定期借地権マンションとは？仕組みや特徴・メリットとデメリットを解説

マンション価格の高騰が続く中、割安で購入できる定期借地権マンションに注目が集まっています。

定期借地権マンションは買主が割安で買えるだけでなく、土地を手放したくないという地主のニーズにも合致するため、供給量は微増中です。

一方で、定期借地権マンションは分譲マンション全体の中ではわずかな量しか存在しないため、情報量が少なく、購入を決断しにくいと感じる人も多いと思われます。

この記事では、「定期借地権マンション」について解説しますので、ぜひ参考にしてください。

借地権付きマンションとは

借地権付きマンションとは、土地の利用権が借地権のマンションのことです。

借地権とは、土地を借りる権利のことを指します。

マンションの土地の利用権には、大きく分けて所有権と借地権の2種類が存在します。
ほとんどの分譲マンションの土地の利用権は、所有権です。

一部の分譲マンションのみ土地の利用権が借地権となっており、さらにその借地権は普通借地権と定期借地権の2種類に分かれます。

普通借地権

普通借地権とは、実質的に借地人（土地の借主）の意思だけで更新ができる借地権のことです。

普通借地権では、地主が更新を拒絶することが極端に難しい権利形態となっており、借地人が更新をしたいと申し出ればほぼ更新をすることができます。

分譲マンションにおいても、普通借地権マンションが存在します。

普通借地権マンションは、分譲マンションの建物所有者が更新を望めば住み続けることができるという点が最大の特徴です。

定期借地権

定期借地権とは、更新の概念のない借地権のことです。

定期借地権があるマンションは、地主から土地を期限付きで借り、建物のみを所有する形となります。

定期借地権は普通借地権とは異なり、借地の契約期間の満了時に建物を取り壊して地主に土地を返還しなければならない借地権になります。

なお、定期借地権の借地期間中であれば、定期借地権マンションを売却したり、賃貸に出したりすることが可能です。

定期借地権付きマンションと所有権マンションの違い

この章では、一般的な分譲マンションである所有権マンションと、定期借地権マンションとの違いについて解説します。

費用

定期借地権マンションは、所有権マンションに比べると購入費用が割安となります。
理由としては、定期借地権マンションでは土地の所有権を購入しないからです。

都市部の定期借地権マンションの場合、所有権マンションと比べると価格は2～3割程度安いとされています。

また、定期借地権マンションは、借地期間終了時に建物を取り壊して更地にしてから土地を地主に返還することが必要です。

そのため、区分所有者は将来生じる解体費用のために解体費用積立金が徴収されます。

住める期間

定期借権マンションは、借地期間満了時に建物を取り壊す必要があることから、永続的に住むことはできません。

定期借権マンションでは「一般定期借地権」と呼ばれる借地権を用いることが通常です。

一般定期借地権は、法律で最低借地期間が50年と定められているため、少なくとも50年は住むことはできます。

なお、実際の定期借権マンションの借地期間は50～70年程度のものが多いです。

定期借地権付きマンションのメリット

この章では、定期借地権マンションのメリットについて解説します。

土地代を払わず住める

定期借地権マンションのメリットは、土地代がないために購入費が安いという点です。

土地の所有権はないことから固定資産税や都市計画税は建物のみであり、土地に対しては発生しません。

便利な立地・広い物件であることが多い

定期借地権マンションは、比較的利便性の高い立地の物件が多い傾向があります。
理由としては、立地の良い土地は地主が手放すことを嫌がり、借地で貸すケースが多いからです。

また、価格が割安な分、建物の専有面積を広めにして差別化することもでき、ゆとりのある間取りの物件が多い傾向があります。

定期借地権付きマンションのデメリット

この章では、定期借地権マンションのデメリットについて解説します。

所有権マンションではかからない費用が必要

定期借地権マンションは、ランニングコストが割高なのがデメリットです。

所有権マンションでも管理費や修繕積立金が発生しますが、それに加えて定期借地権マンションでは解体積立金が発生します。

また、土地の固定資産税や都市計画税は発生しませんが、その代わりに地代が発生します。
地代は固定資産税や都市計画税に比べて高いことが一般的です。

売却しにくい

定期借地権マンションは、売却しにくい点がデメリットです。
永続的に住めないことから、所有権マンションと比べると資産性が低く、購入希望者も少なくなっています。

また、土地の値上がりによってマンション価格が上がることも期待できないため、所有権マンションと比べると資産価値は下がりやすいです。

定期借地権付きマンション購入で後悔しないための注意点

この章では、定期借地権マンションの購入の注意点について解説します。

長期住宅ローンが借りにくいことがある

定期借地権マンションは、長期のローンを組みにくい点が注意点です。

特に中古の場合、借地の残存期間が短いと長期のローンが組みにくいため、購入希望者が大幅に減ることになります。

残存期間が短くなるほど売却が難しくなりやすい

借地の残存期間が短くなると、売却しにくくなります。

取り壊す時期が近付くと買主の住める期間が短くなるため、購入希望者が大幅に減ってしまいます。

借地期間には解体期間が含まれる

定期借地権マンションは、借地契約終了時点に更地返還することが必要です。
そのため、借地期間には解体期間が含まれています。

例えば、定期借地権の借地期間が50年で解体期間が1年の場合、住める期間は49年であるということです。

定期借地権付きマンション購入で住宅ローンを組むポイント

この章では、定期借地権マンションの購入で住宅ローンを組むポイントを紹介します。

条件が合う金融機関に相談する

定期借地権マンションは、融資の対象外としている銀行が多いです。

そのため、条件の合う金融機関を探す必要があります。

ノンバンク系は借りられる可能性がありますが、金利が割高です。

自己資金を増やす

中古の定期借地権マンションを購入する場合は、借地権の残存期間しかローンを組めないことが多いです。

ローン期間が短くなると返済負担率（額面年収に対する年間返済額の割合のこと）が上昇して、融資審査に通りにくくなります。

短いローン期間で返済負担率を下げるには借入金を少なくする必要があるため、自己資金を十分に用意することが必要です。

定期借地権付きマンションの購入シミュレーション

所有権マンションと比較した場合の購入額と維持費のシミュレーションを比較すると下表の通りです。

上記の場合は、購入額の差が住宅ローンの差に反映され、維持費に関しても定期借地権マンションの方が割安となっています。

定期借地権付きマンションが向いている人

定期借地権付きマンションが向いている人は、以下のような方が考えられます。

• 家の相続を考えていない人
• 購入費用を安く抑えたい人
• 高い維持費を払っても立地条件や間取りの良さを重視する人

定期借地権付きマンションの売却を成功させるコツ

定期借地権マンションの売却を成功させるコツについて解説します。

1.借地契約の残存期間が長いうちに売り出す

売却するのであれば、借地権の残存期間が十分に残っているうちに売ることが適切です。

残存期間が短くなると買主がローンを組みにくくなるため、需要が極端に少なくなります。

2.売却実績のある不動産会社に相談する

定期借地権マンションは中古市場での取引が少ないことから、取り扱った経験のある不動産会社が少ないです。

取り扱い経験がないと、適正な価格が付けられません。

損をせず、確実に売るには定期借地権マンションの売却実績がある不動産会社に依頼することが適切です。

まとめ

以上、定期借地権マンションについて解説してきました。

定期借地権マンションは購入費が割安であるメリットがありますが、維持費が割高になるデメリットが存在します。

注意点としては購入時にローンが組みにくい、売却時は売りにくいといった点が挙げられます。

定期借地権マンションの購入を検討する際に、参考にして頂けると幸いです。

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