家賃滞納、原状回復、確定申告など、マンションオーナーに関するよくあるご質問

家賃滞納が起こってしまった場合は、適切な対応を段階的に行うことが大切です。

1.支払いを促す

まずは電話やメールなどで入居者に連絡し、支払いを促します。単なる「うっかり」や一時的な資金不足によるものであれば、この段階で解決するケースも多いです。

2.書面による督促

次の段階で、督促状を郵送して正式に支払いを求めます。書面を送っても応じない場合は、入金期日や保証人・保証会社に連絡する旨を記載したうえで、再び督促状を送付してみましょう。

3.内容証明郵便による催告

書面による督促にも応じなければ、続いて内容証明郵便によって催告します。内容証明郵便とは、誰が・いつ・どのような内容を送ったかを郵便局が証明する郵便です。裁判に発展した場合には、内容証明郵便が法的な証拠になります。

家賃保証会社を利用すれば、契約内容に応じて督促業務の代行や代位弁済をしてもらえるため、家賃滞納に備える有効な手段となります。

それでも解決しない場合は、賃貸契約解除の予告後、法的手続き（建物明け渡し請求訴訟）へと進むことになります。

家賃保証会社を利用すれば、契約内容に応じて督促業務の代行や代位弁済をしてもらえるため、家賃滞納に備える有効な手段となります。複雑な状況となる前に、弁護士や司法書士などの専門家に相談することも検討しましょう。

原則として、給与所得以外の収入が年間20万円を超える場合は確定申告を要します。不動産所得と給与所得を合算して確定申告することによって、その年の所得税額が確定します。なお、所得とは収入から必要経費を差し引いた金額を指します。

・確定申告の期日

不動産所得は会社で年末調整手続きをしてくれないため、所得を得た翌年の原則2月16日から3月16日までに自分で確定申告をする必要があります。所得税の納税も、原則3月15日までです。ただし、振替納税の手続きを行った場合には、4月20日前後に指定口座から所得税額が引き落とされます。

・申告方法

申告方法は「白色申告」と「青色申告」の2種類です。

青色申告のほうが節税効果は高いですが、青色申告を選択する場合は開業日から2ヵ月以内に「所得税の青色申告承認申請書」を税務署に提出する必要があります。

確定申告に必要な書類も、白色申告と青色申告で次のように異なります。確定申告書は申告書Aと申告書Bの2種類ありますが、給与所得以外に不動産所得がある人は申告書Bを使用します。

退去時の原状回復費用の負担は、国土交通省のガイドラインによって判断するのが一般的です。

1.判断基準

国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に基づき、原状回復費は入居者の故意・過失による損耗は入居者負担、経年劣化・通常損耗はオーナー負担となるのが原則です。

2.ガイドラインにおける具体例

• 入居者負担：タバコのヤニによる壁の黄ばみやペットによる傷・臭い、飲み物をこぼしたことによるシミ、結露を放置したことにより拡大したカビ、シミ　など
• オーナー負担：家具の配置による通常使用でできる壁の擦り傷や日焼け、設置跡、壁の画びょうの穴（下地ボードの貼り替えは不要な程度）　など

3.判断のポイント

（1）入居時の契約書の確認

契約書に特約（ハウスクリーニング代の借主負担など）が記載されている場合は、契約内容が優先されます。ただし、次の要件を満たしていなければ効力を争われる可能性があるため注意が必要です。

【入居者に特別の負担を課す特約の要件】

1.特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること

2.賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること

3.賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること

出典：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン

（2）入居時の内装状況の記録

入居時に写真や動画で内装の傷や汚れの有無を記録しておくと、退去時のトラブル防止になります。

（3）入居者の善管注意義務

入居者には借りた部屋を適切に管理する義務があるため、原状回復の負担の判断では、特別な注意を払っても防げない範囲を超えた損耗かどうかが問われます。

（4）居住年数と設備・材料の耐用年数

室内設備や建材にはそれぞれ耐用年数があり、経年によって価値が減少するため、経過年数が長いほど借主の負担割合が減額されるというのが基本的な考え方です。