不動産の個人間売買に必要な書類は？流れ・費用・メリット・デメリットも解説

親族や知人との間で話がまとまり、不動産会社を通さずに不動産を売買したいと考える方は少なくありません。個人間の売買は法律上問題なく行えますが、仲介であれば不動産会社が作成してくれる契約書類まで、すべて自分たちで用意しなければならない点に注意が必要です。

本記事では、個人間の不動産売買で必要な書類を売主・買主別に整理したうえで、自分で作成すべき書類、取引の流れと費用、メリット・デメリットまでを解説します。ぜひ参考にしてください。

【売主・買主別】個人間の不動産売買で必要な書類一覧

個人間で不動産を売買する場合、基本的な必要書類は不動産会社に仲介を依頼する場合と同じです。ただし、書類の収集も確認もすべて当事者が行うことになります。まずは、必要書類の全体像を売主・買主別に把握しておきましょう。

売主が用意する書類

売主は、物件の権利関係を証明する書類と契約手続きに必要な書類を用意します。

登記済権利証や登記識別情報は再発行ができないため、売却を決めたらまず所在を確認しておきましょう。取得方法や有効期限などについては、以下の記事をご覧ください。

買主が用意する書類

買主は主に、契約手続きと所有権移転登記に必要な書類を用意します。

なお、個人間売買では住宅ローンの審査が通りにくいという実情があります。理由は後述しますが、買主が融資を前提に購入を考えている場合は、書類の準備より先に、金融機関へ融資の可否を確認しておくことをおすすめします。

【重要】個人間売買で「自分で作成・手配」が必要な書類

不動産会社の仲介がない個人間売買で、もっともハードルが高いのが契約関連書類の作成です。取得すれば済む書類と違い、内容の設計そのものを自分たちで行う必要があります。

不動産売買契約書

売買契約書には、売買金額や手付金の額、引き渡しの時期、契約解除の条件、契約不適合責任の扱いなどを明記します。インターネット上のテンプレートを利用することもできますが、テンプレートはあくまで一般的な取引を想定したものです。「境界が未確定」「設備の一部に不具合がある」といった物件特有の事情を正確に反映させなければ、引き渡し後のトラブルに発展するリスクがあります。

契約は口約束でも成立しますが、「言った・言わない」の争いを防ぐには契約の条件や合意事項を書面に残しておくことが大切です。当事者同士の関係が良好でも、取り決めは口約束にせず、すべて書面に落とし込みましょう。作成に不安があれば、司法書士や弁護士に確認を依頼する方法もあります。

重要事項説明書に代わる書類

不動産会社の仲介では、宅地建物取引士が物件の権利関係や法令上の制限を記載した重要事項説明書を作成し、買主に説明する義務があります。個人間売買ではこの義務がなく、そもそも重要事項説明書は宅地建物取引業者でなければ作成できません。

しかし、説明がないまま取引を進めると、買主は物件のリスクを把握できないまま購入することになります。都市計画や建築制限といった法令上の制限、道路との関係、水道・ガス・電気などインフラの整備状況を整理した書面を作成し、買主に提示することが強く推奨されます。後述しますが、この重要事項説明書がないことが、住宅ローン審査の大きなハードルにもなります。

物件状況報告書・設備表もあると安心

契約書とあわせて用意しておきたいのが、物件の状態を売主が申告する物件状況報告書と、引き渡す設備の内容を一覧にした設備表です。

物件状況報告書には、雨漏りやシロアリ被害、給排水管の故障、境界に関する取り決めなど、売主が知っている物件の状況を記載します。設備表には、給湯器やエアコンといった設備の有無と、故障や不具合の内容を記載します。

どちらも仲介では標準的に使われている書類で、引き渡し後に「聞いていなかった」と争いになることを防ぐ役割があります。契約不適合責任のトラブルを避けるうえでも、正直に、漏れなく記載することが大切です。

個人間で不動産売買を行う流れと費用

必要書類とあわせて、取引全体の流れと発生する費用も把握しておきましょう。

個人間売買の手続きの流れ

個人間売買は、おおむね次の流れで進みます。

1. 物件の調査・価格の決定
2. 売買条件の交渉・合意
3. 必要書類の収集・売買契約書の作成
4. 売買契約の締結・手付金の授受
5. 代金の決済・物件の引き渡し
6. 所有権移転登記の手続き

仲介と大きく異なるのは、1〜3をすべて当事者だけで行う点です。とくに価格の決定は、後述する税務上のリスクにも関わるため、周辺の成約事例や公的な価格指標を調べたうえで慎重に行いましょう。

所有権移転登記は自分で申請することもできますが、書類に不備があると差し戻しになるため、司法書士に依頼するのが一般的です。

個人間売買でかかる費用

不動産会社に仲介を依頼しなければ仲介手数料はかかりませんが、次の費用は個人間売買でも発生します。

• 印紙税：売買契約書に貼付する収入印紙代。契約金額が1,000万円超5,000万円以下なら、軽減税率の適用で1万円
• 登録免許税：所有権移転登記にかかる税金。土地は固定資産税評価額の1.5％、建物は原則2％で、自己居住用の中古住宅など要件を満たす場合は軽減される
• 司法書士報酬：登記手続きを依頼する場合の費用。数万〜十数万円程度
• そのほか：印鑑証明書などの書類取得費用や、境界が未確定の場合の測量費用

このほか、売却で利益が出た売主には譲渡所得税がかかることがあります。誰がどの費用を負担するかも、あらかじめ取り決めて契約書に明記しておきましょう。

個人間売買のメリット・デメリットと注意点

親族間や知人間での売買であっても、不動産取引には大きな金額と責任が伴います。メリットとデメリットの両面を確認しておきましょう。

メリット

個人間売買の最大のメリットは、不動産会社に支払う仲介手数料を節約できることです。仲介手数料の上限は、売買価格が400万円を超える場合「売買価格×3％＋6万円（税別）」です。たとえば3,000万円の不動産の取引なら、仲介手数料の上限額は105万6,000円（税込）となります。

また、すでに相手が決まっている取引であれば、販売活動の期間が不要で、引き渡し時期や細かな条件も当事者同士で柔軟に決められる点も個人間売買のメリットといえます。

デメリットと注意点

一方で、個人間売買には次のようなリスクがあります。

契約不適合責任によるトラブル

引き渡し後に雨漏りやシロアリ被害などが見つかった場合、契約書で責任の範囲を定めていないと解決の基準がなく、争いが長期化しがちです。金銭の問題にとどまらず、親族や知人との関係そのものが悪化するケースも少なくありません。

何よりの予防策は、物件の現状を正確に把握し、買主に共有しておくことです。前述の物件状況報告書や設備表に不具合まで漏れなく記載し、そのうえで責任の範囲と期間を契約書に定めておけば、引き渡し後に想定外の指摘を受けるリスクを大きく減らせます。

住宅ローンの利用が困難

金融機関は融資審査で重要事項説明書の提出を求めるのが一般的で、これを用意できない個人間売買では、融資を受けられない可能性が高くなります。

買主が現金で購入できない場合、取引自体が成立しないおそれがあります。買主が融資を前提としているなら、売買の話を進める前に金融機関へ相談しておきましょう。

みなし贈与のリスク

親族間などで相場より著しく低い価格で売買すると、時価との差額が贈与とみなされ、買主に贈与税が課されることがあります。恣意的な価格設定は、節約のつもりがかえって高い税負担につながりかねません。価格を決める際は、周辺の成約事例や公的な価格指標と照らして、時価として説明できる水準に設定することが大切です。

こうしたリスクの多くは、価格の妥当性や契約内容の設計といった専門知識が問われる部分で生じます。書類がそろえば安心というものではない点に注意が必要です。

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個人間売買は仲介手数料を抑えられる反面、書類作成の手間と取引リスクを当事者がすべて引き受けることになります。実際には、相手が決まっている親族間・知人間の取引であっても、契約書類の作成や適正価格の確認のために不動産会社へ仲介を依頼するケースは少なくありません。

東急リバブルでは、適正な価格査定から契約書類の作成、住宅ローン利用のサポートまで、安全で確実な不動産取引を全面的にバックアップいたします。個人間での売買に不安を感じたら、ぜひ一度ご相談ください。

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