住宅性能評価書とは？評価を受けるメリット・デメリットを解説

住宅性能評価書とは、完成してからでは確認できない住宅の性能を、国に登録した第三者機関が客観的に数値化し、評価したものです。

この記事では住宅性能評価書を取得するメリットだけでなく、デメリットや性能評価10項目 （新築住宅の場合）、実際の流れも紹介していきます。

住宅性能評価書とは？

住宅性能評価書とは、2000年（平成12年）4月1日に施行された「住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）」によって創設された、住宅性能表示制度により定められたものです。

国が設けた住宅の品質に関する基準に対して、第三者評価機関が客観的、かつ公正に評価した内容を書面化したものになります。

第三者評価機関とは国土交通大臣に登録した機関に限定されていて全国共通のルールに従って公正な立場で評価するので、消費者にとって住宅購入する際の安心材料になります。
また、第三者評価機関（登録住宅性能評価機関）は全国に120ほどあり、お近くの評価機関を選ぶことができます。

住宅性能表示制度は設計段階で図面を確認する設計性能評価と、住宅完成後に確認する建設性能評価の2つの種類があります。

評価基準は10分野にわたり32項目あります。申請をして検査を受け、一定の基準を満たしていなければ評価書は取得できません。ちなみに評価は等級や数値で表示され、数字が大きいほど性能が高いということになります。10分野については後半で詳しく紹介します。

住宅性能評価は任意の制度であり、取得は必須ではありません。また評価書を取得するかは消費者である住宅購入者の判断になり、費用は消費者の負担になります。

住宅性能評価と長期優良住宅の違いとは？

住宅性能評価と混同されやすい制度として、長期優良住宅があります。ここでは、2つの違いについて解説します。

長期優良住宅とは

長期優良住宅とは、長く良好に住み続けられる性能であることが、所管行政庁（都道府県や市町村）から認定された住宅のことです。認定を受けるには、耐震性や省エネ性などの項目において、高い基準を満たす必要があります。

質の高い住宅を普及させることで、環境負荷の低減や既存住宅流通の活性化を図ることを目的とした制度です。

・「長期優良住宅」に関する記事はこちら 長期優良住宅のメリットとデメリット、制度や条件、申請の流れを解説

住宅性能評価と長期優良住宅の違い

住宅性能評価と長期優良住宅は、どちらも評価基準として基本の10項目がありますが、その内容は以下のように異なります。

住宅性能評価では、音環境・光・空気環境・防犯など、日々の暮らしやすさに直結する内容が含まれます。一方の長期優良住宅は長く使い続けるための基準で、劣化対策や耐震性では最高等級が求められます。

また、住宅性能評価は、数値や等級によって「どのくらい高いか」を分かりやすくするのに対し、長期優良住宅は認定基準に適合するかどうかで審査される点も、異なるポイントです。

長期優良住宅が受けられる優遇措置

長期優良住宅の認定を受けると、一般の住宅よりも手厚い税制優遇や金利優遇などが適用されます。主な優遇措置を以下の表にまとめました。

出典：令和８年度住宅税制改正概要（別紙１）｜国土交通省
出典：不動産取得税における認定長期優良住宅の特例について｜東京都主税局

これらの優遇措置を受けることで、金銭的なメリットを享受できます。ただし、優遇措置を受けるためには、着工前に認定申請を行うなどの手続きが必要です。

また、建築コストが一般住宅よりも高くなる傾向があるため、コストとメリットのバランスを考えて計画を進めることが大切です。

・「住宅ローン控除」に関する記事はこちら 住宅借入金等特別控除（住宅ローン控除）で税金はいくら戻る？要件や手続き方法を解説 ・「固定資産税」に関する記事はこちら 固定資産税が高い理由は？安く抑えるための特例を紹介 ・「フラット35」に関する記事はこちら フラット35とは？メリットから手続きの流れまでわかりやすく解説

住宅性能評価書を取得するメリット

ここでは、いくつかある住宅性能評価書を取得するメリットについて解説していきます。

住宅の性能が分かる安心感を持てる

一番大きなメリットは、住宅の性能について第三者の評価を数字で確認できることです。
マイホーム購入は人生で何度も経験することではないため、住宅の良し悪しを自己判断することは難しいものです。

売主からの説明を鵜呑みにすることなく、第三者の評価を判断材料とできることは安心材料となるでしょう。

また実際設計段階と建設の段階で評価を受けることになります。建設主は基準を満たさなくてはならないため、より慎重に建設することになり、欠陥住宅の抑止力にもなります。

また住宅を評価する材料となるため、売却の際にもプラスに働き、売却価格によい影響が働く可能性があります。

住宅ローンの金利引き下げ

住宅性能評価書を取得した住宅は、住宅ローン借り入れの際に金利優遇を受けられる可能性があります。

金融機関によって異なりますが、フラット35を利用する場合、長期優良住宅であればフラット35Sという金利引き下げメニューを利用できます。最大当初5年間、金利が0.5％低くなるプランです。

この金利引き下げには予算が定められており、予算金額に達する見込みとなった場合は、受付が終了する場合があります。終了する場合は、約3週間前までに住宅金融支援機構の公式Webサイトでお知らせされます。

出典：【フラット３５】S｜住宅金融支援機構
出典：【フラット３５】S　プランと技術基準｜住宅金融支援機構

地震保険の割引 がある

地震保険に関しても、住宅性能評価書に記載されている耐震性能に応じて、保険料の割引を受けることができます。具体的には以下の通りです。

なお地震保険は単独では加入できないため、火災保険の特約として加入する必要があります。

出典：制度のメリット｜一般社団法人 住宅性能評価・表示協会

・「地震保険」に関する記事はこちら 地震保険の加入にはいくらかけるべき？保険の仕組みや保険料の決まり方を解説

贈与税の非課税枠が拡大する

2024（令和6）年1月1日から2026（令和8）年12月31日の間に、父母や祖父母からの贈与により得た金銭により、自己所有のために住宅を購入（新築・取得・増改築を含む）する場合、一定の要件を満たす住宅は次の通り住宅取得等資金の贈与が非課税となります。

省エネ等住宅：1,000万円まで
その他の住宅：500万円まで

ここでの「省エネ等住宅」とは、次の基準のいずれかに適合する住宅です。要件を満たしていることを証明するために住宅性能評価書を贈与税の申告書に添付する必要があります。

・断熱等性能等級5以上かつ一次エネルギー消費量等級6以上（中古住宅は断熱等性能等級4以上または一次エネルギー消費量等級4以上）
・耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）2以上または免震建築物
・高齢者等配慮対策等級（専用部分）3以上

出典：No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税｜国税庁 (nta.go.jp)

指定機関にトラブル対応（紛争処理）を申請できる

設計性能評価と建設性能評価の両方を取得した住宅は、万が一売主・買主間で締結した請負契約書や売買契約書に関することでトラブルになった場合、指定住宅紛争処理機関（各地の弁護士会）へ相談することができます。

裁判となると高額な費用がかかるうえに解決までに時間を要しますが、指定住宅紛争処理機関では安価な手数料（1件1万円から）で相談することができます。また比較的迅速に対応してもらえることから、早期の解決も期待できます。

住宅性能評価書を取得するデメリット

住宅性能評価書を取得するデメリットは、まず費用がかかることです。一般的に相場は10万円から20万円と言われています。建設会社によっては住宅建築費用にあらかじめ含めて計上している場合もあります。

例えば、すべての評価で上位の等級を得ようとすると、使用する建材や仕様をよくする必要があり、作業が増えれば、結果その分の建築費がかさみます。

また、陽当たりを重視して窓を大きくすると、耐震性が下がるように相反するような評価もあり、すべての項目を最上位とすることは非常に難しいといえます。

住む人や建築地の条件などにより、重視すべき項目は異なります。すべてにおいて上位の等級を目指すのではなく、平均的に等級を認定されるような建築計画を立てることをおすすめします。

新築住宅の性能評価10項目

新築住宅における性能評価は以下の10の項目になります。

①構造の安定に関すること（構造の安定）
　地震による建物への影響を評価します。等級が高いほど地震に対して建物が倒壊しにくく、損傷を受けにくいことを意味します。地震以外にも強風や大雪に対する強さの評価もあります。ちなみに等級1であっても、建築基準法上の強度はクリアしていますのでご安心ください。

②火災時の安全に関すること（火災時の安全）
　住宅内で火災が起きた時の燃え広がりにくさや、避難のしやすさなどに加えて、隣家からの延焼のしにくさを評価します。

③劣化の軽減に関すること（劣化の軽減）
　経年により土台や柱が劣化しないようにするために対策が取られているか、またその耐久性について評価します。

例えば木造の場合は土台や柱が腐らないようにするための対策がされているか、鉄筋コンクリートの場合は、柱や梁の耐久性、鉄骨造は鉄の部分の錆びにくさなど、構造によって多少評価の仕方が異なります。

鉄筋コンクリート造の場合は主に柱や梁のコンクリートがもろくならないための対策を評価し、鉄骨造の場合は主に鉄の部分が錆びにくくする対策を評価します。

④給排水の配管の維持管理・更新への配慮に関すること（維持管理・更新への配慮）
　水道管や排水管、ガス管などの配管類の点検や清掃のしやすさや、故障した場合の補修や更新のしやすさを評価します。
　
配管類は構造の躯体よりも早い時期に修繕が必要なため、評価項目にあげられています。

⑤温熱環境やエネルギー消費量に関すること（温熱環境・エネルギー消費量）
　冷暖房を効率的に使うための、外壁や床、天井などの断熱効果を評価します。等級が高いほど、省エネルギー住宅だという評価になります。

⑥空気環境やシックハウスに関すること（空気環境）
接着剤や建材に使われる薬剤でシックハウスの原因となる、ホルムアルデヒトの使用状況を評価します。また有害物質を外へ排出するために必要な換気がどのように行われているか評価されます。

⑦光・視環境に関すること（窓の面積）
窓がどのくらいの大きさで、東西南北と上のどの方向に設けられていて、どの程度光が取り込めるのかを評価します。

⑧遮音対策に関すること（音環境）
主に共同住宅の場合の評価ですが、真上や真下の住戸や隣家への音の伝わりにくさを評価します。（オプションになります）

⑨高齢者等への配慮に関すること（高齢者等への配慮）
階段勾配を緩やかにした、出入り口の段差を解消するなど、高齢者が暮らしやすいよう配慮がされているかを評価します。また障害のある人への配慮がされているかも評価対象です。

⑩防犯対策に関すること（防犯対策）
防犯に有益である部品や雨戸等の設置により、不審者の侵入防止対策がされているか評価します。

住宅性能評価を受ける流れ（新築住宅）

住宅性能評価書を実際受け取るまでの流れを紹介します。

１． 事前相談
電話で予約を取り、正式な申込を行う前に事前の打ち合わせをします。申請に必要な書類や記載する内容、手続き、スケジュールなどを確認します。

２． 設計性能評価の申請
まず設計性能評価の申請をします。申請書と必要書類を提出します。

３． 図面の修正等
評価機関で内容を審査します。「質疑表」という形で結果が送られてきます。確認事項が出た場合には対応します。

４． 建設性能評価の申請
第1回現場検査前に建設性能評価の申請をします。申請書と必要書類を提出します。

５． 評価の実施
申請後に問題がなければ、評価の実施となります。設計住宅性能評価は設計図面などにより、基準に適合しているかの審査が行われます。建設住宅性能評価は、工事中にその工程ごとに現場の検査が行われます。

住宅性能評価書には、設計住宅性能評価と建設住宅性能評価の2つがあり、それぞれの評価が行われます。

もし軽微な補修によって評価をクリアできるような場合は、再度検査を受けることができます。

６． 評価書の交付
通常設計内容の評価後に設計住宅性能評価書が交付されますが、新築の住宅については検査済証の交付後に住宅性能評価書が交付されます。

住宅性能評価制度と「省エネ基準」

近年、住宅の省エネ性能に対する関心が高まっており、法改正も進められています。ここでは、省エネ基準の概要と、今後の制度変更のポイントについて解説します。

省エネ基準とは

省エネ基準とは、建築物の省エネ性能を確保するために定められた、構造や設備に関する基準のことです。「建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律（建築物省エネ法）」に基づいています。

省エネ基準は、断熱性能などを示す「外皮性能」と、空調や照明、給湯などに使うエネルギー量を表す「一次エネルギー消費量」という2つの指標で評価されます。

住宅性能評価では「断熱等性能等級」や「一次エネルギー消費量等級」として表示され、等級が高いほど省エネ性能に優れているといえます。

2025年4月省エネ基準適合義務化

2025年4月から、すべての新築住宅・非住宅に対して、省エネ基準への適合が義務化されました。従来、小規模な住宅などは義務の対象外でしたが、法改正により対象が拡大されています。これにより、省エネ基準を満たさない住宅は建築できないこととなりました。

具体的には、断熱等性能等級4以上、一次エネルギー消費量等級4以上などの基準をクリアする必要があります。省エネ基準への適合性は、建築確認申請の際に審査されます。

・「省エネ基準適合義務化」に関する記事はこちら 2025年4月省エネ基準適合義務化スタート！4号特例縮小の影響は？

省エネ基準は2030年までにZEH水準へ

政府は2050年のカーボンニュートラル実現に向け、住宅の省エネ化を推進しています。具体的には、2030年度には新築住宅の平均で、ZEH水準の性能確保を目指す方針です。これにともない、省エネ基準は2030年までにZEH水準まで引き上げられる予定です。

GX（グリーントランスフォーメーション）の一環として、環境に配慮した住宅の普及も進められています。今後は、より高性能な住宅への移行が加速していくことでしょう。

・「ZEH」に関する記事はこちら ZEHとは？ 建てるメリットやデメリット、制度の種類について解説

中古住宅の住宅性能表示制度

住宅性能表示制度は新築だけでなく、中古住宅（既存住宅）でも利用できます。ここでは、中古住宅の場合の調査内容や取得方法を見ていきましょう。

現況調査

中古住宅の性能評価では、建物の劣化状況などを把握するための現況調査が行われます。目視や計測を中心に行われる主な調査項目は、以下のとおりです。

• 構造躯体のひび割れや欠損の有無（基礎、外壁、柱など）
• 雨漏りの跡や水染みの有無（天井、内壁、床下など）
• 建物の傾き（床、壁、柱など）
• 給排水管の劣化状況や漏水の有無
• シロアリ被害の有無

現況調査は、評価員が現地を訪問し、非破壊検査によって行います。壁を剥がして内部を確認するような破壊検査は原則として行われません。

この調査により、建物の構造的な安全性や雨漏りのリスクなど、購入後の生活に影響を与える重大な欠陥がないかを確認できます。調査結果は評価書に記載されるため、買主にとっては購入判断の材料となり、売主にとっては物件の信頼性を高める有効な手段となります。

個別性能評価

現況調査に加えて、設計図書などの資料をもとに、より詳細な性能を評価する「個別性能評価」を選択することも可能です。評価対象となる項目には、次のようなものがあります。

• 構造の安定（耐震等級など）
• 火災時の安全（感知警報装置設置等級など）
• 劣化の軽減（劣化対策等級など）
• 温熱環境・エネルギー消費量（断熱等性能等級など）
• 維持管理・更新への配慮（維持管理対策等級など）
• 高齢者等への配慮（高齢者等配慮対策等級など）

個別性能評価を受けることで、新築時と同様に等級での評価が可能になります。ただし、評価を行うためには、新築時の設計図書や検査済証などの書類が必要となる場合が多いです。

書類が不足している場合は評価できない項目もあるため、事前にどの程度の資料が揃っているかを確認しておきましょう。特に耐震等級などの評価が得られれば、住宅ローン減税などの優遇措置の対象となる可能性もあります。

取得方法

中古住宅で住宅性能評価書を取得する際の手順は、新築の場合とは異なります。流れを確認しておきましょう。

1. 登録住宅性能評価機関に評価を申し込む（売主または買主）
2. 必要書類（図面など）を提出する
3. 評価員による現況調査の日程調整を行う
4. 現地にて現況調査が実施される
5. 調査結果に基づき、建設住宅性能評価書（既存住宅）が交付される

申し込みは、売主と買主のどちらからでも可能ですが、不動産会社を通じて手続きを行うのが一般的です。調査への立ち会いが必要になる場合もあるため、スケジュールには余裕を持たせておきましょう。

また、現況調査の結果、劣化が見つかった場合には、補修を行うか、そのままの状態を評価書に記載するかを選択することになります。手続きをスムーズに進めるためには、仲介を依頼する不動産会社に相談するのが有効です。

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