2025年4月省エネ基準適合義務化スタート！4号特例縮小の影響は？

近年、脱炭素、カーボンニュートラルに向けた意識の高まりや光熱費の高騰などもあり「省エネルギー住宅（省エネ住宅）」に注目が集まっています。

省エネ性能には国で定められた基準がありますが、これまで義務ではありませんでした。しかし、2025年4月からは、原則すべての新築住宅に対して省エネ基準適合が義務付けられます。また、時を同じくして、建築基準法の改正により「4号特例」が縮小します。これらの改正は、建築物の新築だけでなく、一定規模のリフォームにも大きく影響します。

省エネ基準とは？

省エネ基準とは「建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律（建築物省エネ法）」によって定められた、建築物が備えるべき省エネルギー性能の確保のために必要な建築物の構造や設備に関する基準です。具体的には、次の2つの基準によって構成されています。

• 一次エネルギー消費量が基準値以下になること
• 外皮基準の表面積あたりの熱の損失量が基準値以下になること

「一次エネルギー消費量」とは、空調・換気・照明・給湯などに使われるエネルギー消費量から太陽光発電設備等による創出エネルギーを差し引いたものを指します。一方「外皮」とは、外壁や屋根、窓など建物を覆っている部分のことです。これらの性能が高いと外気温の影響を受けにくくなるため、省エネ性能が高まります。

一次エネルギー消費量等級は6段階、断熱等性能等級は7段階となっており、省エネ基準はともに「等級4」です。

2025年4月から省エネ基準適合が義務に

世界的に脱炭素やカーボンニュートラルが叫ばれている中、日本でも温室効果ガス排出削減などの取り組みが推進されています。とくに、エネルギー消費量の約3割、木材需要の約4割を占めている建築分野における取り組みは急務です。

従来までの制度は「非住宅」かつ「中規模建築物・大規模建築物」のみに省エネ基準の適合を義務付けていました。300㎡を下回る一般的な住宅については説明義務に留まり、中規模・大規模の住宅においても届出義務とされています。

2025年4月からは、建築物省エネ法の改正によって原則すべての新築住宅・非住宅に省エネ基準適合が義務付けられます。建築確認手続きの中で省エネ基準への適合性審査が行われるため、基準を満たしていない場合は着工できません。

増改築にも影響する

省エネ基準適合が義務づけられるのは、原則すべての新築住宅・非住宅ですが、増改築部分も対象です。ただし、増改築した場合に省エネ基準適合が求められるのは、増改築した部分のみです。

たとえば平屋を2階建てにした場合、省エネ基準に適合しなければならないのは、増築した2階部分と2階に上がるための階段です。

2030年までに省エネ基準は引き上げられる予定

2025年度以降に求められるのは「省エネ基準」への適合ですが、政府は遅くとも2030年までにすべての新築住宅について「ZEH（ゼッチ）基準」水準の省エネルギー性能の確保を目指しています。

ZEHとは、年間の一次エネルギー消費量の収支をゼロにすることを目指す住宅です。ZEHの基準は、省エネ基準の一次エネルギー消費量からさらに20%以上の一次エネルギー消費量を削減しなければならないなど非常に厳しいものです。

現行の省エネ基準は、一次エネルギー消費量等級および断熱等性能等級は「4」ですが、ZEHの基準は、一次エネルギー消費量等級が「6」、断熱等性能等級が「5」です。

2025年4月からは「4号特例」も縮小

省エネ基準適合義務化と同じく2025年4月から、建築基準法改正により「4号特例」が縮小します。4号特例とは、4号に分類される建築物の審査省略制度です。4号建築物は、都市計画区域内に建てられる2階建て以下かつ延べ面積500㎡以下、高さ13ｍ・軒高9ｍ以下の木造建築物と延べ面積200㎡以下の平屋建ての非木造建築物です。

一般的な平屋建て、2階建ての木造戸建ては4号建築物に該当するため、これまで審査省略制度の対象となっていました。しかし、2025年4月以降は、木造・非木造問わず2階以上、または床面積200㎡超の建築物が新3号建築物となり、審査省略制度の対象から外れます。

大規模の修繕・模様替えも建築確認申請が必要になる

4号特例縮小についても、影響するのは新築だけではありません。2025年4月以降、主要構造部のうち一種以上の過半の修繕・模様替えには、新築同様、建築確認申請が必要になります。

主要構造部とは、建築基準法で壁・柱・床・はり・屋根・階段と規定されています。たとえば、壁の半分以上を取り除くスケルトンリフォームや一つしかない階段を移設するリフォームなどは「主要構造部のうち一種以上の過半の修繕・模様替え」に該当するため建築確認申請が必要です。

工期が伸びることも

確認申請の際には新たに構造や省エネ関連の図書が必要になり、申請手続きのフローが増えます。また、審査期間についても現在は「7日以内」とされていますが、2025年4月以降は「35日以内」となります。その分、新築やリフォームの工期が伸びる可能性があります。

建築コスト増も避けられないか

4号特例縮小は、これまで省略されていた審査というフローが新たに加わるものであり、それだけ建築士の業務が増えることになるため、建築コストの上昇も避けられないでしょう。

近年は建材や人件費なども上昇傾向にあるため、予算オーバーにならないよう、計画段階から慎重に打ち合わせをする必要があります。とくに、中古住宅の購入とリフォームを同時に予定している場合は、物件選びの段階でリフォームの見積もりを取っておくことをおすすめします。

「省エネ性能」が不動産の価値のひとつに

省エネ基準適合義務化に先駆け、2024年4月から「建築物の省エネ性能表示制度」がスタートしました。この制度は、消費者が目にする不動産広告の物件情報に省エネ性能を表示することで、購入時や賃貸時に住宅の省エネ性能の把握や比較ができるようにすることを目的としています。

表示が必要なのは2024年4月以降に建築確認申請を行った物件ですが、中古住宅でも表示が推奨されます。ラベルの種類は、評価方法や再生エネルギー設備の有無などによって異なりますが、いずれも星や数字でわかりやすく表示されるため、消費者は一目で省エネ性能を把握しやすくなるでしょう。

省エネ性能表示制度や省エネ基準適合義務化の開始などにより、今後ますます「省エネ性能」で不動産を選ぶ人は増えていくものと考えられます。数は多くありませんが、すでに中古住宅でも長期優良住宅やZEH住宅などが見られ始めており、政府は2050年までに中古住宅を含めたすべての住宅にZEH水準の省エネ性能が確保されることを目指しています。

住宅の省エネ性能に関する改正というと、すでに不動産を所有の方にとっては無縁な話のように聞こえるかもしれません。しかし、これらの変化は消費者のニーズや不動産のトレンドを変えるものであり、ご所有中の不動産の価値をも揺るがしかねません。不動産を売却する際にも、こうした買い手の意識が変わるような改正や変化に敏感になっておく必要があるでしょう。

まとめ

2025年4月より、原則すべての新築住宅に省エネ基準への適合が義務付けられます。同じタイミングで「4号特例」も縮小するため、しばらくは新築のみならず、リフォームの現場でも混乱が見られる可能性があります。

工期伸長、建築コスト増などネガティブな影響が出ることも予測されますが、省エネ基準適合義務化は日本の建築物の性能を高めるものであり、4号特例縮小についても、建築物の安全性を高めるためのものです。2030年までに省エネ基準の引き上げも予定されているため、物件選びやリフォーム、不動産売却の際には「次世代」の住宅性能を考慮することが大切です。

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