銀行など民間の金融機関では（1）融資（担保）比率（2）返済率（3）借入限度期間（4）個別事情（住宅ローン以外の借入金等）などによって借入限度額が決定されます。
一般的には（1）〜（3）の条件に当てはめておおよその借入限度額を試算できます。
- ※融資（担保）比率＝購入物件価格に対する住宅ローン借入額の割合
民間金融機関は80〜100％、フラット35は100％、財形住宅融資では80％以内が限度額となっています。 - ※返済率は、年収に対する年間返済額の割合
借入れできる額（融資限度額）
1） 年収から借入れ限度額を計算する
- 【不動産購入例】
- 購入物件・価格 … マンション 4,500万円
住宅ローン … 返済期間 30年、金利 3.00％
借入時の年齢 … 38歳 （完済時の年齢は 68歳）
〔A銀行の融資条件〕 ※融資条件は金融機関により異なります。
- （1） 融資比率＝購入物件価格の80％以内
-
（2） 返済率＝年収に応じて下記の場合
年収 返済率 300万円以下 25％以内 300万円超400万円以下 30％以内 400万円超700万円以下 35％以内 700万円超 40％以内 - （3） 返済年＝35年 ※ただし完済時の年齢は70歳を上限とする
- 【借入限度額の計算方法】※金額は概算です。
-
物件価格から見た融資限度額は、購入マンション価格の80％で 4,500万円×80％＝3,600万円である。
下記の「ローン返済額早見表（抜粋）」より、金利3.00％、返済期間30年の100万円あたりの毎月の返済額は4,216円である。
年収から見た融資限度額例は次の通り。- 【a 年収が350万円の場合＝返済率上限は30％】
- 毎月返済額は、350万円÷12か月×30％≒87,500円以下でなければならない。
この額から逆算すると、87,500÷4,216円×100万円≒2,075万円が融資限度額となる - 【b 年収が500万円の場合＝返済率上限は35％】
- 毎月返済額は、500万円÷12か月×35％≒145,800円以下でなければならない。
この額から逆算すると、145,800円÷4,216円×100万円≒3,458万円が融資限度額となる - 【c 年収が720万円の場合＝返済率上限は40％】
- 毎月返済額は、720万円÷12か月×40％≒240,000円以下でなければならない。
この額から逆算すると、240,000円÷4,216円×100万円≒5,692万円が融資限度額となる
※a・bのケースでは、住宅ローン資金のほか、差額を自己資金等で用意する必要がある。融資額を増やしたい場合、借入れ期間を延長するなどの方法がある。
● ローン返済額早見表（抜粋）［毎月払い 融資額100万円あたり］ ※元利均等返済
単位：円
| 金利 | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.00％ | 2.50％ | 3.00％ | 3.50％ | 4.00％ | 4.50％ | 5.00％ | ||
| 返 済 期 間 |
5年 | 17,528 | 17,747 | 17,969 | 18,192 | 18,417 | 18,643 | 18,871 |
| 10年 | 9,201 | 9,427 | 9,656 | 9,889 | 10,125 | 10,364 | 10,607 | |
| 15年 | 6,435 | 6,668 | 6,906 | 7,149 | 7,397 | 7,650 | 7,908 | |
| 20年 | 5,059 | 5,299 | 5,546 | 5,800 | 6,060 | 6,326 | 6,600 | |
| 25年 | 4,239 | 4,486 | 4,742 | 5,006 | 5,278 | 5,558 | 5,846 | |
| 30年 | 3,696 | 3,951 | 4,216 | 4,490 | 4,774 | 5,067 | 5,368 | |
| 35年 | 3,313 | 3,575 | 3,849 | 4,133 | 4,428 | 4,733 | 5,047 | |
2） 毎月の希望返済額から融資金額を計算する
〔設定事例〕 月々の返済額を12万円以下にしたい場合は次の計算をする。金利3.00％として。
- 【a 返済期間15年のケース】
- 上記早見表より、15年の毎月返済額は 6,906円である。
12万円以下の融資額は、120,000円÷6,906円×100万円≒1,737万円となる。 - 【b 返済期間20年のケース】
- 早見表より、同様に20年の毎月返済額は 5,546円である。
融資額は、120,000円÷5,546円×100万円≒2,163万円となる。 - 【c 返済期間30年のケース】
- 早見表より、同様に30年の毎月返済額は 4,216円である。
融資額は、120,000円÷4,216円×100万円≒2,846万円となる。
融資金額を増やしたいときは、融資期間を延ばすか、毎月の支払額を増やす方法がある。
