住宅ローンの基礎知識 住宅ローンを知ろう

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住宅ローンの返済方法について

元利均等方式と元金均等方式

住宅ローンの返済方法は、「元利均等返済」と「元金均等返済」があります。元利均等返済が一般的です。

元利均等返済 元金均等返済
毎月の返済額(元金+利息)が一定額となる返済方法。 毎月の一定の元金に、残元金の利息額を上乗せして支払う返済方法。

※上記イメージ図は金利が全期間一定の場合のものです。

返済方法のメリットデメリット

  メリット デメリット
元利均等返済 毎月の返済額が一定のため、返済計画が立てやすい。
元金均等返済に比べ、当初の返済額が少ない。
同じ返済期間であれば、元金均等返済よりも返済総額が多くなる。
元金均等返済に比べ、返済開始当初における元金の減少が遅い。
元金均等返済 毎月の返済額が徐々に少なくなり、将来の返済負担が軽くなる。
同じ返済期間であれば元利均等返済より総返済額が少ない。
元利均等返済に比べ、返済開始当初における元金の減少が早い。
借入れ当初、返済金額が多く、負担が重い。
元利均等返済に比べ、借入額が少なくなり、借入れ希望額が借りられない場合がある。

毎月返済とボーナス併用返済

住宅ローンの返済は、「毎月返済」と毎月返済に加えて、6ヶ月ごとに追加で支払う「ボーナス併用返済」があり、どちらかを選択するようになっている。ボーナス併用返済を利用する場合、ボーナス月は返済額が増えますが、毎月の返済額を抑えることができます。
ボーナス返済の割合は、民間金融機関では借入額の50%以内が多く、フラット35では40%以内となっています。景気や経済情勢および会社業績によりボーナス支給額は変動する可能性があります。ボーナスに頼った返済計画は、慎重に検討する必要があります。

ボーナス併用返済の場合の返済額例
 例 : 借入額3,000万円、金利3%、返済期間30年、元利均等返済 ※金額は概算です

ボーナス返済の割合 毎月返済額 ボーナス分返済額 ボーナス月の返済額合計
毎月返済のみの場合 126,480円 126,480円 (毎月一律)
借入額の30%(900万円)の場合 88,536円 228,537円 317,073円
借入額の50%(1,500万円)の場合 63,240円 380,895円 444,135円

返済率(返済比率)

年収に対する住宅ローンの年間返済額の割合(比率)です。金融機関の融資の基準の一つにもなっています。返済率は年収によりそれぞれ上限があります。

【金融機関の基準例】 ※金融機関により異なります

年収 返済率
300万円以下 25%以内
300万円超400万円以下 30%以内
400万円超700万円以下 35%以内
700万円超 40%以内

※年収は税込年収で計算します。

一部繰上返済について

毎月の返済以外に、返済期間の途中で借入残額の全部または一部を返済することを繰上返済といいます。全額返済(完済)する「全額繰上返済」と、残額の一部を返済する「一部繰上返済」があり、一部繰上返済には、返済期間を短縮する「期間短縮型」と毎月の返済額を減額する「返済額軽減型」の2つの方法があります。

期間短縮型 返済額軽減型
毎月の返済額はそのままで、返済期間を短縮します。 返済期間はそのままで、毎月の返済額を減額します。
知っ得
期間短縮型の繰上返済は、早ければ早いほど、金利の高いものほど、期間の長いものほど、利息軽減の効果は大きくなります。返済額軽減型は毎月の返済額を抑えることができます。なお利息の軽減には期間短縮型にメリットがあります。家計に余裕ができたら考えたいものです。