実勢価格とは？公示価格・路線価との違いや調べ方を徹底解説

実勢価格とは、特に不動産に関してよく使われる用語です。
普段はあまり使われない用語なので、ピンと来ない人も多いのではないでしょうか。

不動産は、スーパーで売られている野菜や果物のように価格がわかりやすく表示されているわけではありません。

不動産は価格が見えにくいことから、現に形成されている相場が非常に参考になり、実勢価格という言葉がよく使われます。

この記事では、「実勢価格」について解説しますので、ぜひ参考にしてください。

実勢価格とは

最初に実勢価格の定義と、似た用語との違いについて解説します。

実勢価格の定義

実勢とは、「予想や計画でない、現実の勢い」という意味です。
実勢価格とは、現に勢いとして形成されている相場を指します。

要は、実際に取引されている価格水準のことであり、いわゆる成約価格をベースにした価格水準といえます。

実勢価格は、時価や市場価格ともほほ同義で使われています。

・実勢価格
「実際に成立している価格」であることを強調した表現

・時価
「今この瞬間の価格」であることを強調した表現

・市場価格
「需要と供給で決まる価格」であることを強調した表現

不動産は、後述する地価公示や相続税路線価等の実際の取引価格とは異なる価格が多く存在することから、これらの価格と区別するために実勢価格という用語が使われることが多いです。

売り出し価格・査定価格との違い

売り出し価格とは、売主がこの金額で売りたいと希望している価格のことです。
具体的には、売り出し価格はチラシやインターネット広告に記載された価格を指します。

査定価格とは、不動産会社が考える売却予想価格のことです。

不動産会社は普段から取引の現場に接しているため相場に精通しており、基本的には実勢価格に近い水準の価格を査定することができます。

売り出し価格は、不動産会社の査定価格を参考に売主が決定することが多いです。

なお、不動産の売買では値引き交渉を通じて最終的に売買価格（成約価格）が決定することが多いるため、売り出し価格や査定価格は成約価格よりも高い傾向があります。

実勢価格以外の価格指標の種類

土地価格には、実勢価格以外に公示価格や都道府県地価調査、相続税路線価、固定資産税評価額等の公的価格指標が存在します。

1つの土地に5つの価格があるため、一物五価と呼ばれることも多いです。

違いをまとめると、下表のようになります。

公示価格

公示価格とは、地価公示により公表された標準地（評価ポイントのこと）の土地単価のことです。

地価公示は、毎年、国が公表している1月1日時点の土地価格を指します。

1地点につき、2名以上の不動産鑑定士による鑑定評価を基に公示地価が決定します。

公示価格は、相続税路線価や固定資産税評価額の元になる価格です。
実勢価格との関係でいうと、公示価格は実勢価格に最も近い水準の価格となっています。

一応、実勢価格の1割程度安い価格を目安として評価されていますが、都市部では実勢価格を大きく下回っていることも多いです。

基準地価

基準地価とは、都道府県地価調査により公表された基準地（評価ポイントのこと）の土地単価のことです。

都道府県地価調査は、毎年、都道府県が公表している7月1日時点の土地価格を指します。

評価ポイントは地価公示が標準地と呼ぶのに対し、都道府県地価調査が基準地と呼ぶ点が特徴です。
基準地の価格であるため、基準地価と呼ばれることもあります。

都道府県地価調査は地価公示では評価されないような田舎でも評価ポイント（基準地）を設けており、地価公示を補う役割を果たしています。

公示価格と基準地価は、価格時点が半年ずれているだけであり、価格水準は同じです。

相続税路線価

相続税路線価とは、相続税や贈与税を算出するための土地評価額（土地単価）のことです。

公示価格や基準地価のように評価ポイントが設けられているわけではなく、路線に土地単価が割り振られているため、路線価と呼ばれています。

相続税路線価は、公示価格の8割を目安とした価格水準となっています。

固定資産税評価額

固定資産税評価額とは、固定資産税や都市計画税、登録免許税、不動産取得税を算出するための評価額のことです。

土地の固定資産税評価額は3年に一度見直され、公示価格の7割を目安とした価格水準となっています。

実勢価格の計算方法

この章では、公的評価額を使って実勢価格を計算する方法を紹介します。

公示価格から価格相場を計算する

地価公示は、都市部であれば1.5～2倍程度、地方であれば0.9～1.1倍程度が実勢価格でした。

そのため、仮に実勢価格が地価公示の1.5倍と仮定した場合、地価公示から価格相場を計算する方法は以下のようになります。

実勢価格　＝　地価公示　×　1.5　×　面積

相続税路線価から土地の価格相場を計算する

価公示の標準地は全国に約26,000地点しかないため、必ずしも自分が調べたい土地の近くに標準地があるとは限りません。

そのため、公的評価額を使って実勢価格を把握するには、相続税路線価を利用するのが便利です。

相続税路線価は1.25倍（＝1÷0.8）すると地価公示水準になります。

仮に実勢価格が地価公示の1.1倍と仮定した場合、地価公示から価格相場を計算する方法は以下の通りです。

実勢価格　＝　相続税路線価　×　1.25　×　1.1　×　面積

固定資産税評価額から算出する

固定資産税評価額は、地価公示の70％程度です。
そのため、固定資産税評価額の約1.43倍（＝1÷0.7）が地価公示水準となります。

仮に実勢価格が地価公示の1.0倍と仮定した場合、地価公示から価格相場を計算する方法は以下の通りです。

実勢価格　＝　相続税路線価　×　1.43　×　1.0　×　面積

計算する際の注意点

前節で紹介した計算方法は、土地の個性を考慮していない点が注意点です。
相続税路線価等の公的評価額は、いわゆるクセのない標準的な特徴の土地価格となっています。

土地には、不整形や高低差、狭小地、広大地、角地、二方路地等の何らかの個性があることが通常です。

対象地の実勢価格は土地の個性を反映した価格となるはずであるため、標準的な特徴の土地価格とは異なる可能性を有しています。

実勢価格の調べ方は？

実勢価格と地価公示の乖離は地域によって異なるため、公的評価額から実勢価格を求める方法は不確かな結果しか得られないのが正直なところです。

そこでこの章では、公的評価額を用いずに実勢価格を調べる方法について解説します。

国土交通省の不動産情報ライブラリを見る

不動産情報ライブラリとは、2024年4月から国土交通省が運営している不動産情報サイトになります。

国土交通省では、2024年3月まで土地総合情報システムというサイトを運営していましたが、土地総合情報システムが不動産情報ライブラリにリニューアルされました。

従前の土地総合情報システムも土地の相場を調べられるサイトでしたが、不動産情報ライブラリは土地総合情報システムよりも大幅に情報量が増えた点が特徴です。

土地総合情報システムは情報量が少なすぎて取引事例が出てこない地域もありましたが、不動産情報ライブラリでは調べられる地域がかなり広がったといえます。

不動産情報ライブラリは、地図から価格情報を調べることが可能です。

価格情報には「地価公示および都道府県地価調査の公的評価額」と「不動産取引価格情報と成約価格情報の実勢価格情報」の2種類があります。

不動産取引価格情報とは、土地総合情報システム時代から存在した取引事例情報です。
国土交通省が取引当事者にアンケート調査して得た情報であり、回答は任意であることから情報量は少ない傾向があります。

成約価格情報とは、不動産情報ライブラリで新たに加わった取引事例情報です。
成約価格情報は、指定流通機構（レインズ）が保有している情報が元となっており、取引情報が豊富な傾向があります。

価格情報で不動産取引価格情報と成約価格情報をチェックし、調べたい地域の地図上をクリックするとその地域における取引事例情報が開示されます。

取引事例情報は個人情報を保護するために、場所は特定できず、一覧表形式で表示される点は従来の土地総合情報システムと同じです。

表示される種類と土地に設定すると、土地だけの取引事例一覧を見ることができます。
最寄り駅で絞ることができ、坪単価も表示されますので、ある程度の相場を把握することが可能です。

不動産ポータルサイトの売り出し価格を見る

不動産ポータルサイトとは、インターネット上にある物件の広告サイトのことです。

ポータルサイトで見ることができるのは、売り出し価格です。
売り出し価格といっても、通常は不動産会社の査定を反映した価格であることから、概ねの実勢価格を把握することはできます。

不動産会社に査定を依頼する

売却予定であれば、不動産会社に査定を依頼することで実勢価格を把握できます。

不動産会社の査定は、基本的には仲介で売却することを前提とした価格ですので、査定結果はまさに実勢価格です。

ただし、査定結果はあくまでも売却予想価格に過ぎないため、不動産会社の査定価格で必ず売却できるわけではありません。

査定価格が極めて実勢価格に近い価格ではありますが、実際の売却価格は査定価格と異なる場合もあることを知っておく必要があります。

実勢価格を知るなら不動産会社の査定がおすすめ

売却を予定している人は、実勢価格を知るには不動産会社の査定がおすすめです。

不動産会社の査定が望ましい理由を解説します。

不動産会社の査定がおすすめな理由

不動産会社は、普段から取引の現場に携わっており、実勢価格に最も精通しています。

不動産会社の査定は、不動産の個性も反映した価格を算出するため、精度の高い価格を知ることができます。

依頼にあたっての注意点

不動産会社に査定を依頼するにあたっての注意点を解説します。

複数の会社に依頼する

不動産会社が行う査定は、査定する不動産会社が売れると考えている価格であり、あくまでも意見価格です。

会社が異なれば意見も異なるように、査定価格も不動産会社によって異なることが通常です。

そのため、1社だけの査定結果を妄信するのではなく、複数の不動産会社に査定を依頼し、比較することで高過ぎるもしくは安過ぎる価格がないかを確認することが望ましいといえます。

根拠を聞く

査定結果は不動産会社の売却予想価格に過ぎないため、なぜそのような予想をしたのか根拠を確認することが適切です。

根拠がしっかりしている価格であれば、査定結果の信頼性が増します。

不動産会社の中には、仲介の依頼を受けたいがために、とりあえず高めに査定価格を出す会社も存在します。
根拠を聞いて、他社との査定結果とも比較すれば、意図的に高い価格を出してきた不動産会社を排除することができます。

実勢価格に関するよくある質問

この章では、実勢価格に関するよくある質問とその回答を紹介します。

マンションと戸建てで実勢価格の調べ方は違いますか？

マンションと戸建てとの間で、実勢価格の調べ方に大きな違いはありません。

ただし、マンションは同じマンションの他の部屋の売り出し物件がある場合、その物件の売り出し価格は極めて参考になるという特徴があります。

そのため、マンションの場合はポータルサイトを用いて、まずは同じマンションの売り物件がないかを確認することが適切です。

路線価が設定されていない地域の実勢価格はどう調べますか？

路線価が設定されていない地域は、まずは周辺の地価公示や都道府県地価調査の価格を参考にすることが望ましいといえます。

特に路線価がない地域では、地価公示のポイントはなくても都道府県地価調査のポイントがあることは多いです。

都道府県地価調査は、実勢価格に近い水準であるため、参考になります。

なお、インターネット上で見かける固定資産税評価額に評価倍率表の倍率を用いて実勢価格を推測する方法は、実勢価格と大きく乖離する可能性があるため、おすすめできません。

実勢価格の調査に費用はかかりますか？

不動産会社への査定は無料です。

また、自分で相続税路線価等を用いて実勢価格を算出したり、ポータルサイトを使って調べたりしても無料でできますので、まずできるところから始めてみてください。

まとめ

以上、実勢価格について解説してきました。

地価公示等の公的評価額は実勢価格と乖離していることが一般的です。
実勢価格を調べるには、不動産情報ライブラリや不動産ポータルサイトが参考になるでしょう。

売却することが決まっている方は不動産会社の無料査定が最もおすすめですので、ぜひ利用して頂ければと思います。

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