限や権利関係に問題がある

法的制限や権利関係に問題がある、もしくはトラブルが生じる可能性がある土地は売れにくくなります。

建物を建てるためには、建築基準法で定められた幅員4ｍ以上の道路に、2ⅿ以上接道する必要があります。

この接道義務を満たしていない土地には、家を建てることができません。現状建物が建っていたとしても、建て替えができないケースもあり注意が必要です。

接道している部分が2ｍ以下もしくは前面道路が狭い場合は、不動産会社や建築指導課などに相談し、再建築できるか確認しておきましょう。

隣地との境に、境界標がない場合も注意が必要です。売主は土地の境界を買主に明示する義務はなく、土地の売買は可能ですが、境界標がないことで隣地所有者とトラブルになることが多く、土地の売買に際して境界の明示を条件にしていることがほとんどです。

境界が確定できない土地はリスクがあるため、購入希望者を見つけるのは難しく、売却に苦労するでしょう。

境界標がない場合は、引渡しまでに売主の費用負担で確定測量を行いましょう。確定測量とは、土地家屋調査士が土地を測量し、すべての隣地所有者の立ち会いのもと、境界を確定することをいいます。

境界の位置について、隣地所有者と折り合いが付くまで境界を確定できません。確定測量を行うのには時間がかかるため、まずは境界標があるのか確認しておいてください。

また、境界標があったとしても、境界確認書等の取り交わしがない場合は、隣地所有者から境界の位置に対して異議を申し立てられることもあります。境界標があるからと安心せず、その場所で間違いがないのか、しっかり確認することが大切です。

4.相場よりも売り出し価格が高い

土地が売れないのは、相場よりも高い価格を設定している可能性がありますスムーズに売却するためにも、適正な価格で売り出すようにしましょう。

不動産会社によって査定額が異なることがありますが、高い査定額を提示した不動産会社が、高く売却できるわけではありません。

周辺地域で売却実績が豊富な不動産会社に相談するようにし、反響が少ないと感じる場合は、価格を見直してみましょう。

5.不動産会社の対応に問題がある

土地の特徴や条件に問題がないとしても、不動産会社の対応が悪かったり、担当者のスキルが不足していたりすると買い手がつかないことがあります。

たとえばホームページや不動産ポータルサイトに広告を出していない、もしくは掲載していたとしても写真の映りが悪く、魅力をアピールできていないケースもあります。

不動産会社には、定期的に反響数や案内件数を報告してもらいましょう。またインターネット上の広告も、必ずチェックするようにしてください。

売れない土地を放置しているとどうなる？5つのリスク

売れない土地をそのまま放置してしまうと、さまざまなリスクが生じます。

この章では、とくに注意したい5つのリスクを紹介しますので、トラブルを回避するためにもぜひお役立てください。

1.維持管理に手間と費用がかかる

土地を利用していない場合でも、所有者は土地を管理しなければなりません。庭木や雑草が伸びすぎないように定期的に手入れをする必要があり、専門業者へ依頼する場合は費用もかかります。

2.固定資産税・都市計画税がかかり続ける

土地を所有している間は、固定資産税や都市計画税（市街化区域内）を払い続けなければなりません。
自宅のほかに土地を所有している場合は、二重に納めることになります。

住宅用地は固定資産税の特例措置（小規模住宅用地の特例）があり、住宅一戸に対して200㎡までは1/6に軽減されます。

たとえば土地面積が40坪（約132㎡）、固定資産税評価額が3,000万円の場合は、課税標準額は以下のとおり軽減され、年間の固定資産税額は7万円です。もし10年放置すれば、少なくとも70万円の税金が発生します。

固定資産税評価額3,000万円×1／6＝500万円

500万円×1.4％（標準税率）＝7万円

7万円×10年＝70万円

※固定資産税のみの概算

3.不法投棄や放火の恐れがある

土地を放置することで、不法投棄や放火をされるリスクが高まります。離れた場所に住んでいる場合でも、定期的に見回るようにしましょう。建物が残っているのであれば門扉に鍵をかけるなどし、不審者が侵入しにくいような工夫をしてください。

4.損害賠償を請求される恐れがある

たとえば土地を放置したことでブロック塀が倒れ、通行人がケガをした場合、被害に対して損害賠償請求をされる可能性があります。古家が建っている場合は、倒壊にも気をつけましょう。

5.「特定空き家」「管理不全空き家」に指定され税金が最大6倍になる

売れない土地に建物があり、空き家の状態で放置してしまうと、固定資産税が最大6倍になる可能性があり注意が必要です。

空き家が周辺環境に著しく衛生上有害になるおそれがある状態だとして、自治体から「管理不全空き家」や「特定空き家」に指定された場合、住宅用地の特例措置（1／6に軽減）が適用にならず、固定資産税額が6倍になる（元の税額に戻る）可能性があります。

・特定空き家

そのまま放置すると保安上危険となる可能性や、衛生上有害となるおそれがあり、周辺環境の保全を図るのに不適切である状態の空き家

・管理不全空き家

そのまま放置すると、特定空き家に該当するおそれのある状態にある空き家

たとえば固定資産税評価額が3,000万円で、住宅用地の特例措置を受けられない場合は、固定資産税額は以下のとおりになります。

3,000万円×1.4％（標準税率）＝42万円

庭木や雑草は放置せず手入れするようにし、古家がある場合は倒壊させないように注意しましょう。

出典：固定資産税・都市計画税（土地・家屋）｜東京都主税局
「特定空家等に対する措置」に関する適切な実施を図るために必要な指針 （ガイドライン）｜国土交通省

売れない土地の対処法8選

土地が売れないときの対処法を8つ紹介します。

土地が3カ月以上売れないときは、不動産会社に任せきりにせず、何かしらの対処を実践してみましょう。

1.不動産会社を切り替える

土地が売れないのは、不動産会社の力不足や、積極的に売却活動をしてくれないことが原因かもしれません。不動産会社の広告活動の状況や内覧数を確認し、極端に少ない場合は不動産会社の変更を検討しましょう。

土地を早く売りたい場合、地元に精通していて、周辺エリアで売却実績が豊富な不動産会社に相談してみてください。ただし専任媒介契約中に解約して、その後他社で成約になった場合、最初に依頼した不動産会社から実際にかかった広告費を請求される可能性があります。

また何度も不動産会社を変えてしまうと、かえって売れにくくなることもあります。基本的には媒介契約期間が終了するタイミングで変更するようにし、依頼先は慎重に選びましょう。

2.土地の見栄えをよくしておく

購入希望者は、かならず現地を確認します。土地に雑草が生い茂っていたり、枯れ葉やゴミが放置されたままだったりすると、第一印象が悪くなってしまいます。

なるべく土地の見栄えをよくするためにも、定期的に現地を確認するようにします。もし住んでいる場所から遠方の場合は、不動産会社の担当者に依頼し、見栄えが悪くなっていないか確認してもらいましょう。

3.隣地所有者に買取を打診する

土地を売却する場合は、隣地所有者に購入の意思がないか相談してみましょう。土地を買い増しすることで土地の地型がよくなり、道路に面する部分も広くなります。「隣りの土地は倍出してでも買え」といわれることがありますが、隣地所有者にもメリットがあるので、購入のハードルも低くなるでしょう。

環境を熟知している隣人が購入してくれるのであれば、安心して売却できることもメリットといえます。

4.売り出し価格を見直す

土地の相場を確認し、もし近隣相場と比べて高いようであれば値下げを検討しましょう。

土地の価格を下げることで、ターゲット層も増えるため、早期売却を期待できます。しかし数十万円の値下げでは、期待するほど反響を得られないかもしれません。下げ幅については、不動産会社に相談しましょう。

5.不動産会社の「買取」を利用する

土地を売却した資金で住み替えを検討している場合は、買取による売却を考えてみましょう。

買取とは、不動産会社に買い取ってもらうことをいいます。早ければ1週間程度で契約できるので、土地をなるべく早く現金化したい方におすすめです。

買取は古家の解体や庭木の撤去などが不要で、契約不適合責任を免責にできるケースがほとんどです。

また直接不動産会社と取引する場合は、仲介手数料がかからないこともメリットといえるでしょう。

ただし不動産会社は再販を想定して買取するため、仲介による売却価格よりは下がり、市場価格の6～8割程度になることが一般的です。不動産会社へ査定を依頼する際は、買取価格も提案してもらい、状況に合わせて買取も検討しましょう。

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6.境界線を明確にする

境界未確定や境界石がない、隣家の屋根や塀が越境しているなど、境界に関するトラブルが原因で売れないことがあります。

境界標が入っていない場合は、確定測量によって境界を明確にし、隣地の構造物が越境している場合は、越境に関する覚書を結びましょう。境界の位置が明確になり、越境物について取り決めができていれば、買い手も安心して購入できるからです。

確定測量は、土地家屋調査士に依頼します。もし依頼先を探すのが難しい場合は、実績のある不動産会社に相談し、提携している専門家を紹介してもらうとよいでしょう。

確定測量の費用は、隣地所有者の人数や条件によって変わりますが、隣地が民有地であれば40～50万円程度が相場です。

しかし国道や河川など、隣地が国の所有地の場合は手続きに時間がかかります。その分費用も高くなり、60万～80万円程度かかることもあります。

隣地所有者とスムーズに手続きが進んだ場合でも1カ月半程度かかり、長い場合は3カ月から半年程度かかることもあります。なるべく早めに行動しましょう。

7.空き家バンクに登録する

仲介や買取による売却が難しいときは、「空き家バンク（空き地バンク）」を活用してみましょう。空き家バンクとは、自治体や民間の不動産会社が運営している不動産情報サイトで、売りたい人と買いたい人をマッチングさせるサービスです。

基本的には無料で登録でき、仲介手数料もかからないのが魅力です。自治体によっては、補助金や助成金制度を利用できることがあります。

しかし個人間でのやり取りに不安を感じたり、中にはトラブルに発展したりすることもあります。不動産会社を紹介してくれる自治体もあるため、サービスの仕組みや掲載条件をよく確認したうえで利用しましょう。

8.土地を活用して収益化する

土地の売却が難しいときは、土地活用も検討してみましょう。もし収益化できれば、無理に売却する必要はなくなります。

次の章では、土地を収益化する方法を紹介していきます。

売れない土地を活用して収益化する方法もある

売れないような土地であっても、固定資産税以上の収益を生み出せれば、無理に売却する必要はなくなります。

この章では、土地を収益化する方法と、メリット・デメリットを解説します。

収益化の方法

住宅用地として需要がない土地でも、他の用途で活用できれば収益化が可能です。

たとえば駐車場や貸し農園、資材置き場、看板用地として活用できないか、不動産会社や専門業者などへ相談してみましょう。

初期費用はかかりますが、トランクルームやコインランドリー経営、アパート・マンション経営、福祉施設の運営などの選択肢もあります。

売却と活用のメリット・デメリット

土地を売却した場合は、まとまった資金を手に入れることができ、固定資産税などの税負担はなくなります。

また管理する手間やコストもかかりません。現金化しておければ、相続が発生した場合に分割しやすいのもメリットです。

土地を売却する際には、仲介手数料や税金（譲渡所得税・印紙税）がかかります。経費や税金がどのくらいかかるのか試算しておきましょう。

土地を何らかの方法で貸して活用することができれば、給与とは別に副収入を得ることができます。更地のままで所有すると固定資産税は高くなりますが、アパートやマンションなどを建築すれば住宅用地として課税されるため、固定資産税対策になります。不動産は相続税評価額が低くなるため、現金で相続するのに比べて節税できるのもメリットでしょう。

ただし建築費やランニングコストが発生するうえ、退去となれば、収入を得られません。空室リスクがあることを忘れないようにしましょう。

どうしても売れない土地の処分方法

売却も収益化も見込めない土地は、所有しているだけで負担になります。

この章では、土地を手放したい方のために、土地を処分する方法を紹介します。

自治体や法人への寄付・無償譲渡

土地が売れない場合は、自治体や法人への寄付を検討してみましょう。一定の条件を満たす場合は、寄付（無償譲渡）が成立する可能性があります。

たとえば自治体への寄付を希望する場合は、まず担当部署へ相談し、寄付の申請をします。寄付の可否を審査してもらい、寄付が受理されたら自治体へ土地を引き渡し、所有権移転手続きするのが一般的な流れです。

なお、手続きや要件は自治体によって異なります。詳細については、担当部署で確認するようにしてください。

ちなみに個人が自治体へと土地を寄付した場合、贈与税や譲渡所得税はかかりません。しかし個人が法人へ土地を寄付（無償譲渡）した場合は、対価がなくとも「みなし譲渡」として所得税がかかるため注意が必要です。

相続土地国庫帰属制度を利用する

相続（遺贈）によって取得した土地を手放したいときは、相続土地国庫帰属制度を利用する方法があります。

これまで相続財産を手放したいときは、すべてを放棄しなければなりませんでした。しかしこの制度を利用すれば、手放したい土地だけ国庫へ帰属させることができ、預貯金などの財産は手元に残せます。

申請時に審査手数料として1万4,000円かかるほか、宅地の場合は20万円の負担金がかかります。つまりお金を支払って、土地を手放すことになります。

土地の上に建物がないことや境界が明らかなことなど条件があり、すべての土地が国庫に帰属させることができるわけではありません。必要書類や利用する流れについて、よく確認したうえで申請するようにしましょう。

まとめ

土地が売れない理由と放置するリスク、売れない土地への対処法について解説してきました。半年程度経過しても売却が難しいときは、値下げや不動産会社の変更を検討し、本記事で紹介した対処法を実践してみてください。

ただし対処が遅くなれば、売却時期も後ろ倒しになります。住み替えなどで売却したい時期が決まっている場合は、買取による売却も視野に入れておきましょう。

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