AM会社は1年後の政策金利1％を想定

―三菱UFJ信、国内金利が市場に影響

　三菱UFJ信託銀行は、24年度下期の私募ファンド調査の結果をまとめた。調査は1月に実施。不動産アセットマネジメント会社33社が協力し、回答率は50・0％だった。レンダーの融資姿勢の質問にはポジティブな回答が90％を上回った。エクイティ投資家の投資意欲は、海外の投資家から「強い」「やや強い」の合計割合が46・6％と前回調査の39・7％から増加。国内投資家は56・3％で、前回の60・4％から減少した。1年後の政策金利の想定は「1・0％」が最も多く、市場参加者は利上げを織り込んでいる模様だ。

　今後1年間の不動産投資市場に影響を及ぼす外的要因を聞くと、「国内金利・日銀政策」が最多で60％近くだった。続いて「国内実体経済（不動産賃貸市場）」や「為替動向」の回答が並んだ。不動産コンサルティング部ジュニアフェローの舩窪芳和氏は「アセットマネージャーに、投資意欲に影響する要素を尋ねても、金利動向・日銀政策が筆頭で建築費の上昇などは強い影響ではない模様だ」と話す。今後1年間で起こる変化には、「都心部への投資集中」「アセットタイプの拡大」などが上位。金利上昇局面で、エリアを保守的に選ぶ姿勢が強まりそうだ。加えて「利回りの上昇」を見込む回答の割合は大幅に増加した。

　不動産価格の上昇が予想されているアセットの質問は、相対的に「ホテル」「住宅」「商業」が多かった。足元で良好な賃貸市況を背景に、運営パフォーマンスへの期待が表れたとみられる。投資対象としたいアセットの質問は「オフィス」「住宅」が８割超だった。需給環境に改善がみられる「オフィス」と「商業」は、前回調査より回答割合が目立って上昇した。