50年ローンのメリット・デメリットとは？後悔しないための対策も解説

50年住宅ローン（50年ローン）とは、返済期間が50年に設定された住宅ローンを指します。

月々の住宅ローン負担を抑えたい方のなかには、50年ローンを選択肢に入れる方もいるのではないでしょうか。一方で「50年ローンを選んで大丈夫なのだろうか」と判断に迷う方も少なくありません。

50年ローンは一般的な住宅ローンより返済期間が長く設定されており、メリット・デメリットの両面をきちんと理解しておく必要があります。

この記事では、50年ローンの仕組みやメリット・デメリットについてみていきます。返済期間35年・40年・50年で返済額がどのように変わるのかも解説するため、ぜひ参考にしてください。

50年住宅ローンとは？

50年住宅ローン（50年ローン）とは、返済期間が50年に設定された住宅ローンを指します。返済期間が35年を超える住宅ローンは以前から見られていましたが、ここ数年は取り扱う金融機関も増えており、選択肢の一つとなりつつあります。

50年ローンでは、返済期間を40年や45年など柔軟に選べる点が特徴です。

通常の住宅ローンより期間を長く設定できるため、月々の返済負担を抑えやすくなります。

一方で、返済期間が長期にわたることから、長期返済に対応する形で金利を上乗せする金融機関も多いです。加えて、完済時年齢については80歳未満などの上限が設けられている場合もあります。

住宅ローンの返済期間が延びている背景

前述のとおり、50年ローンの利用は増加傾向にあり、その背景には不動産価格の上昇が挙げられます。近年は資材価格や人件費の高騰を受けて、新築住宅を中心に価格が上昇しており、35年ローンでは返済が厳しいと感じる方も多いです。

実際に、住宅ローンの平均借入額は以下のように推移しています。

このように、中古住宅を除くと住宅価格はこの10年で上昇を続けており、同じ35年返済でも毎月の返済負担が重くなっている状況です。特に、比較的収入が低い若年層にとっては、マイホームの購入が難しいと感じている方も少なくありません。

また、ライフスタイルの多様化により資産形成の重要性も高まっており、毎月のローン返済をできるだけ抑えたいというニーズも広がりつつあります。こうした背景から、超長期の住宅ローンを取り扱う金融機関も増えています。

一般的な35年ローンと50年ローンの違い

ここからは一般的な35年ローンと50年ローンの違いについてみていきましょう。それぞれの違いを以下の表にまとめました。

50年ローンは返済期間が長いため、月々の返済額を抑えやすく、借入可能額も増えやすい特徴があります。ただし、利息負担が増えることで総支払額は大きくなる点に注意が必要です。

一方の35年ローンは、毎月の返済額はやや高くなりますが、総支払額を軽減することが可能です。完済時の年齢も比較的早くなるため、老後への影響も受けにくいでしょう。

フラット50と50年ローンの違い

フラット50との違いについてもみていきます。フラット50は、住宅金融支援機構が提供する住宅ローンであり、一般的な50年ローンとは仕組みや条件が異なります。

フラット50と50年ローンの違いは以下の表のとおりです。

フラット50は、長期優良住宅の認定を受けた物件など、一定の基準を満たす住宅でなければ利用できません。

そのため、すべての物件が対象となるわけではない点に注意が必要です。

また、フラット50には「金利引継特約」という制度が設けられています。これは、住宅を売却する際に、買主が現在の低い金利条件を引き継いでローンを利用できる仕組みであり、売却時の付加価値として活用できます。

50年ローンのメリット3つ

続いて、50年住宅ローンのメリットをみていきましょう。

1.月々の返済額が抑えられる

50年住宅ローンの大きなメリットは、月々の返済額が抑えられることです。
同じ金額を借り入れる場合、返済期間が長ければ長いほど月々の返済額は減ります。

2.若いうちに住まいを取得できる

これから収入が上がる若年層にとって、高騰傾向にある不動産を取得することは容易ではありません。

しかし、返済期間を50年など長期にすることで、月々の返済負担が減り、若いうちに住まいを取得することも可能になります。

3.団体信用生命保険の加入期間が長くなる

住宅ローンの多くには「団体信用生命保険（団信）」が付帯しています。団信とは、債務者が亡くなったり、高度障害になったりしたときに残債の返済が免除される保険です。がんや三大疾病、八大疾病が補償される団信もあります。

50年住宅ローンは返済期間が長い分、団信の加入期間も長いため、万一の事態に備えやすくなります。

50年ローンがやばいといわれる理由・デメリット5つ

50年ローンは月々の返済額が抑えられるなどのメリットがある一方で「50年ローンはやばい」という意見も少なくありません。

ここからは、50年ローンがやばいといわれる理由5つを紹介します。

1.利息負担・総返済額が増える

50年ローンは、返済期間が長いため月々の返済額を抑えやすい一方、支払い期間が延びることで利息負担や総返済額は増加しやすくなります。

さらに、35年ローンと比べて金利が0.1〜0.2％程度上乗せされるケースが一般的です。

加えて、住宅ローン利用者の約7〜8割は変動金利を選択しており、50年のような超長期では、金利上昇により返済額の増加リスクにも備える必要があります。

なお、返済期間の違いによって総返済額にどの程度の差が生じるのかは、後述のシミュレーションで詳しくみていきます。

2.完済年齢が上がる

50年住宅ローンは、20歳で借り入れたとしても完済年齢は70歳となり、現在の一般的な退職時期（60歳～65歳）を超えます。

老後は一般的に収入が大きく減少し、家計の負担が増えます。昨今では「老後資金問題」も取り沙汰されています。老後も変わらずローンを返済していくには、自ら年金をつくり、老後までに計画的に資産形成をしていく必要があるでしょう。

3.資金計画が難しい

住宅ローンを組む際には、今の支出や収入だけでなく、住宅ローンを返済している間の収支を試算して資金計画を立てなければなりません。

35年先を考えることさえ難しい中、50年先のライフスタイルや収支まで想像することは容易ではありません。返済期間が長いほど、借り入れ時に立てた資金計画と実際の収支は合わなくなりやすいといえるでしょう。

4.元金の減りが遅く売却時に残債割れしやすい

元利均等返済で50年ローンを組んだ場合、毎月の返済額を抑えられる一方で、当初10～15年ほどは利息の支払い割合が高く、元金があまり減らない仕組みとなっています。

こうした特徴から、将来住宅を売却する際に売却価格よりも住宅ローンの残債が上回る、いわゆるオーバーローンとなるリスクがあります。

例えば、10年後に転勤などで自宅を売却することになったとしましょう。その際に元金が十分に減っておらず、残債が大きく残るケースも考えられます。この場合、不足分を自己資金で補填して完済しなければ売却できず、住み替えが難しくなります。

5.審査基準が厳しくなる

50年ローンは返済期間が長期にわたることから、金融機関にとって貸し倒れリスクが高まるため、一般的なローンと比べて審査は厳しくなります。

審査では返済負担率が重視され、他の借入（自動車ローンやカードローンなど）も含めた総合的な返済能力が確認されます。

また、中古物件の場合は建物の法定耐用年数の影響を受けるため、希望する50年の返済期間を設定できないケースも少なくありません。

さらに、50年ローンは完済時年齢が高くなるため、年齢によっては利用が難しくなる点にも注意が必要です。

【シミュレーション】返済期間35年・40年・50年ではどれくらい返済額が変わる？

ここでは、返済期間が35年・40年・50年の場合で、それぞれどのように返済額や総返済額、利息総額が変わるのかをシミュレーションします。

返済期間の違いによる影響を把握し、借入計画を検討する際の参考にしてください。

月々の返済額と総返済額を比較

住宅ローンの返済期間の違いによって、月々の返済額や総返済額、利息総額がどのように変わるかを、以下の条件でシミュレーションします。

• 借入金額：5000万円
• 金利：0.5％
• 返済方法：元利均等返済

返済期間35年・40年・50年の3パターンで比較します。

このように、返済期間を延ばすことで月々の返済額を抑えることが可能です。

例えば、返済期間35年では毎月約129,000円の返済に対し、50年では約94,000円まで下がり、毎月約35,000円軽減されます。

一方で、総返済額は35年の約5451万円に対し、50年では約5652万円となり、利息負担は約200万円以上増加することがわかります。

年収別のシミュレーション目安

ここでは返済負担率を25％とし、50年ローンを前提に年収別のシミュレーションを行います。

シミュレーション条件は以下のとおりです。

• 金利：0.5％
• 返済期間：50年
• 返済方法：元利均等返済
• 返済負担率：25％

年収400万円の借入可能額は約4400万円、年収600万円では約6600万円となり、年収に応じて借入額は大幅に増えることがわかります。

一方で、借入額が増えるほど総返済額も大きくなり、長期的な返済負担は重くなります。加えてオーバーローンのリスクが高まる点にも注意が必要です。

借入額別の返済額目安

借入額別でみた返済額の違いについてもみていきましょう。シミュレーション条件は以下のとおりです。

• 金利：0.5％
• 返済期間：50年
• 返済方法：元利均等返済

借入額5000万円・6000万円・7000万円の場合の比較は以下のとおりです。

借入額が大きくなるほど、返済期間が長い50年ローンでは利息の影響を受けやすくなります。

例えば、借入額5000万円と7000万円を比較すると、月々の返済額は約37,000円の差にとどまる一方で、利息総額は約260万円以上多くなります。

月々の返済額だけで判断するのではなく、将来にわたる返済総額や家計への影響も踏まえて検討することが大切です。

50年ローンを取り扱う主な銀行と選び方

50年ローンを取り扱う銀行には下記があります。

• 北日本銀行
• 京葉銀行
• 西日本シティ銀行
• 大東銀行
• スルガ銀行
• 大分銀行
• 住信SBIネット銀行
• 楽天銀行
• auじぶん銀行　など

地方銀行からネット銀行まで、多種多様な金融機関が最長期間50年の住宅ローンの取り扱いを開始しています。また、50年には満たなくても、最長期間を40年としている金融機関も見られます。

【2026年3月】金利ランキング

50年住宅ローンの金利ランキングとして主な金融機関の上位5つを紹介します。

金利が低いほど利息負担を抑えやすく、結果として総返済額の軽減につながります。

一方で、住宅ローンは金利だけで判断するものではありません。手数料や付帯サービス、団体信用生命保険の内容や繰り上げ返済のしやすさなども含めて、総合的に比較することが重要です。

出典：50年ローンで家計にゆとりを！｜PayPay銀行
住信SBIネット銀行住宅ローン（対面）｜SBIマネープラザ株式会社
SBIハイパー預金開設者なら住宅ローンがオトク！｜株式会社SBI新生銀行
auじぶん銀行の住宅ローン｜auじぶん銀行
イオン銀行住宅ローン｜イオン銀行

50年ローンで後悔しない！失敗を防ぐ対策3選

ここでは50年ローンを組む際に知っておきたい、後悔しないための対策を解説します。無理のない返済計画を立てるための考え方として参考にしてください。

1.資産価値が下がりにくい物件を選択

将来の売却時にオーバーローンとなるリスクを抑えるためには、資産価値が落ちにくい立地や条件の物件を選ぶことが重要です。

特に50年ローンのような長期返済では、売却を前提とした出口戦略も意識しておく必要があります。

主なチェックポイントは以下のとおりです。

これらの条件を満たす物件は需要が維持されやすく、売却時にも価格が下がりにくい傾向にあります。

ただし、資産価値を個人で見極めることは容易ではありません。そのため、物件探しの段階から信頼できる不動産会社や専門家に相談しながら進めることが大事です。

2.頭金を多めに投入

頭金を多めに投入することで利息負担が軽減され、総返済額の圧縮につながります。

特に50年ローンのような長期返済では、借入額の差が将来の支払い総額に大きく影響します。

また、親族からの資金援助を受けられる場合は積極的に活用しましょう。条件を満たせば、一定額まで非課税で贈与を受けられる制度もあります。

ただし、頭金を多く入れることは有効な選択肢である一方、手元資金を減らしすぎると、急な支出に対応できなくなる可能性があります。生活費や緊急予備資金を確保したうえで、無理のない範囲で頭金を設定しましょう。

3.繰り上げ返済を計画的に実施

繰り上げ返済を行うことで、元金を前倒しで減らすことができ、利息負担を軽減することが可能です。特に50年ローンのような長期返済では、早い段階で元金を減らすことが総返済額の圧縮につながります。

繰り上げ返済には主に「期間短縮型」と「返済額軽減型」の2種類があります。

期間短縮型は返済期間を短くすることで利息の削減効果が大きくなります。一方の返済額軽減型は毎月の返済額を引き下げることで家計負担を抑えることが可能です。

もし、住宅ローン控除を利用している場合は、控除期間中は税制メリットを活かし、控除終了後にまとめて繰り上げ返済を行うことで、より効率的に返済を進められるでしょう。

ただし、頭金と同様に、手元資金を減らしすぎると、急な支出やライフイベントに対応しにくくなる点に注意が必要です。

まとめ

50年住宅ローンは、返済期間を最長50年まで設定できる制度であり、月々の返済負担を抑えやすい特徴があります。一方で、利息負担や総返済額の増加、完済年齢の上昇といった点に注意が必要です。

50年住宅ローンで後悔しないためにも、資産価値が下がりにくい物件を選ぶことや、状況に応じて繰り上げ返済を活用するなど、長期的な視点での資金計画が重要です。

信頼できる不動産会社や専門家に相談することで、自分に合った住宅ローンを選びやすくなります。納得できる形で資金計画を立て、前向きに住宅購入を進めていきましょう。

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