事業用資産の買換特例（前編）重要な誤解3つ

00:34

冒頭ご挨拶

01:09

講師紹介

01:39

今回お伝えしたいこと

02:24

質問と解説１ 事業用資産の買換特例って何？

08:12

質問と解説２ 個人で買換特例を適用した場合の具体的な数値は？

09:35

質問と解説３ 法人で買換特例を適用した場合の具体的な数値は？

10:22

重要な誤解１ 売却益の繰延額について

13:12

重要な誤解２ 取得費について

14:51

重要な誤解３ 減価償却費について

17:01

締めのご挨拶

貸付規模、賃料水準、貸付期間などから総合的に判断される。

事業用資産の買換特例の適用要件

売却するとき

譲渡する年の1月1日で所有期間10年超、かつ事業を行っている土地・建物・構築物等

購入するとき

国内にある300平米以上の土地と建物。取得してから1年以内に事業に使うこと。
300平米以上というのは、登記簿上の面積で判断されるため、建築可能面積は関係がない。
逆に、再度測量した結果、300平米を超える土地であった場合は、地積更正をして、登記上の面積を正しいものに直した上で、買換特例を受けることをお勧めする。

売却した年か、その翌年の末までに購入が必要。

ただし、先行して前年に購入することも認められている。
これは、事業会社が事務所移転をする場合など、先に購入をして購入先が決まった後に売却をするというケースが多い。

買換特例を適用した場合、譲渡益の8割が繰延べられ、残りの2割が課税される。
個人と法人で、税率が異なる。

取得費2,000万円、売却費1億円、新たに購入した資産1億円の場合(長期譲渡所得の場合)

譲渡益 8,000万円

補足説明

売却費を、全額買換資産の購入に充当することで、繰延割合が大きくなるが、一方で、売却費を全額新たに購入した資産に充当しているため、手元に資金は残らない。
そのため、売却にかかる税金は、手出しする必要が出てくる。
その場合は、借り入れをうまく使って、レバレッジを効かせることで対策をすると良い。

必ず、譲渡益の8割が繰延べられる。売却した金額のうち、買換資産に投入した割合が加味され、繰延べられる。

取得費 2,000万円、売却費 1億円、新たに購入した資産 5,000万円の場合（長期譲渡所得の場合）

譲渡益 8,000万円

買換特例ありの場合、個人にかかる税金は、
繰延金額は、8,000万円×80%×（5,000万円 ／ 1億円）＝3,200万円
(8,000万円-3,200万円)×20.315%≒975万円

買換えで、新たに購入した資産の取得費は、購入金額になる。買換えで、新たに購入した資産の取得費は、購入金額から繰延金額を引いた額が、簿価となる。

取得費 2,000万円、売却費 1億円、新たに購入した資産 1億円の場合

繰延金額は、8,000万円×80%=6,400万円
取得費は、1億円-6,400万円=3,600万円

従前の低い資産の取得時がこちらに引き継がれる。
そのため、後にこの資産を1億円で売却する場合は、
1億円で購入し1億円で売却しているように見えるため、税金がかからないように感じるが、実際は、取得費を3,600万円として計算するため、税金がかかることとなる。
買換特例によって、課税が永久的に免除されるわけではなく、課税の繰延が行われているという事になる。

買換特例を適用すれば、支払う税金は必ず少なくなる。買換特例を適用すると、場合によっては不利になるケースが出てくる。

上記の条件で、耐用年数4年の中古物件を、1億円で購入した場合

買換特例なしとありでは、取得費に差が生じるため、減価償却費が大きく異なることとなる。

4年間では、6,400万円も償却費に差が生じることとなる。
つまり、特例を適用したために、買換資産の取得価格が圧縮され、結果的に、圧縮された自分の減価償却費が減り、保有期間中の税金が増えてしまうケースが出てくることもある。