マンション売却時の減価償却費とは？税額の計算方法を解説

マンションを売却して利益（譲渡所得）が生じたとき、その売却益には税金がかかる場合があります。売却益や税額を計算する際は、建物の経年劣化によって下がったと考えられる価値分を反映させるために「減価償却」をしなければなりません。

減価償却の計算を誤ると税金を余分に支払う可能性があります。また、税額を本来よりも少なく算出してしまうと加算税や延滞税の対象になりかねません。

この記事では、マンションの売却時に押さえておきたい減価償却費の計算方法や建物価格の求め方などについて解説しますので、ぜひ参考にしてください。

マンション売却時の減価償却とは？

減価償却は、経年劣化によって下がった価値分を経費として計上する会計処理です。

マンション売却で生じた譲渡所得（売却益）は、所得税や住民税の課税対象です。譲渡所得は、譲渡価額（売却価格）から取得費と譲渡費用を差し引いて算出します。

取得費は、マンションの取得にかかった費用を指します。譲渡費用は、売却時に支払った仲介手数料や印紙税などの諸費用です。

この取得費を求める際は、マンションの購入代金や購入時の諸費用などから「減価償却費相当額」を控除します。

ここでは、減価償却が必要な理由や対象となる部分を解説します。

対象は建物部分のみ

減価償却の対象になるのは建物部分の取得費のみであり、土地部分は対象外です。土地は時間が経過しても、基本的には使用によって価値が減少しないためです。

そのため、譲渡所得を計算する際は、建物の取得価額をもとに減価償却費相当額を求め、その金額を取得費から差し引く必要があります。

マンションを売却したときは、土地と建物それぞれの購入金額がいくらだったのかを確認しておきましょう。

減価償却が必要な理由

譲渡所得を求める際に減価償却が必要な理由は、建物部分の経年劣化によって減少した価値分を考慮して取得費を求めるためです。

日本の税務では、建物は時間の経過とともに価値が減少する資産と見なされます。

そのため、譲渡所得税を求めるときは建物の購入価格をそのまま取得費とするのではなく、所有している間に下がったと考えられる価値分を減価償却費相当額として差し引きます。

マンション売却時の減価償却費の計算方法

減価償却費相当額の計算方法は、売却したマンションを「居住用」と「事業用」のどちらで使用していたかで異なります。ここでは、マンションの用途ごとに減価償却費の計算方法を解説します。

居住用

売主が自身の居住用として使っていたマンションを売却する場合、減価償却費相当額は国税庁が定める次の計算式で求めます。

• 減価償却費相当額＝建物の取得価額×0.9×償却率×経過年数

居住用マンションの場合、償却率は法定耐用年数を1.5倍にした年数をもとに決まります。

法定耐用年数とは、建物や機械などが税務上で価値がなくなるとされる年数のことです。構造や用途ごとに定められています。

マンションの多くは鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造であり、法定耐用年数は47年です。そのため、居住用では47年×1.5＝70年（端数切り捨て）となり、対応する償却率は0.015となります。

経過年数とは、築年数ではなく、マンションを購入してから売却するまでの所有期間のことです。6か月以上の端数は1年に繰り上げ、6か月未満の端数は切り捨てとなります。

たとえば、鉄筋コンクリート造の新築マンションで、建物の取得価額が2,000万円、所有期間が10年の場合、減価償却費相当額は以下のとおりです。

• 減価償却費相当額＝2,000万円×0.9×0.015×10年＝270万円

なお、減価償却費相当額は建物の取得価額の95％が上限です。

事業用

第三者に貸し出して賃料収入を得ている事業用マンションの場合、減価償却費相当額は毎年の確定申告で計算された減価償却費の累計額となります。

賃貸で運用している期間中は、不動産所得や事業所得の確定申告で減価償却費を毎年計算しているはずです。マンションを売却する際には、確定申告書や収支内訳書、青色申告決算書で毎年の減価償却費を合算した累計額を、譲渡所得の取得費から差し引きます。

たとえば、賃貸として10年間運用し、各年の償却費が25万円であった場合は、累計250万円を取得費から控除します。

確定申告で減価償却費を必要経費に算入していない部分があった場合でも、譲渡所得を計算するときはその部分を含めた累計額を、取得費から差し引く点には注意が必要です。

1年間の減価償却費は、原則として「定額法」で計算します。計算方法は以下のとおりです。

• 2007年3月31日以前（旧定額法）：建物の取得価額×0.9×旧定額法の償却率
• 2007年4月1日以後（定額法）：建物の取得価額×定額法の償却率

事業用の中古マンションの耐用年数・償却費

事業用の中古マンションを購入した場合は、法定耐用年数から経過年数を差し引いた残存耐用年数をもとに償却率が決まります。

法定耐用年数がすべて経過していない場合、取得時の耐用年数は以下のとおりです。

• 取得時の耐用年数＝（新築時の耐用年数－経過年数）＋経過年数×0.2

一方、法定耐用年数がすべて経過している場合は、新築時の耐用年数に0.2を乗じた年数となります。

■主な構造の耐用年数
参考：国税庁「主な減価償却資産の耐用年数表」

マンションの建物部分の金額の算出方法

減価償却費相当額と取得費を正確に求めるためには、マンションの建物部分の取得金額を把握する必要があります。建物価格を求める方法は以下のとおりです。

1. 売買契約書で建物価格や消費税額の記載を確認する
2. 消費税額と当時の税率をもとに税抜の建物価格を逆算する
3. 建物の標準的な建築価額表で概算する

マンションの売買契約では、土地と建物の内訳がなく総額のみ記載されているケースがあり、建物価格が不明であることがあります。その場合は消費税額をもとに逆算し、それも不可能な場合は建物の標準的な建築価額表で求めます。

売買契約書で確認

購入時の売買契約書に建物価格や消費税額が書かれていれば、その金額をそのまま建物の取得価額として取得費を求めることができます。

マンションを購入したときの売買契約書は、確定申告の申告書類を作成する際にも必要です。マンションを売却したときは、購入当時の契約書を探しておきましょう。
購入時の消費税から逆算
売買契約書に建物価格の記載がない場合でも、消費税額がわかればそれをもとに逆算できます。計算式は次のとおりです。

購入時の消費税から逆算

• 税抜の建物価格＝消費税額÷消費税率

土地の売買には消費税がかからないため、売買契約書に書かれた消費税は建物部分にのみ課されたものです。そのため、消費税額を税率で割ると建物の税抜価格がわかります。

たとえば、消費税額が150万円、購入時の税率が10％の場合、150万円÷0.10＝1,500万円が税抜の建物価格です。

消費税率は購入した時期によって異なるため、建物の取得額を逆算する際は、当時の税率を確認しましょう。これまでの税率は次のとおりです。

• 1989年4月1日〜1997年3月31日：3％
• 1997年4月1日〜2014年3月31日：5％
• 2014年4月1日〜2019年9月30日：8％
• 2019年10月1日以降：10％

ただし、個人から中古マンションを購入した場合など、消費税が発生しない取引では逆算ができません。

標準建築単価から計算

売買契約書に内訳がなく、消費税額からも逆算できない場合は、国税庁が公表している「建物の標準的な建築価額表」を使って建物価格を求める方法があります。

標準建築単価をもとに建物価格を求める手順は以下のとおりです。

1. 建築年月日と構造を調べる
2. 延べ床面積を確認する
3. 建築価額表の単価×延べ床面積で建物の取得価額を算出する

譲渡所得税の計算方法

減価償却費相当額や建物価格の求め方を理解できたら、次は課税の対象となる譲渡所得や譲渡所得税の計算方法を押さえましょう。税額の計算手順は以下のとおりです。

1. 譲渡所得を求める
2. 所有期間に応じた税率を確認する
3. 課税譲渡所得金額に税率をかけて税額を算出する

課税譲渡所得金額の計算式

譲渡所得税を計算するためには、まず課税譲渡所得金額を求めます。課税譲渡所得金額は、次の計算式で算出します。

• 課税譲渡所得金額＝譲渡価額−（取得費＋譲渡費用）−特別控除額

特別控除額とは、マイホームを売却したときの3,000万円の特別控除など、譲渡所得の負担を軽減する控除特例のことです。

単に「譲渡所得」というときは、特別控除額を差し引く前の金額を指すのが一般的です。

なお、マンションの売買契約書が残っていないなどの理由で取得費が不明な場合は、売却代金の5％を概算取得費として譲渡所得税を計算する方法も認められています。

税額の計算（短期譲渡・長期譲渡）

課税譲渡所得金額が算出できたら、所有期間に応じた税率をかけて譲渡所得税を求めます。計算式は以下のとおりです。

• 譲渡所得税＝課税譲渡所得金額×税率

不動産の譲渡所得は申告分離課税（他の所得とは分けて税額を計算する方式）の対象であり、所有期間によって税率が変わります。

• 所有期間5年以下（短期譲渡所得）：税率39.63％（所得税・復興特別所得税30.63％＋住民税9％）
• 所有期間5年超（長期譲渡所得）：税率20.315％（所得税・復興特別所得税15.315％＋住民税5％）

所有期間を判定する基準となるのは、売却日ではなく売却した年の1月1日時点です。

譲渡所得税を節税できる控除特例

譲渡所得が発生した場合は、以下の控除特例を適用できると、譲渡所得税の負担を軽減または納税を先送りにできます。

• 3,000万円特別控除
• 軽減税率の特例
• 買い換え特例
• 取得費加算の特例

上記の控除特例を受けるためには、確定申告が必要です。控除特例を適用した結果、税額が0円になる場合でも必ず確定申告をしなければなりません。

以下で、代表的な特例の内容と要件を見ていきます。

3,000万円特別控除

居住用財産の譲渡所得の特別控除（3,000万円特別控除）は、マイホーム（居住用財産）を売却した場合に譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です。

たとえば、譲渡所得が2,500万円であれば全額が控除され、課税譲渡所得金額は0円となります。譲渡所得が3,000万円を超える場合でも、この特例を適用できると税負担を大幅に抑えられます。

注意点として、買い換え特例や譲渡損失の特例と重複して適用することはできません。

軽減税率の特例

10年超所有の軽減税率の特例は、所有期間が10年を超える居住用財産を売却した場合に、通常よりも低い税率が適用される特例です。

この特例を適用できると、課税長期譲渡所得のうち、6,000万円以下の部分には14.21％（所得税10.21％＋住民税4％）の低い税率が適用されます。

また、軽減税率の特例は3,000万円特別控除との併用は可能です。両制度を適用することで、マンションを売却したときの税負担を大幅に軽減できる可能性があります。

買い換え特例

特定の居住用財産の買換えの特例（買い換え特例）は、居住用財産を売却して新たな住居を購入する場合、譲渡所得に対する課税を将来へ繰り延べられる特例です。

譲渡所得税が免除されるわけではなく、課税のタイミングを買い換え先の住居を将来売却するときまで先送りにする仕組みです。

買い換え特例と3,000万円特別控除は併用できないため、どちらの制度を適用すべきかは慎重に検討しましょう。

取得費加算の特例

相続財産を譲渡した場合の取得費の特例（取得費加算の特例）は、相続や遺贈で取得したマンションを売却する場合に、支払った相続税の一部を取得費に上乗せできる特例です。

取得費が増える分だけ譲渡所得が圧縮されるため、譲渡所得税の負担が軽くなります。

ただし、加算できる金額には上限があり、相続税が発生していないケースでは利用できません。また、相続税の申告期限の翌日から3年以内に売却する必要があります。

まとめ

マンション売却時の譲渡所得税を計算する際は減価償却をする必要があります。建物部分が経年劣化によって失った価値分を考慮して取得費を求める必要があるためです。

減価償却の対象は建物部分のみで土地は含まれません。マンションを売却したときは、売買契約書などで土地と建物の取得金額を確認し、減価償却費相当額を適切に算出しましょう。

建物の取得価格がわからないときは、消費税額と当時の税率をもとに逆算するか、標準建築単価を用いて求めることも可能です。減価償却費相当額や建物の取得価格、譲渡所得税の求め方について不明点がある場合は、税理士や最寄りの税務署などに相談しましょう。

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