マンション売却にかかる税金の計算方法・税率・控除特例・確定申告を徹底解説

マンションを売却するときは、印紙税や登録免許税などの税金が課税される可能性があります。マンションを売却した後に手元に残る金額をより正確に把握するためには、課税される税金の種類や計算方法を押さえることが大切です。

この記事では、中古マンションの売却時に発生する主な税金や計算方法、税負担を軽減できる特例などを解説します。

マンションの売却にかかる税金とは？

マンションを売却する際にかかる主な税金は、以下の4種類です。

• 印紙税
• 登録免許税
• 消費税
• 譲渡所得税

上記が課税される理由や税額の決まり方を解説します。

印紙税

印紙税は、不動産の売買契約書や建物の建築請負契約書、領収書などの課税文書に課される国税です。中古マンションを売却するときは、買主と取り交わす売買契約書に税額分の収入印紙を貼り、印鑑や署名で消印をして印紙税を納めます。

税額は、契約書に記載された契約金額によって決まります。

契約書に記載される金額	本則税率	軽減税率
10万円を超え50万円以下のもの	400円	200円
50万円を超え100万円以下のもの	1,000円	500円
100万円を超え500万円以下のもの	2,000円	1,000円
500万円を超え1,000万円以下のもの	1万円	5,000円
1,000万円を超え5,000万円以下のもの	2万円	1万円
5,000万円を超え1億円以下のもの	6万円	3万円
1億円を超え5億円以下のもの	10万円	6万円
5億円を超え10億円以下のもの	20万円	16万円
10億円を超え50億円以下のもの	40万円	32万円
50億円を超えるもの	60万円	48万円

不動産売買契約書が2027年（令和9年）3月31日までに作成されている場合、軽減税率が適用されます。たとえば、マンションの売却金額が4,000万円の場合、通常の税額は2万円ですが、軽減措置が適用されると1万円に減額されます。

なお、印紙税は「課税文書」に対して課される税金のため、売買契約書を文書として作成しない電子契約の場合、印紙税は非課税となります。

登録免許税

登録免許税は、法務局で登記をする際に課される税金です。マンションの売却時に行う主な登記には、所有者を買主に変更する「所有権移転登記」と物件に設定されていた抵当権を抹消する「抵当権抹消登記」があります。

抵当権は、ローンの返済ができなくなったときに、担保になっている物件を差し押さえて、強制的に売却して貸付金を回収できる権利です。マンションの売主が負担するのは、主に抵当権抹消登記の登録免許税です。所有権移転登記にかかる登録免許税は、一般的に買主側が負担します。

抵当権抹消登記の登録免許税は、不動産1つにつき1,000円です。マンションの場合、建物と土地のそれぞれに抵当権が設定されます。建物1つと土地（敷地権）1つに抵当権が設定されているのであれば、登録免許税の税額は計2,000円です。

なお、登記手続きを司法書士に依頼する場合は、1万〜2万円ほどの報酬が別途かかります。

消費税

消費税は、商品の購入やサービスの提供などの取り引きに対して課せられる税金です。たとえば、不動産会社に売却活動の成功報酬として支払う「仲介手数料」や、登記手続きを司法書士に依頼した際の報酬などは消費税の課税対象です。

マンションの売却価格に消費税が課税されるかどうかは、状況により異なります。売主が自宅として使用していたマンションを個人に売却したのであれば、消費税の課税対象になりません。

一方で、投資用のマンションや事業用の店舗などを売却したときは、建物部分にのみ消費税がかかります。ただし、売主が課税業者でなければ納税義務を負いません。土地部分の売却価格については、売主や売却する不動産などにかかわらず消費税は非課税とされています。

なお、 マンション売却における消費税は、すべての費用に一律でかかるわけではありません。 費用の種類ごとに課税・非課税が異なるため、整理しておきましょう。

費用の種類 | 消費税の扱い
土地の売買代金 | 非課税
建物の売買代金（個人が売主の場合） | 非課税（個人は消費税の納税義務者にあたらないため）
建物の売買代金（法人・事業者が売主の場合） | 課税（10%）
仲介手数料・司法書士報酬などのサービス費用 | 課税（10%）

中古マンションの売主が個人である場合、不動産本体の売買代金に消費税はかかりません。 消費税が上乗せされるのは、仲介手数料など「サービスの対価」に対してです。 費用の見積もりを確認する際には、税込・税抜のどちらで表記されているかを確認するようにしましょう。

譲渡所得税

譲渡所得税とは、マンションを売却したときに生じた利益（譲渡所得）に課税される所得税や住民税を指します。2037年（令和19年）12月31日までに生じた譲渡所得には、復興特別所得税も課税されます。

譲渡所得税は「分離課税」の対象です。給与所得や事業所得など総合課税の対象となる所得とは合算されず、個別に税率がかけられて税額が算出されます。

マンションの売却で譲渡所得が生じた場合は、確定申告が必要です。確定申告は、その年の所得と所得税を申告・納税する手続きです。

税金はいつ払う？ 種類ごとの支払い時期

マンション売却時にかかる税金は、種類によって支払うタイミングが異なります。費用の準備が間に合わないといったトラブルを防ぐためにも、あらかじめ把握しておきましょう。

税金の種類 | 支払うタイミング
消費税（仲介手数料・司法書士報酬など） | 各サービスを利用するとき（売買契約時・引き渡し時など）
印紙税 | 売買契約書を作成するとき（契約当日）
登録免許税（抵当権抹消） | 法務局で抵当権抹消登記を行うとき（引き渡し時前後）
所得税・復興特別所得税 | 売却した翌年の確定申告期限まで（原則3月15日）
住民税 | 売却した翌年6月以降（特別徴収または普通徴収）

譲渡所得税（所得税・住民税）は売却してから約1年後に納付が必要になります。 売却代金を受け取ってからすぐに全額を使ってしまわないよう、税金分を手元に残しておくことが重要 です。

中古マンションの譲渡所得の計算方法

続いて、譲渡所得や譲渡所得税の計算方法を解説します。

譲渡所得の計算式

譲渡所得（売却益）の計算方法は、以下の通りです。

• 課税譲渡所得金額＝売却価格−（取得費+譲渡費用）－特別控除

それぞれの項目に該当するものは以下の通りです。

	内訳
総収入金額	・マンションの売却金額 ・固定資産税・都市計画税の精算金
取得費	・マンションの購入金額 ・購入時の諸費用（仲介手数料・印紙税・登録免許税・司法書士報酬・不動産取得税など）
譲渡費用	・売却時の諸費用（仲介手数料・印紙税・登録免許税・司法書士報酬など）
特別控除	・マイホーム（居住用財産）を売った場合の3,000万円の特別控除の特例（3,000万円特別控除） ・公共事業などのために土地や建物を売った場合の5,000万円の特別控除の特例　など

取得費を計算する際、マンションの建物部分の購入金額から「減価償却費」を差し引きます。これは、建物が経年劣化によって減少した価値分を考慮するためです。

減価償却費の計算式は、以下の通りです。

・減価償却費＝購入代金×0.9×償却率×経過年数

※経過年数の1年未満の部分は、6月以上は1年、6月未満は切り捨て

マンションのほとんどは、鉄骨造または鉄骨鉄筋コンクリート造です。売主が自らの居住用に使っていた中古マンションを売却する場合、償却率は0.015です。経過年数は、中古マンションに住んでいた期間を指します。築年数とは異なる点に注意しましょう。

譲渡所得税の計算方法と税率

譲渡所得税は、以下の計算式で求めます。

・譲渡所得税＝課税譲渡所得金額×税率

税率は不動産の所有期間によって変わります。売却した年の1月1日時点で所有期間が5年超なら長期譲渡所得、5年以下なら短期譲渡所得として、以下の税率が適用されます。

所有期間	税率
5年以下（短期譲渡所得）	39.63%（住民税9%・所得税30%・復興特別所得税0.63%）
5年超（長期譲渡所得）	20.315%（住民税5%・所得税15%・復興特別所得税0.315%）

課税譲渡所得金額が同じでも、所有期間が5年を超えたあとに売却したほうが税率は低くなり、譲渡所得税の負担も軽くなります。

中古マンションの売却で利用できる控除特例

中古マンションを売却して利益が出たときは、特例を適用することで税負担を減らしたり課税を先送りにしたりできます。

ここでは、中古マンションの売却時に利用できる主な控除特例を解説します。

3,000万円特別控除

3,000万円特別控除は、住んでいたマイホーム（居住用財産）を売却した場合に、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です。この特例を適用すると、譲渡所得が3,000万円を超えない限り譲渡所得税の納税は不要となります。

3,000万円特別控除を受けるためには「自身が住んでいる（または住んでいた）家を売却する」「住まなくなってから3年後の12月31日までに売却する」などの要件を満たす必要があります。また、後述する買い換え特例や、住宅ローンを組む人が受けられる税の優遇措置である「住宅ローン控除」などとは併用できません。

軽減税率の特例

軽減税率の特例は、所有期間が10年を超えるマイホームを売った場合に、譲渡所得税の税率が通常よりも低くなる制度です。この特例を適用できると、課税譲渡所得6,000万円までの部分の税率が以下の通りに軽減されます。

譲渡所得金額	税率
6,000万円以下の部分	14.21%（住民税4%・所得税10%・復興特別所得税0.21%）
6,000万円超の部分	20.315%（住民税5%・所得税15%・復興特別所得税0.315%）

軽減税率の特例は、3,000万円特別控除との併用が可能です。中古マンションを売却するとき、2つの制度を適用できると、譲渡所得税の負担を大幅に軽減できるでしょう。

買い換え特例

買い換え特例は、マイホームを売却して新たに別のマイホームを購入する場合に適用できる特例です。所定の要件を満たすと、売却したときの売却益が生じても、譲渡所得税の課税を新居の売却時まで先送りにすることができます。

たとえば、マンションを売却して注文住宅に住み替えるとしましょう。マンションは購入時よりも高く売れたため、1,000万円の譲渡所得が発生しました。買い換え特例を適用すると、この1,000万円の譲渡所得に対する譲渡所得税は、住み替え先の注文住宅を売るときに課税されるようになります。

特例の要件は「売却代金が1億円以下」「居住期間が10年以上かつ売却した年の1月1日時点で家屋と敷地の所有期間が10年超」などです。また、3,000万円特別控除とは併用ができないため、両方を適用できる場合はどちらか一方を選ぶ必要があります。

取得費加算の特例

取得費加算の特例は、相続または遺贈（遺言によって法定相続人ではない人に遺産を贈ること）で取得した不動産を一定期間内に売却したときの特例です。この特例を受けると、取得した不動産の譲渡所得税を計算する際、納めた相続税の一部を取得費に加算できるため、譲渡所得税が軽減されます。

特例を受けるためには、相続や遺贈で財産を取得した人に相続税が課税されていなければなりません。また、取得した財産を相続開始から3年10か月以内に売却する必要があります。

【シミュレーション】マンションを売却したときの税金はいくら？

ここまで解説した内容を踏まえ、居住用の中古マンションを売却したときにいくらの譲渡所得税が課せられるのかをシミュレーションしてみましょう。条件は以下の通りです。

• 所有期間：10年
• マンションの購入価格：4,500万円（建物3,000万円・土地1,500万円）
• 購入時の諸費用：300万円
• マンションの売却価格：6,000万円
• 固定資産税精算金：20万円
• 売却時の諸費用：300万円

最初に、減価償却費と取得費を計算します。

・減価償却費＝建物取得価額×0.9×償却率×経過年数
　＝3,000万円×0.9×0.015×10年
　＝405万円
・建物の取得費＝購入金額−減価償却費累計
　＝3,000万円−405万円
　＝2,595万円
・取得費＝建物の取得費+土地の購入価格+購入時の諸費用
　＝2,595万円+1,500万円+300万円
　＝4,395万円

続いて、総収入金額と課税譲渡所得金額を計算します。適用できる特別控除がない場合、計算結果は以下の通りです。

・総収入金額＝売却金額+固定資産税の精算金
　＝6,000万円+20万円
　＝6,020万円
・課税譲渡所得金額＝総収入金額−（取得費+譲渡費用）−特別控除
　＝6,020万円−（4,395万円+300万円）
　＝6,020万円−4,695万円
　＝1,325万円

今回は所有期間が10年のため、上記で求めた金額は長期譲渡所得となり、税率は20.315%となります。譲渡所得税を計算すると結果は以下の通りです。

・譲渡所得税＝課税譲渡所得金額×税率
　＝1,325万円×20.315%
　＝約269.2万円

よって、当該ケースでは約269.2万円の譲渡所得税が発生する結果となりました。なお、中古マンションが3,000万円特別控除の要件を満たしている場合、課税譲渡所得は0円となるため、譲渡所得税はかかりません。

マンション売却後の確定申告

マンションを売却して譲渡所得が生じた場合、翌年の確定申告期間（例年2月16日〜3月15日※）内に申告が必要です。期間内に申告を終えられるよう、早めに準備を進めましょう。
※土日・祝日の場合は翌営業日となります。

確定申告に必要な書類

確定申告の際に準備が必要な主な書類は以下のとおりです。

購入時の書類が揃っていない場合、売却額の5%を取得費として計算する「概算取得費」が適用されます。 実際の取得費がわかっている場合と比べて税額が大きくなるケースが多いため、売却を検討し始めたら購入時の書類を早めに確認 しておきましょう。

確定申告の手続きの流れ

確定申告の基本的な流れは以下のとおりです。

①売買契約書・領収書などの必要書類を集める
②確定申告書（第一表・二表・第三表）と譲渡所得の内訳書を作成する
③本人確認書類などとあわせて税務署へ提出する（窓口・郵送・e-Taxのいずれか）
④必要に応じて納税する

申告書類の作成には、国税庁の「確定申告書等作成コーナー」の利用が便利です。譲渡価額・取得費・譲渡費用などを入力すると、譲渡所得と税額が自動計算され、そのままe-Taxで電子申告することもできます。

まとめ

中古マンションの売却時には印紙税、登録免許税、消費税、譲渡所得税が課せられる可能性があります。このうち譲渡所得税については、3,000万円特別控除や軽減税率の特例、買い換え特例などの優遇措置を受けられる可能性があります。

譲渡所得が生じた場合や特例を受けるためには確定申告が必要です。中古マンションを売却したときは、課せられる税金や利用できる控除特例をよく確認し、確定申告が必要な場合は期日までに手続きを済ませましょう。

売りたい物件・時期がお決まりの方はこちら

60秒で入力完了！売却査定を承ります。

不動産の売却可能額を査定する

東急リバブルが買主となり、
ご所有不動産を直接購入いたします

周囲に知られずに売却・早急に現金化！

リバブル不動産買取はこちら