安定収益、家賃設定、修繕費など、マンション経営に関するよくあるご質問

マンション経営で安定した収益を得るためには、以下のポイントを実践することが大切です。

1.空室リスクの少ない立地・物件を選択する

マンション経営の成否を大きく左右するのが「立地」です。賃貸需要が安定しており、周辺環境の変化が少なく、災害リスクの低い場所を選ぶのが基本となります。都市部や駅周辺など、交通アクセスが良く生活利便施設が充実しているエリアであれば、長期的に入居者を確保しやすくなります。

ただし、都市部は競合物件も多いため、立地だけでなく、物件そのものの魅力も入居率や定着率に影響します。入居者の需要が高い宅配ボックスやオートロック、防犯カメラといった最新の設備が導入されている物件やターゲット層に合った間取りの物件は、競争力も高い傾向にあります。

2.信頼できる不動産会社を選ぶ

物件選びから購入、管理、入居者募集までをサポートしてくれる不動産会社は、頼れるパートナーとなります。入居率や管理戸数などの実績、サポート体制、管理委託費用などを比較し、信頼できる不動産会社を選ぶことが安定した収益につながります。

3.空室対策の徹底

空室リスクが低い立地・物件を選んだとしても、建物は経年劣化していくものであり、入居者のニーズや市況も変わっていきます。長期に安定した収益を得るには、入居者が退去した際には速やかに募集をかけ、場合によってはフリーレントを導入したり、広告料（AD）を支払うなど空室対策を徹底することが大切です。

4.物件のメンテナンスを怠らない

定期的に建物や設備のメンテナンスを行うことで、物件の資産性や快適性が維持され、長期にわたり入居者を確保しやすくなります。建物が経年劣化しても、立地条件が良く、適切にメンテナンスされていれば賃貸物件としての価値を保ちやすいため、日常的なメンテナンスの実施に加えて長期修繕計画を立てておくことをおすすめします。

5.資金計画とリスク管理

不動産投資は「不労所得」と捉えられがちですが、実際には綿密なシミュレーションの実施とリスク管理によって安定した収入が生まれます。収益性は、表面利回りだけでは判断できません。金利上昇や自然災害、市況の変化、老朽化などのリスクを想定し、購入時の諸費用や運用中の経費、減価償却費、修繕費などを含めた詳細な収支シミュレーションをしておくことが大切です。

マンション経営で安定した収益を得る鍵は、立地・物件選びと管理体制です。長期にわたって需要が維持されやすい立地・物件を選んだうえで、物件の魅力を維持・向上させるため管理体制を最適化することが、投資の成否を左右します。定期的に投資とリターンのシミュレーションを実施し、管理委託や設備投資、メンテナンス、広告などにかける費用のバランスを検討し続けることが望ましいでしょう。過剰なコストは収益を圧迫しますが、必要な投資をして入居率や資産価値を維持していくことが安定した収益の確保につながります。

マンション経営における家賃設定は、収益に直結する重要な要素です。以下の点を考慮しましょう。

1.家賃の算出方法

家賃の算出方法は、主に次の3つです。

（1）賃貸事例比較法

「賃貸事例比較法」とは、条件が類似している賃貸住宅の家賃と比較しながら家賃を算出する方法です。たとえば、立地や築年数、広さなどが近い物件の平均的な賃料を算出し、設備やリフォーム歴などの個別要素や市況などを加味して補正します。

（2）積算法

「積算法」は、投資の元本に対してどれだけの利益が得られるのかという観点で家賃を算出する手法です。積算法によって算出される賃料は「積算賃料」と呼ばれます。

積算賃料＝基礎価格×期待利回り+必要経費

基礎価格は積算賃料を求めるための基礎となる価格で、周辺の類似物件がどれくらいの価格で販売されているかを調べる「取引事例比較法」や、再調達原価を求める「原価法」をもとに算出します。

（3）収益分析法

収益分析法とは、店舗や事業所などの事業用物件を活用すると、どれくらいの収益が得られるかという観点で家賃を算出する方法です。ただし、これは主に企業向けの賃貸物件の家賃算出に用いられています。

いずれの方法も事例の抽出や価値の見立てなどに専門性を要するため、仲介会社や管理会社のサポートが不可欠です。

2.家賃を決める際の注意点

家賃を決める際、特に気を付けたい点は次の4つです。

（1）家賃相場を調べておく

家賃が周辺エリアの相場と大きく乖離していると、入居者募集が長引く可能性があります。まずは立地や築年数、間取りなどが近い物件の家賃水準を調査し、相場を把握することが大切です。

（2）マンション経営の目的を明確にしておく

マンション経営の目的は、オーナーによって異なります。すぐに空室を埋めたいのであれば、相場どおり、あるいは相場よりやや低い賃料で募集をかけるのが望ましいでしょう。一方、マンション経営の目的が節税や相続税対策、長期的な資産形成などであれば、適正範囲内で高めの家賃にして募集をかけてみるのも選択肢のひとつです。マンション経営に求めることによって、適切な賃料も変わってきます。

（3）賃貸借契約の種類を決めておく

賃貸借契約の種類も家賃に大きく影響するため、あらかじめ決めておきましょう。多くの賃貸住宅は、契約更新が可能な「普通借家契約」で貸し出していることから、賃料相場は基本的に普通借家契約を前提とした相場を指します。更新ができない「定期借家契約」は、短期間しか入居できないという点が入居者の制約となるため、貸出す期間によっては相場より低めの賃料設定にするのが一般的です。

（4）収支をシミュレーションしておく

マンション経営は、ローン返済や管理費、広告費など、さまざまな支出が伴います。表面利回りはこうした支出が想定されておらず、実質利回りも修繕費など突発的な支出や金利上昇、空室率の上昇といったリスクまで考慮されていません。すべての支出を正確に予測するのは難しいものの、将来的なリスクを想定に入れた収支シミュレーションを行うことで不測の事態にも備えやすくなります。

家賃は、周辺相場と物件の価値を考慮して設定するのが基本です。相場や価値を見誤れば、入居者がなかなか入らなかったり、本来得られるはずの収益を逃してしまったりする可能性があります。仲介会社や管理会社の協力を得ながら競合物件を調査し、ターゲットに合わせた戦略を立てましょう。

賃貸マンションの魅力や安全性を維持するためには、適切なメンテナンスや修繕が欠かせません。国土交通省によれば、RC造20戸（1LDK〜2LDK）のマンションの修繕費用は、新築から30年で1戸当たり約225万円におよびます（共用部を含む）。

メンテナンスや修繕は一度に実施すればいいものではなく、建物の各部位の劣化状況に応じて随時、実施していくものです。目安としては、年間の家賃収入の10%～20%を修繕費として積み立てておくと安心できます。

ただし、修繕費用は築年数や構造、取得時の状態などによって大きく異なります。個々の物件の状況を把握したうえで、不動産会社などと相談しながら計画的に積み立てていくことが大切です。