住宅ローンの基礎知識 住宅ローンを知ろう

  • 住宅ローン
  • 金利の3タイプ
  • 返済方法
  • 借入れできる額
  • 住宅ローン手続きと購入の流れ

住宅ローンで借入れできる額について

借入れできる額(融資限度額)

銀行など民間の金融機関では(1)融資(担保)比率(2)返済率(3)借入限度期間(4)個別事情(住宅ローン以外の借入金等)などによって借入限度額が決定されます。
一般的には(1)〜(3)の条件に当てはめておおよその借入限度額を試算できます。

  • ※融資(担保)比率=購入物件価格に対する住宅ローン借入額の割合
    民間金融機関は80〜100%、フラット35は100%、財形住宅融資では80%以内が限度額となっています。
  • ※返済率は、年収に対する年間返済額の割合

1) 年収から借入れ限度額を計算する

【不動産購入例】
購入物件・価格 … マンション 4,500万円
住宅ローン … 返済期間 30年、金利 3.00%
借入時の年齢 … 38歳 (完済時の年齢は 68歳

〔A銀行の融資条件〕 ※融資条件は金融機関により異なります。

  • (1) 融資比率=購入物件価格の80%以内
  • (2) 返済率=年収に応じて下記の場合
    年収 返済率
    300万円以下 25%以内
    300万円超400万円以下 30%以内
    400万円超700万円以下 35%以内
    700万円超 40%以内
  • (3) 返済年=35年 ※ただし完済時の年齢は70歳を上限とする
【借入限度額の計算方法】※金額は概算です。

物件価格から見た融資限度額は、購入マンション価格の80%で 4,500万円×80%=3,600万円である。
下記の「ローン返済額早見表(抜粋)」より、金利3.00%、返済期間30年の100万円あたりの毎月の返済額は4,216円である。
年収から見た融資限度額例は次の通り。

【a 年収が350万円の場合=返済率上限は30%】
毎月返済額は、350万円÷12か月×30%≒87,500円以下でなければならない。
この額から逆算すると、87,500÷4,216円×100万円≒2,075万円が融資限度額となる
【b 年収が500万円の場合=返済率上限は35%】
毎月返済額は、500万円÷12か月×35%≒145,800円以下でなければならない。
この額から逆算すると、145,800円÷4,216円×100万円≒3,458万円が融資限度額となる
【c 年収が720万円の場合=返済率上限は40%】
毎月返済額は、720万円÷12か月×40%≒240,000円以下でなければならない。
この額から逆算すると、240,000円÷4,216円×100万円≒5,692万円が融資限度額となる

※a・bのケースでは、住宅ローン資金のほか、差額を自己資金等で用意する必要がある。融資額を増やしたい場合、借入れ期間を延長するなどの方法がある。

● ローン返済額早見表(抜粋)[毎月払い 融資額100万円あたり] ※元利均等返済

単位:円

  金利
2.00% 2.50% 3.00% 3.50% 4.00% 4.50% 5.00%



5年 17,528 17,747 17,969 18,192 18,417 18,643 18,871
10年 9,201 9,427 9,656 9,889 10,125 10,364 10,607
15年 6,435 6,668 6,906 7,149 7,397 7,650 7,908
20年 5,059 5,299 5,546 5,800 6,060 6,326 6,600
25年 4,239 4,486 4,742 5,006 5,278 5,558 5,846
30年 3,696 3,951 4,216 4,490 4,774 5,067 5,368
35年 3,313 3,575 3,849 4,133 4,428 4,733 5,047

2) 毎月の希望返済額から融資金額を計算する

〔設定事例〕 月々の返済額を12万円以下にしたい場合は次の計算をする。金利3.00%として。

【a 返済期間15年のケース】
上記早見表より、15年の毎月返済額は 6,906円である。
12万円以下の融資額は、120,000円÷6,906円×100万円≒1,737万円となる。
【b 返済期間20年のケース】
早見表より、同様に20年の毎月返済額は 5,546円である。
融資額は、120,000円÷5,546円×100万円≒2,163万円となる。
【c 返済期間30年のケース】
早見表より、同様に30年の毎月返済額は 4,216円である。
融資額は、120,000円÷4,216円×100万円≒2,846万円となる。

融資金額を増やしたいときは、融資期間を延ばすか、毎月の支払額を増やす方法がある。

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