東京都心で投資不動産の期待利回り低下

―地所リアル、オフィスや住宅は3％台

　三菱地所リアルエステートサービスは、東京都心エリアにおける投資用不動産マーケットレポートをまとめた。同社が携わった取引事例などから、期待利回りは東京都心5区のオフィスで3・2～3・7％、都内の賃貸住宅で3・7～4・0％の水準まで低下傾向とする。取引利回りは、24年以降の優良物件の目安として、都心のオフィス・都内の賃貸住宅ともに2％台半ば～3％台前半とみている。

　地所リアルは、良好な不動産マーケットを背景に、優良物件の取得競争は過熱状況が続いていると分析する。24年10月以降の取引事例では、24年12月に渋谷区渋谷のビル（23年6月竣工）について100億円以上の価格で売買取引を成約させた。NOI利回りは3・1％で売主・買主ともに業種は不動産関係だった。年が明けると、25年1月に世田谷区太子堂のマンション（19年6月竣工）は、30億～50億円の価格で売買取引が成約。NOI利回りは2・9％で、売主は不動産関係、買主は一般法人だった。

　100億円を上回る価格の大型取引はほかに、売主・買主ともに不動産関係の新宿区四谷の商業施設（区分、20年1月竣工）や、新宿区新宿のビル（12年3月竣工）の売買事例があった。また、千代田区平河町の店舗（17年9月竣工）は10億～30億円の価格でNOI利回りは2・1％と低水準でも、個人が売主となって不動産関係に売却する取引などもあった。

　最近の市況はオフィス・賃貸住宅ともに、空室率は低下して賃料単価は上昇傾向とみている。取引には、従来からの主要プレイヤーのプロ投資家や不動産会社に加えて、一般法人による取得もあるという。