2,000万円のマンション売却にかかる税金は？税金の種類と計算方法を伝授

マンションを2,000万円で売却した場合、印紙税や登録免許税がかかります。また、売却により生じた利益は、譲渡所得税の課税対象です。

一方、マイホームとして利用していたマンションを2,000万円で売却した場合、3,000万円の特別控除を適用することで譲渡所得税はかかりません。

この記事では、2,000万円でマンションを売却した場合の税額の目安、計算方法などを解説します。

マンションの売却に課される税金

マンション売却時に発生する税金は「印紙税」「登録免許税」「譲渡所得税（所得税・住民税・復興特別所得税）」の主に3種類です。

このうち譲渡所得税は、売却による利益（譲渡所得）が発生した場合にのみ課税されます。譲渡所得が0円以下であれば、譲渡所得税はかかりません。

ここでは、印紙税・登録免許税・譲渡所得税について解説します

印紙税

印紙税は、不動産の売買契約書などの課税文書に対して課される国税です。マンションを売却する際には、不動産売買契約書に課税される税額分の収入印紙を貼り付け、印鑑または署名で消印をして印紙税を納めます。

印紙税の税額は、契約書に記載された売買代金（契約金額）に応じて決まります。契約金額ごとの印紙税額は以下のとおりです。

不動産売買の実務上では、売買契約書の原本を2通作成し、売主と買主のそれぞれが保管するのが一般的です。原本を2通作成する場合、売主と買主がそれぞれの契約書分の印紙税を負担します。

登録免許税

登録免許税は、不動産の登記を申請する際に納付する国税です。マンションの売主が負担する可能性があるのは、抵当権抹消登記と住所変更登記にかかる登録免許税です。

抵当権とは、住宅ローンの返済が滞った場合に金融機関が物件を差し押さえて売却し、融資金を回収できるようにする権利のことです。マンションを売却する際は住宅ローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。

また、購入後の引っ越しなどで登記簿上の住所と現住所が異なる場合は、住所変更登記も必要です。2026年4月1日以降は住所や氏名の変更登記が義務化され、変更から2年以内の申請手続きが必須となりました。

譲渡所得税

譲渡所得税は、マンションの売却益（譲渡所得）に対して課される税金の総称です。具体的には、所得税・住民税・復興特別所得税の3種類を指します。

分離課税の対象であるため、給与所得など他の所得とは合算せず、個別に税率をかけて計算します。

譲渡所得が生じる場合は、マンションを売却した翌年に確定申告が必要です。例年の申告期間は2月16日〜3月15日です。※申告期間は土日祝日によって前後します。

納付のタイミングは税金の種類によって異なります。所得税と復興特別所得税の納付期限は、売却した翌年の3月15日※です。※土日祝日であり税務署が休みの場合は翌開庁日（休日明けの平日）住民税は、売却した翌年度の6月以降に届けられる納付書で納めます。

2,000万円のマンション売却にかかる税額は？

2,000万円でマンションを売却した場合の税額は一定ではありません。登記の種類や登記されている土地の数、マンションを取得した金額などさまざまな要因で変動します。

印紙税は1万〜2万円が目安

売買契約書に記載される売買金額が2,000万円の場合、「1,000万円超〜5,000万円以下」の区分に該当するため、本則の印紙税額は2万円です。

ただし、2027年3月31日までに作成された不動産の売買契約書については、印紙税の軽減措置により、税額が1万円に軽減されます。

一方、電子契約（電磁的記録）で締結したのであれば印紙税はかかりません。

登録免許税は最低2,000円が目安

抵当権抹消登記にかかる登録免許税は、不動産1個につき1,000円です。

マンションの場合、土地と建物が別々の不動産として扱われるため、1つの登記で最低2,000円の登録免許税が必要です。登記簿に複数の土地が登記されている場合、1筆ごとに登録免許税は1,000円ずつかかります。

住所変更登記が必要な場合、不動産1個につき1,000円の登録免許税がかかります。

司法書士に登記を依頼する場合、別途報酬の支払いが必要です。金額は依頼先や地域、手続きの難易度で異なりますが、一般的に1万〜2万円程度です。

自身で登記手続きを行うのであれば、司法書士報酬はかかりません。

譲渡所得税は取得費等による

2,000万円でマンションを売却した場合、譲渡所得税は取得時に支払った金額や売却時にかかった諸費用などで異なります。

マンション売却で課税の対象となる譲渡所得（課税譲渡所得金額）は、以下の計算式で求めます。

• 課税譲渡所得金額＝譲渡価額−（取得費＋譲渡費用）−特別控除額

各項目に該当するものは以下のとおりです。

• 譲渡価額：マンションの売却代金・固定資産税等の精算金
• 取得費：マンションの購入代金や購入時の諸費用から、建物の減価償却費相当額を差し引いた金額
• 譲渡費用：仲介手数料や印紙税、測量費など、売却のために直接かかった費用
• 特別控除額：マイホーム（居住用財産）を売却したときの3,000万円特別控除など、一定の要件を満たした場合に適用できる控除

課税譲渡所得金額がプラスとなった場合、以下の税率で税額を計算します。

• 所有期間5年以下（短期譲渡所得）：税率39.63％（所得税・復興特別所得税30.63％＋住民税9％）
• 所有期間5年超（長期譲渡所得）：税率20.315％（所得税・復興特別所得税15.315％＋住民税5％）

所有期間は、売却した年の1月1日時点で判定します。たとえば、2018年7月1日に購入したマンションを、2026年5月10日に売却した場合、その年の1月1日時点で所有期間が5年を超えているため、長期譲渡所得の税率を用いて譲渡所得税を計算します。

マンションの譲渡所得の計算方法

譲渡所得税がいくらになるかは、譲渡価額・取得費・譲渡費用の3つの金額で決まります。ここからは各項目を詳しく見ていきます。

①譲渡価額（売却価格や精算金）

譲渡価額とは、マンションを売ったときに買主から受け取る金額のことです。基本的には、売買契約書に記載された売買代金を指します。

また、譲渡価額には固定資産税と都市計画税の精算金も含みます。

マンションの売却時には、決済日を基準に売主と買主の間で固定資産税・都市計画税を日割り精算するのが一般的です。

たとえば、売却代金2,000万円に加えて、固定資産税・都市計画税の精算金として10万円を買主から受け取った場合、譲渡価額は2,010万円となります。

一方、マンションの売却時には管理費や修繕積立金の精算が行われることもありますが、この精算金は譲渡価額に含まれません。

②取得費（購入代金＋購入諸費用－減価償却費）

取得費とは、マンションを購入したときにかかった費用の合計から、建物の減価償却費相当額を差し引いた金額です。

建物は年月が経つにつれて価値が下がるため、購入代金をそのまま取得費にすることはできません。所有期間に応じた価値の減少分（減価償却費相当額）を差し引きます。

売主が住んでいた居住用のマンションを売却する場合、減価償却費相当額は以下の計算式で求めます。

• 減価償却費相当額：建物の購入代金×0.9×償却率×経過年数

償却率は、建物の構造ごとに定められた法定耐用年数に応じて決まります。

居住用マンションで多い鉄筋コンクリート造（RC造）・鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）は耐用年数70年、償却率0.015です。

経過年数は、マンションを購入した日から売却した日までの期間です。6か月以上の端数は1年に切り上げ、6か月未満は切り捨てて計算します。

購入代金以外で取得費に含められる費用の例は以下のとおりです。

• 登録免許税・司法書士報酬
• 不動産取得税
• 印紙税　など

購入時の売買契約書等が見つからず、取得費がわからないときは、譲渡価額の5%を概算取得費として譲渡所得税を計算することもできます。

③譲渡費用（仲介手数料など）

譲渡費用とは、マンションを売却するために直接かかった費用のことです。計上できる費用の例は以下のとおりです。

• 仲介手数料
• 売買契約書に貼り付けた印紙税
• 測量費（売却に必要だった場合）
• 建物の取り壊し費用（更地にして売却した場合）

引っ越し費用や新居の家具・家電の購入費は、売却に直接かかった費用にはあたらないため、譲渡費用には含められません。

④譲渡所得（利益）の算出

最後に、譲渡価額・取得費・譲渡費用の金額を計算式に当てはめて譲渡所得を求めます。

たとえば、譲渡価額2,000万円、取得費1,850万円、譲渡費用100万円の場合、譲渡所得は「2,000万円−（1,850万円＋100万円）＝50万円」です。

一方、譲渡価額が取得費と譲渡費用の合計を下回り、譲渡所得が0円以下になる場合は、譲渡所得税はかかりません。

また、譲渡所得の計算結果がプラスでも、控除特例を受けることで譲渡所得税がかからなくなる場合もあります。

マンションの売却で使える控除特例

マンションを売却したときは、一定の要件を満たすと控除特例を受けることで、税負担が軽減される場合があります。

控除特例を受けるときは確定申告が必須です。また、控除特例によっては併用ができない場合があります。以下では、各控除特例の特徴や注意点について詳しく解説します。

3,000万円特別控除

マイホーム（居住用財産）を売却した場合に、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける制度です。

売却価格が2,000万円の場合、譲渡所得が3,000万円を超えることはないため、3,000万円特別控除を受けることができれば課税譲渡所得は発生しません。取得費がわからず概算取得費（売却価格の5%）を用いた場合でも、税金はかからなくなります。

ただし、売却した年の前年・前々年に買い換え特例など他の控除特例を受けている場合は3,000万円特別控除を受けられません。

軽減税率の特例

所有期間が10年を超えるマイホームを売却した場合に低い税率を適用できる制度です。通常の長期譲渡所得の税率は20.315%ですが、軽減税率の特例では以下の税率が適用されます。

• 課税譲渡所得金額6,000万円以下の部分：14.21%（所得税・復興特別所得税10.21%、住民税4%）
• 課税譲渡所得金額6,000万円超の部分：20.315%（所得税・復興特別所得税15.315%、住民税5%）

マンションを売却した前年や前々年にマイホームの買い替え特例を受けているなどの理由で3,000万円特別控除を適用できない場合でも、軽減税率の特例の対象となれば税負担を軽減できます。

買換え特例

所有期間が10年以上であるマイホームを売却して新たな住居を購入した場合に、譲渡所得への課税を繰り延べる制度です。

この特例を受けると、売却時に生じた譲渡所得が買い換え先の住居を売却するときにまとめて課税の対象となります。納税が免除されるわけではありませんが、売却時点の譲渡所得税を軽減する効果があります。

ただし、買換え特例と3,000万円特別控除は併用できません。どちらを使った方が税額を抑えられるか、事前に比較して判断する必要があります。

取得費加算の特例

相続や遺贈で取得したマンションを一定期間内に売却した場合に、支払った相続税の一部を取得費に上乗せできる制度です。

納めた相続税に応じた一定金額が取得費に上乗せされることで、譲渡所得の負担を軽減する効果が期待できます。

この特例を受けるためには、売却する不動産を引き継いだ相続人に相続税が課税されていなければなりません。また、相続の開始から相続税の申告期限の翌日以後3年以内に売却する必要があります。

【シミュレーション】2,000万円で売却したマンションの譲渡所得税はいくら？

では、2,000万円でマンションを売却するといくらの税負担が生じるのでしょうか。ここでは、以下の前提条件でシミュレーションを進めます。

• 売却価額：2,000万円
• 取得費：1,500万円
• 譲渡費用：100万円

上記ケースの場合、譲渡所得は以下のとおりです。

• 譲渡所得：売却価額2,000万円 − （取得費1,500万円 + 譲渡費用100万円）＝400万円

譲渡所得が同じ400万円であっても「売却したマンションの所有期間が5年を超えているか
」「控除特例を適用するか」によって譲渡所得税は異なります。以下で詳しく解説します。

所有期間5年未満（短期譲渡所得）

マンションを売却した年の1月1日時点の所有期間が5年未満の場合、短期譲渡所得として計算されます。短期譲渡所得の税率は合計39.63%のため、計算結果は以下のとおりです。

• 400万円×39.63%＝158万5,200円

よって、売却時点の所有期間が5年未満の場合、400万円の譲渡所得に課税される税金は約158.5万円となります。

所有期間5年以上（長期譲渡所得）

同じ前提条件で、所有期間が5年を超える長期譲渡所得として計算すると、税率は合計20.315%に下がるため、譲渡所得税も以下のとおりに減額されます。

• 400万円×20.315%＝81万2,600円

計算の結果、税額は約81.3万円となりました。短期譲渡所得に該当するケースに比べて税額は約77.2万円少なくなりました。

控除特例を適用した場合

居住用財産の3,000万円特別控除の要件を満たしている場合、譲渡所得400万円から最大3,000万円を控除できるため、課税譲渡所得は0円となり、譲渡所得税もかかりません。

まとめ

マンションを2,000万円で売却した場合、印紙税は1万円程度ですが、電子契約を結ぶ場合はかかりません。

売却時にローンを完済して抵当権抹消登記をする場合や住所変更登記をする場合、各登記手続きについて不動産1個につき1,000円の登録免許税がかかります。登記手続きを司法書士に依頼する場合、1万〜2万円程度の報酬を支払うのが一般的です。

売却益が生じている場合、譲渡所得税の課税対象となりますが、3,000万円特別控除を適用できれば税額は0円となります。また、取得費と譲渡費用が合計で2,000万円を上回っている場合、そもそも譲渡所得は生じていないため、納税も不要です。

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