路線価は査定価格に影響するの？実勢価格との関係は？

私たちが不動産の価格を考える時とは、資産価値として確認したい時と、売却等で実際に価格を決定していきたい時などがあります。人生で最大の買い物と言われるマイホームの購入や売却では、不動産売買価格の決定はとても重要であり、また、決定までのプロセスがわかりにくいとも言われています。
ここでは路線価が売却時の不動産価格査定にどのような影響を与えるか考えてみます。

不動産売却価格はどうやって決まるの？

まず、不動産の売買価格はどのようにして決まるか、詳しく考えてみましょう。価格が決まるプロセスは、販売される物件によっても微妙に違ってきます。

ケース1：
開発分譲会社が土地を取得し、その上に、マンションや一戸建て住宅を建設し、分譲販売するケース
ケース2：
個人が所有している不動産を、不動産仲介会社に販売委託を行い、仲介流通マーケットで売却するケース

ケース1:開発分譲会社が土地を取得→住宅を建設→分譲販売する場合

ケース1、「開発分譲会社が土地を取得し、その上に、マンションや一戸建て住宅を建設し、分譲販売する場合」を見てみましょう。不動産開発分譲会社は、自社で販売自体を行う会社と開発行為だけを行い、販売は別の不動産販売会社に委託する場合などがあり、これらの販売手法によって、微妙に異なりますが、一般的には、「土地の価格を考えて用地を取得するのではなく、建物が完成する時期に販売可能な価格で分譲できるかを考えて」用地の取得を行います。

つまり、何らかの理由があり圧倒的に安い土地が購入できる場合は別ですが、用地取得の入札時には、実際にこの土地の上に建物を建てて販売する時期に、きちんと売れる価格で事業を組み立てられるかを考えて、入札します。土地の造成費用や建物の建設費、販売コストなどを考慮して、見合う金額の利益が確保できそうかを考えて土地を購入取得します。

したがって、景気が減速過程にあったり、その土地の周囲の環境が激変して分譲価格が利益に見合う価格に設定できそうにない場合、売買そのものが成立しない場合もあります。

ケース2:マンションや土地などの個人の不動産→仲介会社が販売委託→流通市場で売却する場合

ケース2、「個人が所有している不動産を、不動産仲介会社に販売委託を行い、仲介流通マーケットで売却する場合」を見てみましょう。この場合は、ケース1とは異なり、現在所有している売主（売り手）が、対象の不動産をいくらで売りたいかによって、売り出し価格が変わってきます。

「住宅ローンの残債があるので、その価格以上で売りたい」「隣の住戸は○○万円で売れたから我が家もそれくらいでは売れるはず」などの売主の意思が関わってきます。こだわりのリフォームを施している物件などはさらに複雑です。基本的には「いくらで売りたいのか？」で、売り出し価格は決まってきますが、公示地価や実勢価格と著しく違う価格の場合、結局買い手がつかないことになります。

ケース1と同様に「いつまでに、最低いくらで売りたい」のかを正確に考え、不動産売買の実績が豊富な不動産会社と相談することが重要です。

路線価が不動産売却時の査定額に与える影響は？実勢価格との関係は？

それでは、これまで見てきた「路線価」は不動産売却査定額にどんな影響を及ぼすのでしょうか？
前述のように路線価は相続時・贈与時に課税される不動産の評価・価値を算出するための指標となる価格であり、市場で取引・売買される「実勢価格」とは異なるものです。つまり「路線価を元に算出した不動産の価値＝市場で取引される価格」という訳ではありません。

ご売却時には、ご自身の売却対象の不動産の実勢価格を周辺の個別状況（近隣の取引事例、周辺の新築マンションや新築一戸建ての分譲価格、周辺の賃料相場、周辺の再開発や行政の制度変更情報など）をもとに正確に算出し、売却を完了したい時期を考えて、売り出し価格を設定することが重要です。不動産仲介会社の担当者は、路線価は参考にするものの、売り出し価格査定を行う時には対象の不動産の持つ固有の特性や周辺の取引事例をもとに、今後の経済状況の変化や地域性などを考慮して売り出し価格査定（売却査定）額を算出します。
つまり、「路線価が○○万円だから、○○万円で売れる！」というわけではないのです。

しかし、路線価は納税額の決定という観点から見ると、地域の価値を表していると言える一面もあり、その地の持つ価値と可能性を表す指標ともなりますので、継続的にチェックしたい「不動産価格」の一つといえます。路線価などの公的価格は物件を売却するときの査定の目安となりますが、最終的な査定額はその地域での不動産取引データや、周辺環境、築年数のような建物の状況など、様々な要因で形成されます。そのため、不動産の査定は実績が豊富で地域の状況に詳しい不動産会社に依頼することが重要です。

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