事業用資産の買換特例（後編）活用事例

00:25

冒頭ご挨拶

01:00

講師紹介

01:24

質問と解説４　事業用資産の買換特例のメリット・デメリットは？

03:41

質問と解説５　個人での買換特例の活用事例は？

08:07

質問と解説６　法人での買換特例の活用事例は？

11:08

締めのご挨拶

買換特例のメリット

• 売却益の一部を将来に繰り延べることで、手元資金の増加が図れる。
• 繰り延べた売却益の課税時期をコントロールすることができる。
• 売却資金を更なる投資資金に充てて買い換えることで、資金を有効に運用できる。

買換特例のデメリット

• 買換対象を土地とする場合、適用条件となっている「300平米以上の土地」を満たす物件が限られている。

  ※注 夫婦で共有して保有している物件を売却し、新たに共有して買い換える場合は、600平米以上必要。

• 将来、買換物件を売却した際に、繰り延べた売却益にも課税されるため、税金が多額に発生するケースがある。

個人投資家で購入した場合

買換資産として、土地付き建物を購入した場合でも、建物は買換特例を受けず、土地だけ買換特例として申告が可能。
建物を買換対象とすると、家賃収入の経費に充てられる減価償却費が減ってしまう事になる。
譲渡にかかる税率は一律20.315%であるが、家賃収入にかかる税率は、累進税率で最大55%となっているため、建物を買換対象としてしまうと、税メリットがないケースが発生する。

ケース1 個人所有の修繕費のかさむ物件を売却する事例

• 01.賃貸用マンションを1億円で売却。
• 02.売却した資金で300㎡の土地を1億円で購入、その後賃貸物件を住宅メーカーで建築。
• 03.買換特例の適用対象とするのは、土地だけで受ける。これにより、建物の減価償却費が減少することを防ぐ。
• 04.買換資産である土地は、次に売却するまで売却益の繰延が続く。

個人投資家における買換特例適用の判定基準

個人	◎有利 (不利にならない△を含む)	×不利
1.買換資産の特例適用の優先順位 （売却代金の充当先）	◎①土地から適用 ○②建物などの償却資産で耐用年数が長い資産から適用	×償却資産のなかで耐用年数が短い資産から適用
2.年間不動産所得※1 （NOIー減価償却費ー支払利息ー修繕費）	◎ 所得330万円以下　で適用 （約25％）	×所得330万超で適用 （約35～55％）
3.買換資産の売却時期※1 （買換資産は従前資産の取得日を引継がない）	△5年超経過して売却 （20.315％）	×5年以内に売却 （39.63％）

※1　法人の場合、比例税率のため、累進税率による有利不利の判定は不要。

法人名義で購入した場合

買換特例を使って、減価償却費を減らし、毎年かかる法人税を少しずつ多めに支払うことで、課税を繰り延べる。
こうすることで、売却年に一度に多くの税金を支払うことを回避することができる。
法人の場合は、個人投資家とは異なり、売却益も家賃収入も分けることなく同じ利益として計算される。
また、利益に対してかかる税率は、個人の所得税のような累進税率ではなく、800万円までは24%、800万円以上は34%の固定税率になっている。
保有期間中に、大規模修繕等の経費を計上することで利益との相殺をするといった対策なども可能。

ケース2 法人名義で所有の投資用物件で課税の繰延を図る事例

• 01.賃貸用物件を1億円で売却。
• 02.売却により、多額の売却益が発生。売却年に一度に法人税を負担せず、平準化するために、買換特例を適用する。
• 03.建物資産の減価償却費を減少させることで、毎年平準化して税金を収められる。
  （土地は、次に売却するまで売却益の繰延が続く。）

• Q買換特例で課税の繰延を受け続けることは可能ですか？

  A

  買換特例を使って購入した物件を売却しても、新たに物件を購入すれば、買換特例を受けることが可能です。
  通常は物件を売却した際に繰延した税金が発生しますが、買換特例を再度受けることで、課税の繰延を受け続けることができます。

• Q買換特例と、足場リースや、航空機・船舶リースなど、他の繰延商品との違いは何ですか？

  A

  足場リースや、航空機・船舶リース(*)などは、主に利益の繰延を目的としています。そのため、投資金額と概ね同額の金額が戻る投資性の少ない商品が一般的です。
  一方で、買換特例の場合は、売却した物件の利益を繰り延べると同時に、新たに現物の不動産を所有することになります。立地や市況によって不動産価格が変動することで、更なる売却益（キャピタルゲイン）を見込めるところが、大きな相違点です。

【ご注意】

• 足場リースは、令和4年の税制改革により、令和4年4月1日以降、少額の減価償却資産の取得価額の損金算入の対象外となっています。
• 動画内では触れられておりませんが、航空機リース・船舶リースは元本保証でないこと、リース会社の倒産リスクがあること、船舶リースは為替リスクがあること、不動産価格は購入時より価格が下落するリスクがあることに注意が必要となります。