家を売るタイミングは？2025年の市場動向・金利・税制から判断

家を売却する際は、タイミングが重要です。タイミングによって、売却価格や条件、買い手の見つけやすさも大きく異なります。しかし、タイミングといっても築年数や税金、ライフスタイルなどさまざまな判断基準があります。

家の売却を検討している方のなかには、売るタイミングの見極めについて悩んでいる方もいるのではないでしょうか。

そこで本記事では、築年数や税金、ライフスタイル、社会情勢など、いくつかの観点からベストな売却タイミングを解説します。

2025年の市場動向を分析

家をベストなタイミングで売却するためには、不動産市場や金利の動向、住宅の価格水準などあらゆるデータを収集し、分析することが大切です。

本記事では2025年の市場動向や価格水準など、さまざまなデータを紹介しますので、ぜひ売却のタイミングを見極める材料にしてください。

不動産価格指数で見る住宅価格の水準感

国土交通省は不動産価格の妥当性や売却のタイミングを判断しやすくするために、実際の取引価格を可視化した、毎月の「不動産価格指数」を公表しています。

ちなみに2025年9月の不動産価格指数（住宅総合）は、2010年平均を100とすると145台（全国）となっており、依然として高水準となっています。

住宅地や戸建て住宅にいずれも右肩上がりの価格ですが、特にその上昇傾向が顕著なのはマンション（住宅）です。

不動産価格指数は222台となっており、地域によって差はあるものの、急激に上昇し続けていることが分かります。

レインズで見る動向

次に、首都圏と近畿圏それぞれの、中古マンションと中古戸建住宅の成約状況を見てみましょう。

東日本レインズのサマリーレポートによれば、2025年7月～9月期の首都圏の成約件数は、中古マンションは前年同期比プラス40.6％で4期連続増加、中古戸建住宅は前年同期比プラス54.3％で7期連続増加しています。

また、中古マンションの成約㎡単価は、前年同期比プラス11.0％で、21期連続で上昇しています。一方、中古戸建住宅の成約価格は、前年同期比マイナス0.6％でほぼ横ばいですが、3期連続で下落しています。

首都圏の中古マンションは成約件数・成約価格ともに上昇傾向が続いており、この傾向は2026年も続くでしょう。

首都圏の中古戸建住宅の成約件数は、2025年になって増加が見られますが、2024年頃から成約価格は横ばい、もしくは下落傾向も見られます。売却を検討している方は、今後の動向に注意しましょう。

中古マンション

中古戸建住宅

近畿レインズのマンスリーレポートによれば、2025年11月度の近畿圏の成約件数は、中古マンションは前年同月比プラス14.6％で13カ月連続増加、中古戸建住宅は前年同月比プラス15.4％で、18カ月連続で増加しています。

中古マンションの成約㎡単価は、前年同月比プラス3.8％で、7カ月連続で上昇しています。一方中古戸建住宅の成約価格は、前年同月比マイナス1.8％で、2カ月連続の下落となっています。

近畿圏の中古マンションと中古戸建住宅の成約件数と成約価格は、首都圏に比べると月によってバラつきがあることが分かります。

成約件数を見てみると、不動産業界の繁忙期である1月～3月にかけて増加傾向になっています。需要が高まる時期にタイミングを合わせて、売り出すようにしましょう。

中古マンション

中古戸建住宅

主要銀行の金利動向

日本では長らくマイナス金利政策が取られていましたが、2024年3月にマイナス金利政策は解除されました。

マイナス金利政策が解除された直後に、それほど大きな金利上昇は見られませんでした。しかし2025年12月19日に日銀が追加利上げ（0.25％）を決定したことで、金融機関は2026年春ごろを目途に金利を引き上げるとみられています。

すでに「金利が上昇する前に家を購入しよう」という動きが見られ、今後さらに駆け込み需要が見込まれます。近い将来に売却を検討しているのであれば、今が売り時といえるでしょう。

ちなみに変動金利については、金融機関ごとに定めた基準日に見直されます。4月1日と10月1日に見直す金融機関が多く、4月に見直しが行われた場合は、通常2～3カ月後の7月返済分から適用になります。

金融機関によっては「125％ルール」や「5年ルール」があり、返済額が急激に増えることはありませんが、金利が上昇すれば元金の減りが遅くなり、総返済額は増えることになります。

住宅ローン金利の上昇と売却価格の関係

住宅ローンの金利上昇と、売却価格は密接に関連しています。ここでは、そのメカニズムと、近年の金利動向を解説します。

メカニズム

同じ借入額でも住宅ローン金利が上昇すると、毎月の返済額は増え、年収に対する返済負担率も上がります。

年収によってはローン審査が通りにくくなり、借入額を抑えようとする人が増えると、不動産の価格によっては売れにくくなります。

また、さらに金利が上昇すると、返済が難しくなることを懸念し、買い控える人も出てくるでしょう。つまり金利の上昇は、不動産価格を下げる要因になるのです。

ただし都市部の不動産や利便性の高いエリアは、依然として需要が高く、不動産価格も下がりにくいでしょう。

ちなみに3,000万円を35年で借入した場合、金利が1％違うと、毎月の返済額も以下の通り違ってきます。

※上記はあくまでもシミュレーションです。実際の返済額と異なることがあります。

歴史的に低水準といえる理由

金利は上昇傾向ではあるものの、歴史的にみるとまだ低い水準にあります。バブル崩壊前の金利は、8％を超える水準まで達していましたが、バブル崩壊後の30年間はデフレ政策により、政策金利は低く抑えられてきました。

今後金利は上昇する可能性が高く、今が買い時といわれています。そして売る側の立場からすれば、駆け込み需要が望める今が売り時といえるでしょう。

築年数からみて家を売るベストなタイミング

まずは、築年数からみたベストなタイミングについてみていきましょう。

できるだけ早い方が高値で売却しやすい

基本的には築年数が浅い方が、高値で売却しやすくなります。

とくに、築年数が10年を超えると価格の下落幅が大きいという特徴があります。
売却を迷っている間に築年数が経過すると、価格を大幅に下げなければならない可能性もあるため、早めに判断することが大切です。

築年数の区切りが変わる前に売却を検討する

築年数が10年を超えてからの価格の下落の幅は緩やかになるため、売却を急ぐ必要はないでしょう。

ひとつの目安が、5年、10年といった区切りの良いタイミングです。検索サイトでは5年や10年単位でカテゴリが変わるのが一般的なため、買い手の目にとまる率も変わります。

例えば、築年数20年と21年でみると、20年なら「築年数20年以内」ですが21年は「築年数25年以内」のカテゴリに入るといった具合です。

多くの買い手は、事前に物件検索サイトで物件情報を収集してから不動産会社に来るものです。築年数のカテゴリによっては、買い手の検索条件から外れる可能性が高くなるため注意しましょう。

税金からみて家を売るベストなタイミング

家の売却では、売却額が家の購入費と売却時の経費を上回った場合に税金が課せられます。家の所有期間によって税率が異なるので、売るタイミングによっては高い税金が課せられる可能性があります。

ここでは、税金の観点からみて家を売るベストなタイミングをみてみましょう。

所有期間5年超か10年超で税率が変わる

税金からみたタイミングの基準は、所有期間が「5年超え」か「10年超え」です。

家を売却した際、売却の利益に対して「譲渡所得税」が課せられます。譲渡所得税は、次の計算で求められます。

• 譲渡所得（課税対象額）＝売却価格－（取得費＋譲渡費）－特別控除
• 譲渡所得税＝譲渡所得×税率

大まかには、「家の売却価格」から「購入にかかった費用（取得費）」と「売却にかかった費用（譲渡費）」を差し引いた利益に、「譲渡所得税の税率」を乗ずることで求められます。

この譲渡所得税の税率は、所有期間によって次のように異なります。

上記のように、所有期間が5年以下か5年超かで税率が大きく異なるため、5年以上所有後に売却することで税金を抑えられます。

ただし、所有期間の基準日は売却した年の1月1日時点という点には、注意しましょう。例えば、2015年5月1日に購入した物件を2020年6月1日に売却した場合、実際の所有期間は5年超です。

しかし、売却した年の1月1日時点では5年以下のため、短期譲渡所得の税率が適用されます。

また、「所有期間10年超」であるかどうかも重要なポイントとなります。所有期間が10年以上のマイホームを売却した場合、「10年超所有軽減税率の特例」を適用でき、さらに税率を抑えられます。こちらも、所有期間の判断基準日が売却した年の1月1日なので注意しましょう。

税制改正に注意

住宅に関する税金には、さまざまな優遇措置がとられています。しかし、税金の優遇措置は税制改正に伴い変更され、そのタイミングで売却にも影響が出る可能性があります。

また、例えば将来消費税が増税されれば、そのタイミングで買い手が減ることも見込まれます。税制改正は買い手にとって大きな影響が出るため、売主も敏感に情報を収集しておくことが大切です。

ライフスタイルからみて家を売るベストなタイミング

ここでは、ライフスタイルの変化から見た家を売るベストタイミングについてみていきましょう。

• 世帯人数が変わるとき
• 子どもが小学校に入る前

世帯人数が変わるとき

子どもの誕生や独立、また親との同居で、世帯人数が変わる場合があります。子どもが誕生し成長するに伴い、子ども部屋の確保などが必要になるなど、必要な環境や間取りも変化します。

反対に、子どもが独立すると、夫婦二人には家が広すぎて持て余してしまう場合もあります。親の介護を見据えて、二世帯住居を検討することもあるでしょう。

このようなタイミングで、家を売却して新しい住居への住み替えを検討するのもひとつの手段です。

子どもが小学校に入る前

子どもがいる世帯では、家の住み替えで引越しする場合、学区が変わる可能性があります。小学校入学後に住み替えをすると転校が必要になるため、子どもにとって大きなストレスになる場合もあります。

いずれ住み替えを検討しているのであれば、小学校入学前に住み替えることで、転校などの問題を回避しやすくなります。

住宅ローンを組みにくくなるタイミングに注意

家を売却して新しい住居を購入する場合、新しい住居のための住宅ローンが組みにくいタイミングがあります。

例えば、40歳を超えて新しく住宅ローンを組む場合、収入だけでなく健康状態がネックになる場合があります。

住宅ローンでは多くの金融機関が団体信用生命保険への加入を必須としています。団体信用生命保険は健康状態によっては加入できないケースがあり、その場合は住宅ローンが組めない可能性があります。

フラット35など団体信用生命保険への加入を必須としていないローンもあるので、年齢や健康状態によってはそちらも検討すると良いでしょう。

社会情勢からみて家を売るベストなタイミング

家の売却価格は、周辺環境の変化が影響することがあります。

例えば新駅の開業や大きな商業施設の出店などで生活の利便性が向上すると、需要が増えるため売りやすくなり、地価も向上する可能性があります。

生活圏の情報には常にアンテナを張っておき、地価や不動価格によい影響が感じられ始めたら、家の売却を検討しましょう。

季節・月別でみて家を売るベストなタイミング

不動産の需要は一定ではなく、時期によって変化します。不動産業界の繁忙期に売り出すと買い手が付きやすく、成約につながりやすくなります。同じ条件の家でも、売却のタイミングによっては、売却価格が変動する可能性は否定できません。

繁忙期とは引越しや転勤が多くなる2～3月、もしくは9～11月で、逆に閑散期は1月と8月です。

レインズの首都圏中古マンションの成約件数のデータを見ても、2月〜3月と9月〜11月の成約件数が増えており、1月と8月は減少傾向にあります。

成約までにかかる期間を逆算して、売出しのタイミングを見定めましょう。

レインズによると、新規登録から成約までにかかった日数（2025年）は、中古マンションで82.5日、中古戸建住宅で100.9日です。3月に成約を見込むなら、1月ごろから準備を始めるとよいでしょう。

出典：首都圏不動産流通市場の動向（2025年）｜公益財団法人東日本不動産流通機構

売却を避けた方が良いタイミング

もしすぐに売却しなければならない事情がなければ、売却を避けたほうがよいタイミングは避けましょう。

ここでは、主な避けるべきタイミングについて解説します。

オーバーローン

オーバーローンになりそうなときは、売却を避けましょう。

オーバーローンとは、住宅ローンの残債（残高）が住宅の売却代金を上回ることをいいます。

自己資金を充当しても完済できない場合は、抵当権を抹消できません。

抵当権が付いた物件は買い手が付かないため、売却できません。家の売却を検討する際は、まずローン残債と売却想定価格を確認してください。

相続や離婚で権利関係が複雑

相続や離婚で家の権利関係が複雑になっているときは、まずはどのように配分するのか話し合い、整理することが先決です。

例えば相続が発生したときは、相続人で遺産分割について協議し、相続登記を終えてから売却を進めましょう。

なお2024年4月1日より相続登記が義務化されたため、不動産を相続したら相続登記を忘れないようにしてください。

離婚に際して住宅ローンの残債があり、相手側の連帯保証人になっているときは注意が必要です。万が一返済が滞れば、連帯保証人が返済しなければならなくなるからです。

基本的には離婚する場合でも、連帯保証人から外れることはできません。

住宅ローンが残っているときは、家を売却して完済するか、住宅ローンを借り換えるなどして対処することをおすすめします。

市況の急変

家の売却を検討するときは、かならず市況を確認しましょう。不動産価格が上昇している、もしくは上昇の兆しがみられるときは、まず静観するようにしてください。

売却後に不動産価格が急激に高騰すれば、後悔することになりかねません。市況の急変がみられるときは家の売却を避け、できるだけ高まったタイミングで売却しましょう。

「一物五価」から見る不動産の真の価値

不動産の価格を1つではなく、実勢価格・公示価格・基準地価・路線価・固定資産税評価額の5つがあり、「一物五価」とも呼ばれています。

家の売却を検討しているのであれば、それぞれの意味や使い方を知っておくとよいでしょう。ここでは、不動産の5つの価格について解説します。

一物五価のそれぞれの意味

実勢価格とは「時価」ともいい、実際に取引が成立した価格（成約価格）が、実勢価格になります。

また周辺の取引事例などを参考に評価額を算出した場合は、その評価額を実勢価格といいます。

公示地価とは、不動産鑑定士が評価するもので、不動産売買の指標となる価格です。

国が公共事業で土地を買収する際などに、基準として用いられています。

基準地価は公示地価を補完する役割があり、公示地価は1月1日時点の評価額を毎年3月に発表しているのに対し、基準地価は7月1日時点の評価額を9月に発表しています。

路線価とは、相続税や贈与税を計算する際に用いられる価格で、土地ではなく、路線（道路）ごとに評価されているのが特徴です。

固定資産税評価額とは、その名のとおり固定資産税を算出する際に使用する評価（価格）で、3年に1度評価替えを行っています。

売却価格に直結するのは実勢価格

公示地価は不動産価格の指標となる価格ですが、実際の取引価格は売主・買主間で決まるため、かならずしも売却価格＝公示地価になるわけではありません。

希少性が高い不動産は、相場よりも高値で取引されることがあり、また売主の事情によっては、相場よりも安く売買されるケースもあります

家を売るタイミングで知っておきたい2025年税制改正

家の売却に関連する税制は、変更されることも多いため、売却のタイミングで今一度確認しておきましょう。

ここでは、押さえておきたい税制改正のポイントを紹介します。

空き家特例の延長

空き家の3,000万円特別控除が、2027年12月31日まで延長されました。

空き家の3,000万円特別控除とは、相続日から3年以内に相続した土地建物を売却した場合、譲渡所得金額から最大で3000万円が控除される特例です。

また、これまでは耐震性のない家屋を耐震改修もしくは解体した後に譲渡された土地が対象でしたが、譲渡した年の翌年２月15日までに耐震改修または解体した土地も対象になりました
（2024年１月１日以降の譲渡が対象）。

住宅ローン減税の据置措置の延長

住宅ローン減税の適用期限が5年間延長となり、2030年12月31日までに入居した場合に適用になります。

子育て世帯・若年夫婦世帯に対する借入限度額の上乗せや、新築の床面積の要件も40㎡以上に緩和され、継続となりました。

相続登記が義務化

2024年4月1日より、相続登記の申請が義務化されました。

不動産を相続したことを知った日から、3年以内に相続登記をしなければなりません。正当な理由なく違反した場合は、10万円以下の過料が科される可能性があります。

遺産分割によって相続することが確定した場合も同様で、遺産分割が成立した日から3年以内の相続登記が必要です。

まとめ

家を売るタイミングを決めるのは、難しいものです。ただし市場や金利の動向を分析し、社会情勢や不動産価格の動きを参考にすることで、売却に適した時期かどうかを見定めることは可能です。

オーバーローンや不動産価格の急激な上昇傾向など、売却を避けた方が良いタイミングもありますが、家族のライフスタイルも考慮して、家の売却時期は決めるようにしましょう。

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