東京都心の大規模ビルは空室が大幅減少

―三菱UFJ信、前年より区画数は半減

　三菱UFJ信託銀行は、東京都心6区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、品川区）で集計した基準階面積300坪以上の賃貸オフィスビルの需給動向をまとめた。25年5月時点の空室率は募集ベースで3・92％、現空ベースで1・92％だった。3カ月前の2月と比べて募集ベースで約0・6㌽、現空ベースでは約0・4㌽の低下だった。空室率の低下傾向は続いており、区ごとにみると渋谷区と千代田区が募集ベースでほぼ1％。現空ベースでは渋谷区、千代田区、新宿区の3区が1％未満となった。

　三菱UFJ信託銀行によると、オフィスのまとまった空き床確保を、エリアによっては二次空室が発生したタイミングか新規供給に頼るしかない感触だ。たとえば「東京駅」「恵比寿駅」「新橋駅」から徒歩10分以内のビルで募集ベースの空室率は約1％。「虎ノ門・神谷町駅」で賃料が高水準のビルが成約し、個別のビルでは賃料を引き上げる動きがあるという。「渋谷駅」は、コロナ前を上回る坪当たり賃料4万円近くまで上昇した。25年4月時点の都心6区では、28年4月までに入居できる基準階面積300坪以上の区画では、募集中のビルが62棟・21万1033坪・334区画。24年4月時点は91棟・42万7846坪・649区画だったため、1年間でほぼ半減の活況とみられる。

　大企業などでオフィスの移転理由は、働きやすい環境の整備や人的資本経営、環境配慮といったものがみられる。三菱UFJ信託銀行が携わった事例で理由を尋ねたところ、24年度は「借増（賃借床の増加）」「グレードアップ」「拠点集約・新設」といったポジティブな理由が70％近くと多くを占め、「減床」「コスト削減」は約5％にとどまった。