家の買い替え費用はいくら？物件種別の総額・諸経費・活用できる特例を解説

家の買い替え費用は、売却物件の状況や購入物件の種類等の条件によって異なります。
諸費用は物件価格に比べると金額が小さいため、費用を抑えることに関しては後回しになりがちです。
費用を抑えたい場合には、まずは買い替えにはどのような費用が発生するのかを知ることがポイントとなります。
この記事では、「家の買い替え費用」について解説します。

家の買い替え・住み替えにかかる費用は3つ

家の買い替えに要する主な費用には、以下の3つがあります。
・売却費用（仲介手数料や譲渡所得税等）
・購入費用（登録免許税や住宅ローン手数料等）
・仮住まい費用（家賃や二重の引っ越し費用等）

仮住まい費用に関しては、引っ越しを1回に済ませることで大幅に削減することができます。

家の買い替え費用の総額はいくら？物件種別に解説

この章では、購入費用の目安について解説します。

物件種別で変わる購入諸費用の目安

購入物件の種類別に見る費用の目安を示すと、下表の通りです。

諸費用は現金払いとなるため、自己資金を用意しておくことが望ましいです。

物件ごとの買い替え総額を解説

売却に要する費用は、マンションや戸建てに関わらず、譲渡所得税が発生しなければ売却価格に対して3～4％程度です。

仮住まい費用は、引っ越し代や期間にもよりますが、100万円以上かかるケースが多いと思われます。

4000万円の物件買い替えシミュレーション

以下の条件でシミュレーションを行います。

（条件）

・売却物件の価格：3,500万円（譲渡所得税なし）
・売却費用の目安：物件価格の3.5％
・購入物件の価格：4,000万円（中古マンション）
・購入費用の目安：物件価格の8％
・仮住まい：3カ月（家賃15万、敷金1カ月、礼金1カ月、仲介手数料1カ月、引っ越し代30万円×2回）

（シミュレーション）

売却費用　＝　3,500万円　×　3.5％
　　　　　＝　122.5万円
購入費用　＝　4,000万円　×　8％
　　　　　＝　320万円
仮住まい費用　＝　家賃（3カ月分）　＋　敷金・礼金・仲介手数料　＋
二重の引っ越し代
　　　　　　　＝　45万円　＋　45万円　＋　60万円
　　　　　　　＝　150万円
合計　＝　売却費用　＋　購入費用　＋　仮住まい費用
　　　＝　122.5万円　＋　320万円　＋　150万円
　　　＝　592.5万円

家の買い替えで自宅を売却する際にかかる費用

売却に要する費用は、税金を考慮外にすると売却価格の3～4％程度です。
この章では、売却に要する費用について紹介します。

仲介手数料

仲介手数料とは、売却を依頼した不動産会社に対して支払う手数料のことです。

仲介手数料は売買契約時に50％、引渡時に残りの50％を支払うことが一般的です。

仲介手数料は、取引額（売買金額）に応じて不動産会社が受領できる上限額が決まっています。

取引額と仲介手数料の関係は、下表の通りです。

仲介手数料には、別途消費税が発生します。

なお、物件価格が800万円以下の空き家等を売却する場合、不動産会社は仲介手数料として上記の原則を超えて30万円（＋消費税）を上限とする調査費用を請求することができます。

例えば物件価格が3,000万円の場合、取引額は400万円超となるため、仲介手数料は最大で96万円（＝3,000万円×3％＋6万円）です。

印紙税

売買契約書は印紙を貼らなければいけない課税文書であるため、売買契約締結時には印紙税が発生します。
印紙税は売買契約書に印紙を貼りつけ、割り印することで納税したことになります。

売買契約書の印紙税の金額は、下表の通りです。

住宅ローンが残っている場合にかかる費用

住宅ローンが残っている物件を売るときは、抵当権を抹消するための登録免許税と司法書士手数料、銀行への一括返済手数料が発生します。

抵当権とは、債権者（銀行のこと）がその担保物件から優先的に弁済を受けることができる権利のことです。

抵当権抹消は自分でもできますが、司法書士に依頼することがよくあります。
一括返済手数料は、都市銀行で窓口申し込みを行う場合には3万円程度です。

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家の買い替えで新居を購入する際にかかる費用

物件の種類にもよりますが、家の買い替えで新居を購入する場合は以下のような費用が発生します。
・仲介手数料
・印紙税
・登録免許税
・不動産取得税
・住宅ローンを組む場合の費用

この章では、購入で生じる主な費用について解説します。

仲介手数料

マンションや戸建てに関わらず、個人から中古物件を購入する際は、仲介手数料が発生します。

また、注文住宅で土地を仲介で購入する場合には、土地の購入時に仲介手数料が生じます。

仲介手数料の上限額の計算方法は、売却の仲介手数料の計算方法と同じです。

一方で、不動産会社が直接売主となっている新築マンションや建売住宅、買取再販物件（不動産会社が買い取った後に転売している物件）では、仲介手数料は発生しません。

印紙税

売買契約書を締結する際は、印紙税が生じます。
売買契約書に貼る印紙税の額は、売却物件で紹介した印紙税の額と同じです。

登録免許税

所有権移転登記をする際は、登録免許税が発生します。
登録免許税の計算式は以下の通りです。

登録免許税　＝　固定資産税評価額　×　税率

登録免許税の本則と軽減措置が適用されたときの税率は下表の通りです。

不動産取得税

不動産取得税は、土地と建物のそれぞれに課税されます。

例えば、元々持っている土地の上に家を建てた場合は、建物だけに不動産取得税が発生するということです。

不動産取得税の原則的な計算式は、以下になります。

不動産取得税　＝　固定資産税評価額　×　税率（住宅は3％）

なお不動産取得税は、軽減措置の要件を満たすと課税されないことも多いです。

軽減措置の主な要件は、以下のようになります。

• 新築・中古ともに床面積が50平米以上240平米以下
• 中古は原則として1982年（昭和57年）1月1日以降に新築された住宅であること

住宅ローンを組む場合の費用

住宅ローンを組む際は、抵当権設定のための登録免許税と、住宅ローン契約書の印紙税、銀行へ支払う事務手数料や保証料が発生します。

そのほかの費用

そのほかの費用としては、火災保険や地震保険料等の損害保険料や、引っ越し代、売却時に売却益が発生したときの税金（譲渡所得税）が必要です。

また、中古住宅を購入した後にリフォームを行う場合には、リフォーム費用も発生します。
・損害保険料（火災保険料や地震保険料）
・引っ越し代
・譲渡所得税
・リフォーム費用

家の買い替えで仮住まいをした場合にかかる費用と選択肢

1回で引っ越しをできない場合には、以下のような仮住まい費用も発生します。
・仲介手数料
・物件の家賃・敷金・礼金
・二重の引っ越し費用
・荷物の保管費用

この章では、仮住まいで賃貸住宅を借りるケースの費用を紹介します。

仲介手数料

不動産会社の仲介を通じて賃貸物件を借りる際は、仲介手数料が発生します。

賃貸の仲介手数料は、家賃の1カ月分（＋消費税）が不動産会社の受領できる上限額です。

物件の家賃・敷金・礼金

賃貸住宅を借りる際は、入居時に敷金と礼金が発生します。

敷金は預り金的性格を有する一時金であり、原則として退去時に戻ってくるお金です。
礼金は賃料の前払い的性格を有する一時金であり、戻ってこないお金になります。

敷金は家賃の1～3カ月程度であり、礼金は1カ月もしくは「なし」の物件も多いです。
家賃は、入居する月数分だけ発生します。

二重の引っ越し費用

仮住まいが発生すると「売却物件から仮住まい、仮住まいから購入物件」という2回の引っ越し費用が発生します。

引っ越し費用は繁忙期か閑散期かで大きく異なります。
また、家財道具の量や距離等でも金額が異なる点が特徴です。

荷物の保管費用

仮住まい先に荷物が入りきらない場合には、荷物の保管費用が発生します。
預け先は、主にトランクルームになりますが、引っ越し会社によっては荷物の一時預かりサービスも利用できます。

仮住まいの選択肢

仮住まいの選択肢には、マンスリーマンション・ウィークリーマンション、実家などがあります。

家の買い替えで費用が発生するタイミング

費用が発生するタイミングをまとめると、下表の通りです。

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家の買い替え費用で損をしないために知っておきたい税金や特例

この章では、売却時に発生する可能性のある税金と、負担を軽減できる特例について解説します。

家の売却時に発生する税金

家の売却で譲渡所得が生じると、譲渡所得税（譲渡時に発生する所得税および住民税、復興特別所得税の総称）が発生します。

譲渡所得の求め方は、以下の通りです。

譲渡所得　＝　譲渡価額　－　（取得費　＋　譲渡費用）

譲渡価額は、基本的には売却価額のことです。
取得費は、土地の購入額、建物は購入額から減価償却費を控除した価額となります。
譲渡費用は、測量費や仲介手数料、印紙税等の売却に要した費用のことです。

税額は、譲渡所得に税率を乗じて求めます。

税金　＝　譲渡所得　×　税率

税率は売却する年の1月1日時点における所有期間によって異なり、下表の通りです。

3000万円控除と買い替え特例

マイホーム買い替え時に利用できる主な節税特例には、「3000万円特別控除」や「買い替え特例」があります。

両者は併用できないため、有利になる方を選ぶことが適切です。

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例

3,000万円特別控除とは、譲渡所得から3,000万円を控除できる特例になります。

譲渡所得　＝　譲渡価額　－　取得費　－　譲渡費用　－　3,000万円

3,000万円特別控除により、譲渡所得がゼロ円（マイナスとなったときはゼロ円）となった場合には税金は生じません。

特定の居住用財産の買換えの特例

特定の居住用財産の買換え特例とは、売却物件よりも購入物件の価格が高いときは税金の繰り延べ（課税の先送りのこと）ができる特例となります。

売却価額と購入価額の大小と繰り延べの有無の関係を示すと、下表の通りです。

家の買い替えで費用が不足したときの対策

家の買い替えは費用がかかり、自己資金が不足することもあります。
この章では、費用が不足した時の対策について解説します。

【主な対策】
・住み替えローン
・つなぎ融資
・ダブルローン
・諸費用ローン

 住み替えローン

住み替えローンとは、売却代金で返済しきれなかったローンを購入物件の住宅ローンに上乗せして借りられるローンのことです。

住み替えローンは、売却物件がオーバーローンの場合に利用するローンになります。

オーバーローンとは、住宅ローン残債が売却代金を上回っている状態のことです。
売却で残っている住宅ローン残債は、売却の引渡時と同時に一括返済を行います。

そのため、売却物件では原則として住宅ローン残債が売却代金を下回っている（アンダーローン）ことが必要です。

オーバーローンでは売却物件の住宅ローン残債を一括返済できませんが、住み替えローンを利用すれば売却を行うことができます。

ただし、住み替えローンは取り扱っている銀行が少なく、さらに売却物件と購入物件の引渡日を同日にしなければならない点がデメリットです。
また、購入物件での返済額も大きくなることから、融資審査も厳しくなり、借りることが難しい点もデメリットとなります。

つなぎ融資

つなぎ融資とは、売却を先に行う買い替えにおいて、売却と購入の順番が想定外に入れ替わったときに生じる一時的な資金不足を補填するローンのことです。

つなぎ融資を使えば、予定外に購入物件の引渡しが売却物件よりも先になっても物件を買うことができます。
つなぎ融資は一時的な資金調達であり、売却物件が無事に売却できた際に一括返済するという仕組みです。

融資期間は3カ月～1年程度であるため、融資期間内に売却を終了させる必要があります。
つなぎ融資は融資という名前がついていますが、基本的には不動産会社が提供しているサービスです。

つなぎ融資を利用する可能性がある場合には、あらかじめつなぎ融資サービスを提供している不動産会社に仲介を依頼する必要があります。

ダブルローン

ダブルローンとは、売却物件と購入物件のローンを二重に組むことができるローンのことです。

住宅ローンは原則として1人1本しか組むことができないため、購入物件でローンを組む前に売却物件のローンは完済している必要があります。

しかしながら、二重にローンを組めないと売却してから購入しないといけないため、手順の面で不都合が生じることが多いです。
そこで、ダブルローンを使えば、購入物件を買った後に売却物件を売ることができ、例えば引っ越しも1回で済む等のメリットが生じます。

ただし、ダブルローンは返済額も大きくなることから審査が厳しく、また取り扱っている銀行が少ないこともあり、金利も高い点がデメリットです。

 住み替えローン・つなぎ融資・ダブルローンの違い

各ローンの違いをまとめると、下表の通りです。

諸費用ローン

諸費用ローンとは、諸費用も込みで借りることができる住宅ローンのことです。

諸費用ローンを使うと、手元に現金を残せるメリットがあります。
ただし、諸費用ローンには以下のデメリットが挙げられます。

・金利が高くなることがある
・融資額が減額されることがある
・将来、借り換えができなくなることも多い

まとめ

以上、家の買い替え費用について解説してきました。

家の買い替えで発生する主な費用は、売却費用と購入費用、仮住まい費用の3つです。このうち、売却費用は税金の有無で金額が大きく変わり、購入費用は物件の種類によって金額が変わります。

仮住まい費用に関しては、仮住まいが生じない買い替え方法を選択すると、削減することが可能です。売却時の税金は特例の利用、仮住まい費用に関しては工夫次第で大きく削減することができます。

家の買い替え費用にはやり方次第で削減可能な部分があるため、参考にして頂けると幸いです。

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