老朽化マンションはどうなる？具体的な問題や売却の方法を解説

築年数が経過し、老朽化したマンションに住んでいると、「このまま住み続けられるのか」「建て替えになったら費用はどうなるのか」と不安に感じる方も多いでしょう。

老朽化したからといって、すぐに住めなくなるわけではありません。建物や管理状況に応じて、修繕や建て替え、売却などの選択肢があります。

本記事では、老朽化マンションで起こりやすい問題や今後の選択肢、売却や購入の際に確認したいポイントを解説します。

老朽化マンションの増加と「2つの老い」

築年数の経過したマンションは全国的に増えており、今後も増加が見込まれています。また、建物の老朽化と居住者の高齢化が同時に進む、いわゆる「2つの老い」もマンション管理の課題となっています。

具体的にどのような状況にあるのか、まずは老朽化マンションを取り巻く現状から見ていきましょう。

老朽化したマンションの増加

国土交通省によると、築40年以上の分譲マンションは2025年末時点で約158.8万戸あります。10年後の2035年末には約313.1万戸、20年後の2045年末には約503.6万戸まで増加する見込みです。

築40年以上のマンションは、今後10年間で約2倍、20年間で約3.2倍に増える計算です。

老朽化マンションへの対応は、一部の物件だけに限られた問題ではなくなりつつあります。

進行する「2つの老い」

老朽化したマンションでは、建物自体の劣化とともに居住者の高齢化という「2つの老い」が生じます。

建物の劣化としては、外壁の剥落や鉄筋の露出、給排水管の腐食などが挙げられ、居住者の安全や生活の質に影響を及ぼします。

一方、居住者の高齢化では管理組合の運営が困難になるケースも見られます。

マンションの寿命と耐用年数

マンションの老朽化について考える際、理解しておきたいのは法定耐用年数と寿命の関係です。

法定耐用年数は47年

マンションの法定耐用年数は、鉄筋コンクリート造（RC造）や鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）の住宅の場合、47年と定められています。

法定耐用年数とは、減価償却費を計算する際に用いる税務上の年数です。住宅用の木造は22年、鉄骨造は骨格材の厚さによって19～34年となっています。

「法定耐用年数＝寿命」ではない

法定耐用年数は税務上の指標であり、マンションの実際の寿命を示すものではありません。

国土交通省の資料によると、鉄筋コンクリート造建物の物理的寿命を117年と推定した研究例などが紹介されています。適切なメンテナンスが行われている建物では、法定耐用年数を超えて使用できるケースもあるということです。

築50年以上のマンションでも、大規模修繕や設備の更新を適切に行うことで、快適に住み続けられている例も見られます。マンションの実際の寿命は、建物の構造や施工品質、日々の管理状態、大規模修繕の実施状況など、様々な要因によって左右されます。

法定耐用年数を過ぎたからといって、すぐに住めなくなるわけではありません。

建て替えられたマンションの平均は築約40年

マンションの寿命は管理状況などによって異なります。ここで紹介するのは、実際に建て替えが行われたマンションを対象とした調査です。建て替え事例を見ると、以前より築年数を重ねてから建て替えられる傾向があります。

東京カンテイが2022年に公表した調査では、新旧の竣工年を比較できる276件の平均築年数は40.3年でした。最も多かったのは「築40年以上50年未満」で34.4％を占め、次いで「築30年以上40年未満」が28.6％、「築50年以上」が18.5％となっています。

2014年の同様の調査では「築30年以上40年未満」が36.5％で最も多かったのに対し、2022年の調査では「築40年以上50年未満」が最多となりました。建て替え時の築年数は、以前より高くなる傾向がうかがえます。築50年以上の建て替え事例も見られます。

マンションの老朽化で起こる5つの問題

マンションの老朽化が進むと、建物や設備の不具合だけでなく、安全性や生活の利便性、資産価値にも影響が及ぶ可能性があります。主に注意したいのは、次の5つです。

1. 配管劣化による水漏れ
2. 外壁やタイルの剥落
3. 設備の不具合
4. 資産価値の低下
5. スラム化

それぞれ、どのような問題が起こるのか見ていきましょう。

1.配管劣化による水漏れ

築年数の経過したマンションでは、給水管や排水管が劣化し、水漏れが起こりやすくなります。配管は壁や床の内部を通っていることも多く、劣化に気づかないまま進行するケースもあります。

特に古いマンションでは、現在と比べて腐食しやすい材質の配管が使われている場合があります。水漏れが起きると、自室だけでなく階下の住戸まで被害が及ぶ可能性もあるため、注意が必要です。

2.外壁やタイルの剥落

経年劣化によって、外壁や内壁にはひび割れや欠けが生じたり、外壁のタイルが浮いたりすることがあります。

そのまま放置すると、コンクリート片やタイルが剥がれ落ちるおそれがあります。建物の下を通る人に危害を与えることもあるため、単なる見た目の問題ではありません。

また、外壁のひび割れから雨水が入り込むと、建物内部の傷みにつながることもあります。状態を定期的に確認し、必要に応じて補修することが大切です。

3.設備の不具合

マンションでは、エレベーターや分電盤、給排水ポンプなどの共用設備も、築年数の経過とともに劣化します。

老朽化が進むと、エレベーターの停止や電気設備の故障などにより、日常生活に支障をきたすこともあるでしょう。

特に分電盤などの電気設備は、状態によっては漏電や火災につながるおそれもあるため、定期的な点検と計画的な更新が必要です。

4.資産価値の低下

外壁や共用部分の傷みが目立ち、設備の故障が多いマンションは、購入希望者から敬遠されやすくなります。

将来の修繕負担も意識されるため、管理状態が悪ければ売却価格にも影響するでしょう。

なお、空室になっただけで管理費や修繕積立金の支払義務がなくなるわけではありません。しかし、空室の長期化に加えて、滞納や所有者不明・連絡不通の住戸が増えると、管理組合による費用の回収や合意形成が難しくなる場合があります。

国土交通省の調査でも、築年数の古いマンションほど所有者不明・連絡不通の住戸がある割合が高まる傾向が示されています。

必要な修繕を十分に行えない状態が続くと、建物の劣化がさらに進み、市場での評価も下がるという悪循環につながりかねません。

5.スラム化

必要な修繕や管理が行われない状態が長期化すると、建物の荒廃が進み、空室が増えることで、防犯面や衛生面の問題も起こりやすくなります。

このように、十分な改修が行われず、建物が荒廃して空室が増え、治安や衛生環境が悪化した状態は、一般にマンションの「スラム化」と呼ばれます。

さらに、外壁の剥落や設備の故障、耐震性の低下などによって維持管理が難しくなったマンションは、「限界マンション」と表現されることもあります。「スラム化」や「限界マンション」は法律上の正式な名称ではありませんが、建物の老朽化と管理不全が深刻化した状態を示す言葉として用いられています。

こうした状態になると、修繕に多額の費用が必要になるだけでなく、住環境や資産価値にも大きな影響が及ぶでしょう。

マンションの老朽化が進む3つの原因

マンションは築年数の経過とともに劣化しますが、適切な修繕や管理が行われているかによって、その後の状態は大きく変わります。

老朽化を進める主な原因として、次の3つが挙げられます。

1. 積立金が不足している
2. 計画が見直されていない
3. 費用が高騰している

順に確認していきましょう。

1.積立金が不足している

大規模修繕などに充てる修繕積立金が不足しているマンションもあります。

国土交通省の令和5年度マンション総合調査では、長期修繕計画上の積立額に対して、実際の修繕積立金が不足しているマンションは36.6％でした。このうち、計画より20％を超えて不足しているマンションは11.7％です。

積立金が不足する背景には、分譲当初の設定額が低かったことや、想定以上に修繕が必要になったことなどが挙げられます。

修繕積立金だけで工事費をまかなえない場合には、積立額の引き上げや一時金の徴収、借入れなどが必要になることもあります。

区分所有者の負担が増える可能性があるため、積立状況や今後の修繕予定を確認しておくことが重要です。

出典：令和５年度マンション総合調査結果からみたマンションの居住と管理の現状｜国土交通省

2.計画が見直されていない

長期修繕計画は、一度作成すればそのままでよいものではありません。建物や設備の劣化状況、物価や工事費などは時間の経過とともに変化するため、国土交通省のガイドラインでは5年程度ごとに計画を見直すことが必要とされています。

令和5年度マンション総合調査では、「5年ごとを目安に定期的に見直している」マンションは63.2％でした。一方、「見直しを行っていない」マンションも3.7％あります。

計画が長期間更新されていないと、実際に必要となる工事費や修繕内容とずれが生じ、将来的な資金不足につながる可能性があります。

住んでいるマンションや購入を検討しているマンションでは、長期修繕計画がいつ見直されたのか、今後どのような工事が予定されているのかを確認しておくとよいでしょう。

3.費用が高騰している

近年は、建築資材価格や人件費の上昇によって、大規模修繕にかかる工事費も高騰しています。輸入資材については円安の影響もあり、以前の長期修繕計画で想定していた費用では不足するケースもあります。

工事費の高騰に対応するため、管理組合では、複数の施工会社から見積もりを取って内容や金額を比較したり、工事項目に優先順位を付けたりすることがあります。緊急性の低い工事について、実施時期を調整する方法も考えられるでしょう。

ただし、必要な工事まで先送りすると、劣化が進んでかえって費用が膨らむこともあります。工事費の高騰は修繕積立金の増額や一時金の徴収につながる場合もあるため、区分所有者にとっても無関係ではありません。

老朽化マンションの行く末は修繕・建て替え・敷地売却・一棟リノベ

老朽化が進んだからといって、必ず建て替えになるわけではありません。建物の状態や修繕積立金、敷地の条件、区分所有者の意向などを踏まえ、修繕・建て替え・敷地売却・一棟リノベーションなどの方法を検討します。

それぞれの主な違いは、次のとおりです。

※合意要件は2026年4月施行の改正区分所有法を反映。建て替えや建物・敷地の売却などは原則5分の4以上、一定の客観的事由がある場合は4分の3以上となります。一棟リノベーションも、法律上の「建物更新」に該当する場合は同様です。

修繕

マンションの老朽化した部分を修繕・改修することで、建物の機能や性能を維持・回復します。

外壁の塗り替え、設備の交換、耐震補強などが含まれます。

修繕のメリットは、建て替えと比べて費用を抑えやすく、建物を使い続けやすいことです。ただし、劣化の状態によっては修繕だけでは十分に対応できず、将来的に大規模な工事が必要になることもあります。

建て替え

老朽化した建物を取り壊し、新しいマンションを建築するのが建て替えです。建て替えのメリットは、最新の建築基準に適合した安全な住環境を得られることや、資産価値の向上が期待できることです。

デメリットとしては、高額な費用負担や、工事期間中の仮住まいの確保が必要なことが挙げられます。さらに、区分所有者間の合意形成の難しさもあります。建て替えには、原則として区分所有者と議決権のそれぞれ5分の4以上の賛成が必要です。

敷地売却

建て替えが難しい場合は、マンションと敷地を一括して売却するほか、建物を取り壊して敷地を売却する方法があります。

従来は一定の例外を除き、一括売却には原則として全員の合意が必要でした。2026年4月の法改正により、こうした売却は原則5分の4以上の賛成で決議でき、耐震性不足など一定の客観的事由がある場合は4分の3以上で決議できます。

住戸単位では買い手が見つかりにくくても、駅に近い、敷地が広いなど土地としての利用価値が高ければ、マンション全体で売却できることもあります。売却後に受け取る分配金を、住み替え資金に充てることもできるでしょう。

出典：マンション等売却実務マニュアル｜国土交通省

一棟リノベーション

建て替えや敷地売却が難しいマンションでは、建物の躯体を生かしながら、マンション全体をリノベーションする方法もあります。

外観や共用部分だけでなく、専有部分や設備まで含めて改修し、必要に応じて耐震補強なども行います。既存の建物を利用するため、建て替えより工事費や工期を抑えられることもあります。

2026年4月からは、一棟リノベーションのうち法律上の要件を満たすものについて、「建物更新」として進める仕組みも設けられました。建物更新には、建て替えと同様の決議要件が適用されます。

とはいえ、建物の劣化状態や構造上の制約によっては、希望どおりの改修ができるとは限りません。

マンションの建て替え費用は誰がいくら負担する？

マンションを建て替える際の建築費や解体費などは、基本的に区分所有者が負担します。

具体的な金額は、建物の規模や工事費、土地の利用条件などによって異なりますが、目安としては1戸あたり1,000万～2,000万円程度の自己負担が生じるケースがあるとされています。

敷地の容積率に余裕があり、建て替え後に住戸数を増やせるマンションでは、新たな住戸の売却収入によって負担を軽減できることもあります。反対に、こうした余裕がない物件では、負担額が大きくなることもあるでしょう。

さらに、工事期間中の仮住まいの家賃や引っ越し費用も必要です。こうした費用負担の大きさが、建て替えの合意形成を難しくする理由の一つとなっています。

老朽化マンションは売却できる？高く売る方法

築年数が経過したマンションは、設備の古さや将来の修繕負担などから、築浅物件に比べて売れにくい傾向があります。ただし、立地や価格、管理状況などによっては、老朽化したマンションでも売却できます。

少しでも有利な条件で売却するために、押さえておきたいポイントを見ていきましょう。

居住売却なら内見対策を重視

マンションは、現在住んでいる状態でも売却活動を進められます。

売却と住み替えの時期を調整できれば、買い先行による二重ローンや、売り先行による仮住まいの負担を抑えやすくなるでしょう。

居住中の売却では、内見時の印象も重要です。室内を整理し、キッチンや浴室、洗面所、トイレなどの水回りは念入りに清掃しておきましょう。自分では落としにくい汚れが目立つときは、ハウスクリーニングを利用する方法もあります。

立地重視の価格戦略

老朽化マンションを売却する際、特に大きな評価要素となるのが立地です。

建物は築年数とともに経年劣化しますが、土地は建物のように経年劣化するものではありません。駅から近い、買い物や通院に便利といった立地条件が良ければ、築年数が経過したマンションでも需要を見込めるでしょう。

売却時には、駅までの距離や周辺施設など、立地の強みを購入希望者へ適切に伝えることがポイントです。ただし、立地が良くても売り出し価格が相場とかけ離れていれば、売却が長期化することがあります。

立地条件や周辺の成約事例、市場ニーズを踏まえて価格を設定するには、不動産会社の査定を活用するとよいでしょう。

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老朽化したマンションを購入するときに見るべきポイント

築年数が経過した中古マンションを購入する際は、築年数だけで判断せず、耐震性・資産性・管理状況を確認することが重要です。

購入前にチェックしたい主なポイントをまとめると、次のとおりです。

築年数が同じマンションでも、こうした条件によって、将来の住みやすさや費用負担は大きく異なります。

耐震性

築年数が経った中古マンションを購入する際、重要なポイントのひとつが耐震性です。1981年5月31日以前に建築確認を受けた建物は旧耐震基準に基づいており、現在の耐震基準を満たしていない場合があります。

一方、耐震性が確保されていることは、安心して暮らすうえで重要であり、将来的な資産価値を考える際の判断材料にもなります。

耐震性を確認する際は、過去に耐震診断が行われているか、結果や補強工事の記録を管理組合や不動産会社に確認するとよいでしょう。

資産性

築年数が経った中古マンションであっても、資産性の高い物件であれば、長期的な資産価値の維持や、場合によっては値上がりも期待できます。

資産性の低い物件を購入してしまうと、将来売却した際に損失を被るかもしれません。

資産性をチェックする際は、立地条件、周辺の開発状況、物件の希少性などを総合的に評価します。

また、近隣の類似物件の価格動向を把握することも大切です。国土交通省や不動産会社が提供する不動産価格情報サービスで確認しましょう。

管理

適切に管理されているマンションは、築年数が経っても快適に暮らすことができ、資産価値も維持されやすいです。その反面、管理状況が悪い物件は、将来的に高額な修繕費用が必要になる可能性があります。

管理状況をチェックするには、管理組合の議事録や修繕計画書の確認、管理会社への問い合わせなどの方法があります。

大規模修繕が適切に実施されているか、修繕積立金が十分に積み立てられているか、管理組合の総会や理事会が開催されているかなどをチェックしましょう。共用部分の清掃状態や設備の稼働状況を実際に見て回るのもおすすめです。

まとめ

老朽化マンションへの対応に、決まった答えはありません。修繕して住み続けるほか、建て替えや敷地売却、一棟リノベーションなど、建物の状態や管理状況、費用負担によって現実的な方法は変わります。

売却を考えるなら立地や管理状態、購入するなら耐震性・資産性・管理状況も確認しておきましょう。修繕にかかる費用や住み替え後の生活まで含めて比較することで、マンションをこれからどうするか決めやすくなります。

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