この記事の監修
ざっくり要約！
- 家の売却価格1,000万円から購入時の費用（取得費）と売却にかかった費用（譲渡費用）を差し引いた残りに譲渡所得税がかかる
- マイホームや相続した実家を売却するときは、控除特例を適用することで譲渡所得から最高3,000万円が控除され、譲渡所得税がかからなくなる場合がある
家を1,000万円で売却すると「譲渡所得税」という税金がかかる可能性があります。ただし、この税金の額は売却価格そのもので決まるわけではありません。
売却価格が同じ1,000万円でも、購入時にいくら支払ったのか、何年所有していたのか、控除特例を適用できるのかによって税額は異なります。
この記事では、1,000万円で家を売却したときにかかる税金の種類や計算方法、売却時の注意点などを解説します。
記事サマリー
1,000万円で家を売却したときの税金はいくら？
不動産を売却した際にかかる主な税金には「印紙税」「登録免許税」「譲渡所得税（所得税・住民税・復興特別所得税）」があります。
- 印紙税：書面で作成された不動産の売買契約書に収入印紙を貼付して納める税金
- 登録免許税：住宅ローンの抵当権（金融機関が返済の担保として不動産に設定する権利）を抹消する登記などに課される税金
- 譲渡所得税：売却で生じた利益（譲渡所得）に課される所得税・住民税・復興特別所得税の総称
上記のうち、もっとも税額が高くなりやすいのが譲渡所得税です。一方で、家を1,000万円で売却した場合に、必ずしも高額な税金がかかるわけではありません。譲渡所得税は、売却価格ではなく「譲渡所得」に課されるためです。
・「不動産売却にかかる税金」に関する記事はこちら
不動産売却にかかる税金は？ かからないケースと計算方法を解説
売却価格ではなく「譲渡所得」に対して税金がかかる
譲渡所得税の課税対象となるのは、売却価格の1,000万円そのものではなく売却によって得られた利益にあたる「譲渡所得」です。
具体的には、売却価格を含む総収入金額から、購入時の費用（取得費）や売却時の費用（譲渡費用）を差し引いて譲渡所得が生じた場合にのみ課税されます。
譲渡所得の計算式は次の通りです。
- 譲渡所得＝総収入金額−（取得費+譲渡費用）
総収入金額や取得費、譲渡費用に該当するものは以下をご確認ください。
| 内訳 | |
|---|---|
| 総収入金額 | ・家の売却金額 ・固定資産税・都市計画税の精算金 |
| 取得費 | ・家の購入金額 ・購入時の諸費用（仲介手数料・印紙税・登録免許税・司法書士報酬・不動産取得税など） |
| 譲渡費用 | ・売却のために直接支出した費用（仲介手数料・売主が負担した印紙税・立退料・建物の取壊し費用など） |
取得費を求める際は、建物部分の購入金額から減価償却費相当額（年数の経過で減ったと考えられる建物の価値）を差し引きます。
・「減価償却」に関する記事はこちら
1,000万円で売却しても税金がかからないケースが多い理由
売却価格を含む総収入金額から取得費と譲渡費用を差し引いた結果が0円以下であれば譲渡所得は生じないため、譲渡所得税もかかりません。
家が1,000万円で売れたとしても、購入時の価格が1,000万円よりも高いなどの理由で、そもそも売却益が発生しないケースも少なくありません。
また、譲渡所得が生じた場合でも、以下のような控除特例を適用した結果、譲渡所得税が0円になるケースもあります。
- 3,000万円特別控除：マイホーム（居住用財産）を売却した場合に、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例
- 相続空き家の3,000万円特別控除：相続した空き家（亡くなった被相続人の自宅）を売却した場合に、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例
※2024年1月1日以後の譲渡では、相続人が3人以上の場合、控除額は最高2,000万円
売却価格が1,000万円の場合、譲渡所得は基本的に1,000万円以下となるため、上記いずれかの控除特例を適用できると、譲渡所得税はかかりません。
ただし、控除特例を適用するためには、一定の要件を満たす必要があります。たとえば、マイホーム売却時に使える3,000万円特別控除の場合、以下のような家屋は対象外です。
- 別荘など主に趣味・娯楽・保養のために所有する家屋
- 特例の適用を受ける目的のみで入居した家屋
- マイホームとして居住した実績のない投資用の賃貸物件
※出典：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」
・「控除特例」に関する記事はこちら
土地売却時に受けられる9つの税金控除特例
相続したマンションの売却で利用できる控除特例一覧！控除額・適用要件を解説
【シミュレーション】1,000万円で家を売却した場合の税金計算
ここで、モデルケースをもとに1,000万円の家を売却したときに生じる譲渡所得税をシミュレーションします。前提条件は、以下の通りです。
- 売却する不動産：個人が居住していた一戸建て（マイホーム）
- 売却価格：1,000万円
- 譲渡費用：80万円
- 取得費：500万円
上記の取得費は、建物部分の経年劣化によって生じた価値の減少分である減価償却費相当額を差し引いた後の金額とします。
以下では、上記の条件をもとに所有期間ごとの税率と税額、および取得費が不明な場合の税額を解説します。
所有期間ごとの税率と税額の違い
譲渡所得にかかる税率は、売却する家の所有期間に応じた2つの区分に分かれます。
具体的には、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下の場合に生じた売却益は「短期譲渡所得」、5年を超える場合は「長期譲渡所得」として以下の税率が適用されます。
| 所有期間 | 税率 |
|---|---|
| 5年以下（短期譲渡所得） | 39.63%（所得税30%・住民税9%・復興特別所得税0.63%） |
| 5年超（長期譲渡所得） | 20.315%（所得税15%・住民税5%・復興特別所得税0.315%） |
前提条件の取得費500万円と譲渡費用80万円をもとに、譲渡所得と所有期間別の税額を試算すると、結果は以下の通りとなります。
- 譲渡所得：総収入金額1,000万円−（取得費500万円+譲渡費用80万円）＝420万円
- 短期譲渡所得（所有期間5年以下）の税額：420万円×39.63%＝166万4,460円
- 長期譲渡所得（所有期間5年超）の税額：420万円×20.315%＝85万3,230円
譲渡所得が同じ420万円でも、売却した年の1月1日時点の所有期間が5年を超えるかどうかで、税額に約81万円の差が生じる結果となりました。なお、前述の3,000万円特別控除を適用できると、譲渡所得税は0円となります。
・「短期譲渡所得・長期譲渡所得」に関する記事はこちら
短期譲渡所得・長期譲渡所得の基礎知識！不動産売却で気をつけるべき点も
取得費が不明な場合
相続した家や、購入から数十年が経過した家などの場合、購入時の売買契約書や領収書などが手元に残っておらず、取得費が分からないこともあります。
取得費が分からない場合は、売却価格の5%相当額を取得費とみなす「概算取得費」を適用できます。売却価格が1,000万円の場合、概算取得費は「1,000万円×5%＝50万円」です。
この概算取得費を用いて譲渡所得や税額を計算すると、結果は以下の通りとなります。
- 譲渡所得：1,000万円 −（50万円+80万円）＝870万円
- 短期譲渡所得（所有期間5年以下）の税額：870万円×39.63%＝344万7,810円
- 長期譲渡所得（所有期間5年超）の税額：870万円×20.315%＝176万7,405円
取得費が500万円と判明しているケースに比べて、短期譲渡所得の場合の税額は178万3,350円、長期譲渡所得の場合は91万4,175円高くなる結果となりました。
ただし、概算取得費を用いる場合でも、マイホーム（居住用財産）の3,000万円特別控除を適用することは可能です。
今回のケースでは、所有期間が5年以下と5年超のどちらの場合も譲渡所得は3,000万円以下であるため、控除特例を適用できれば譲渡所得税はかかりません。
・「概算取得費」に関する記事はこちら
取得費が不明な土地を売却するときの税金はどうなる？
税金が心配？ 無料税務・法律相談会
不動産に関する税務、不動産取引上の法律問題などについて詳しくお答えいたします。
無料税務・法律相談会
【注意】譲渡所得（利益）が1,000万円出た場合の税金は？
売却価格ではなく譲渡所得が1,000万円の場合、譲渡所得や税額はどのように変わるのでしょうか。シミュレーションも用いて詳しく解説します。
3,000万円特別控除が適用できれば税額はゼロ
1,000万円の譲渡所得が生じる場合でも、売却した家がマイホームであり、3,000万円特別控除を適用できれば譲渡所得税は0円です。
亡くなった人が住んでいた家を相続し、売却して1,000万円の譲渡所得が生じたのであれば、相続空き家の3,000万円特別控除を適用できると譲渡所得税はかかりません。
一方、控除特例の要件を満たせず控除が受けられない場合、譲渡所得1,000万円がそのまま課税対象になるため、譲渡所得税の負担が重くなる可能性があります。
控除特例が使えない場合の税額シミュレーション
では、控除特例が使えない場合、いくらの譲渡所得税がかかるのでしょうか。
1,000万円の譲渡所得に、短期譲渡所得（所有期間5年以下）の税率39.63%と、長期譲渡所得（所有期間5年超）の税率20.315%を乗じると結果は以下の通りとなります。
- 短期譲渡所得の税額：1,000万円×39.63%＝396万3,000円
- 長期譲渡所得の税額：1,000万円×20.315%＝203万1,500円
所有期間が5年以下の場合は400万円弱の譲渡所得税が生じる結果となりました。
所有期間が5年を超えていれば、5年以下で売ったときと比較して税額は約193万円抑えられますが、それでも200万円超の譲渡所得税が生じます。
このように、控除特例が使えない場合は数百万円単位の高額な税金が発生する可能性があるため、事前に資金計画を入念に立てることが大切です。
1,000万円の家を売却する際の注意点
1,000万円で家を売却する際は、以下の点に注意しましょう。
- 譲渡所得が出たら確定申告が必須
- 控除特例の適用にも申告が求められる
譲渡所得が出たら確定申告が必須
家を売却したことで譲渡所得が生じた場合、確定申告をして必要に応じて税金を納めなければなりません。確定申告の期間は、家を売却した翌年の2月16日から3月15日までですが、土日祝日によって前後します。
会社員や公務員など給与から所得税が天引き（源泉徴収）されており、本来であれば確定申告が不要な方でも、家の売却によって譲渡所得が発生したときは申告手続きが必要です。譲渡所得が生じているにもかかわらず、期限までに申告をせず適切に税金を納めなかった場合、本来の税額に加えて加算税や延滞税が課される可能性があります。
家を売却したときは、譲渡所得税が生じているかどうかを計算し、必要に応じて翌年の期限内に確定申告を済ませましょう。
・確定申告の手順や必要書類に関する記事はこちら
家の売却に税金はかかる？控除特例や計算方法を解説！
控除特例の適用にも申告が求められる
マイホーム（居住用財産）の3,000万円特別控除や相続空き家の3,000万円特別控除を適用するためには、たとえ税額がゼロ円となる場合でも、売却した翌年に確定申告が必要です。要件を満たしていたとしても、自動的に控除が受けられるわけではなく、指定の書類が添付された確定申告書を期限までに提出しなければなりません。
期限までに確定申告をしなかった場合、控除特例が反映されず、控除前の譲渡所得に対する納税を求められる可能性があります。控除特例を適用する場合は、必ず期限までに確定申告を済ませましょう。
東急リバブルの無料査定で正確な資金計画を
家を1,000万円で売却した場合、譲渡所得税の課税対象になるのは売却価格ではなく、取得費と譲渡費用を差し引いた「譲渡所得」の部分です。
売却価格が1,000万円の場合、そもそも譲渡所得が発生しないケースが多く、仮に利益が出たとしても控除特例の適用で税額が0円になることもあります。
とはいえ、正確な売却価格が分からないと税額や手元に残る金額も計算のしようがありません。1,000万円前後で売却できそうな家をお持ちの場合は、まず査定で価格の目安を知るところから始めるとよいでしょう。
東急リバブルの無料査定では、豊富な取引実績をもとに、税金や諸費用を差し引いた「手取り額」までシミュレーションできます。「3,000万円特別控除を適用できるのか」といった税金に関する疑問や不安も、不動産のプロに相談できます。
査定は無料で、売却時期が決まっていない段階でのご利用も可能です。ぜひ一度、東急リバブルの無料査定をご利用ください。
この記事のポイント
- 1,000万円で家を売却したら、必ず税金がかかりますか？
譲渡所得税は売却価格ではなく、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いた「譲渡所得」に課されるため、必ずかかるわけではありません。譲渡所得が生じない場合や、控除特例の適用で税額が0円になる場合もあります。
詳しくは「1,000万円で家を売却したときの税金はいくら？」をご覧ください。
- 1,000万円で家を売却した場合の税金はいくらになりますか？
購入時の金額や所有期間などによって異なります。取得費が不明で概算取得費（売却価格の5%）を用いる場合は、税額がさらに高くなります。
詳しくは「【シミュレーション】1,000万円で家を売却した場合の税金計算」をご覧ください。
- 家の売却で1,000万円の利益（譲渡所得）が出たときの税金はいくらですか？
控除特例が使えない場合、税額は所有期間5年以下で396万3,000円、5年超で203万1,500円です。一方、マイホームや相続した空き家の売却で3,000万円特別控除を適用できれば、譲渡所得税は0円となります。
詳しくは「【注意】譲渡所得（利益）が1,000万円出た場合の税金は？」をご覧ください。
- 1,000万円で家を売却したとき、確定申告は必要ですか？
譲渡所得が生じた場合は、売却した翌年の2月16日から3月15日までの期間に確定申告が必要です。また、3,000万円特別控除の適用で税額が0円になる場合でも、確定申告をしなければ控除が受けられません。
詳しくは「1,000万円の家を売却する際の注意点」をご覧ください。
- 1,000万円で家を売却したときの手取り額を知る方法はありますか？
東急リバブルの無料査定では、豊富な取引実績をもとに、税金や諸費用を差し引いた手取り額までシミュレーションできます。控除特例を適用できるのかといった税金に関する疑問も、不動産のプロに相談できます。
詳しくは「東急リバブルの無料査定で正確な資金計画を」をご覧ください。
ライターからのワンポイントアドバイス
譲渡所得や税額の計算には複雑な部分があります。控除特例が適用できるかどうかも、要件を細かく確認しないと判断できません。
例年、確定申告の時期は税務署が混み合うため、窓口で長い列に並ばなければ相談できなかったり、電話がつながりにくくなったりする可能性があります。
家を売却した際は、速やかに譲渡所得に関する確定申告の準備を始めることをおすすめします。不明点がある場合は、最寄りの税務署や税理士に早めに確認しましょう。
税金が心配？ 無料税務・法律相談会
不動産に関する税務、不動産取引上の法律問題などについて詳しくお答えいたします。
無料税務・法律相談会
売りたい物件・時期がお決まりの方はこちら
60秒で入力完了！売却査定を承ります。
不動産の売却可能額を査定する
不動産のプロに