空き家をいますぐ手放したい人必見！6つの処分方法・費用・注意点

空き家の処分は地域によって難易度に大きな差があるため、売却しにくいエリアではさまざまな処分方法を試みることが望ましいです。

核家族化や人口減少、地方の少子高齢化、東京一極集中等を背景に、空き家を手放したいと考えながらも、処分に困っている人や自治体が増えています。

空き家の増加は社会問題となっており、最近では空き家税の導入を検討する自治体も出始めました。

空き家には、どのような処分方法があるのでしょうか。

この記事では、空き家を手放したい人向けに処分方法について解説します。

手放したい空き家があるなら早く処分すべき3つの理由

不要な空き家を所有している人は、早めに処分することを検討した方がよいといえます。
最初に、空き家を放置してはいけない理由について解説します。

毎年固定資産税が発生して負担になる

空き家は保有しているだけでも、毎年固定資産税が発生します。

市街化区域内に空き家を保有している人に対しては、都市計画税も毎年課税されます。

市街化区域とは、すでに市街地を形成している区域や概ね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域のことです。

固定資産税や都市計画税は、固定資産税評価額を元に算出されますが、古い空き家の固定資産税評価額はほとんど下がらず、固定資産税等はほぼ一定額となっています。

一方で、空き家は築年数が古くなるほど価値が落ちることが一般的です。

資産価値は年々下がっていくにも関わらず、維持費はほとんど変わらないため、放置するほど経済的なデメリットは増加していきます。

近隣トラブルにつながる可能性がある

空き家を放置すると、近隣トラブルを発生させる原因となります。

空き家の近隣トラブルには、以下のようなものが挙げられます。

【空き家の近隣トラブル】

• 地域景観の悪化
• 害虫の発生、野良猫・野良犬等の集中、不法投棄による生活環境の悪化
• 雑草の繁茂、落ち葉の飛散、植栽の越境
• 建物や塀等の崩壊、屋根材・外壁材等の飛散・落下
• 隣接地への草の侵入や樹枝の越境
• 火災の発生
• 犯罪の発生・誘発
• 不審者の不法滞在
• 郵便受け（ポスト）の悪用

空き家の所有者には、民法上、工作物責任が課されています。

例えば、空き家が崩壊して他人にケガ等をさせた場合には、空き家所有者は損害賠償責任を負う可能性があります。

特定空き家指定で固定資産税が3～4倍になる

特定空き家や管理不全空き家は住宅用地の軽減措置が解除されるため、土地の固定資産税が概ね3～4倍程度上がります。

住宅用地の軽減措置とは、土地の上に住宅が建っている場合、土地の固定資産税が安くなる制度です。

住宅用地の軽減措置における住宅は人の住んでいない空き家も対象でしたが、住宅用地の軽減措置が存在するためにかえって空き家の解体が進まないという弊害がありました。

そこで空家等対策特別措置法では、土地の上に住宅が建っていても、管理が不十分な空き家である場合には住宅用地の軽減措置を解除する仕組みになっているのです。

空家等対策特別措置法は、2023年6月に大幅な改正が行われ、新たに管理不全空き家と呼ばれる制度が創設されました。

2023年6月の改正前は特定空き家指定後の勧告を無視すると土地の固定資産税が上がりましたが、改正後は管理不全空き家指定後の勧告を受けた段階で土地の固定資産税が上がります。

管理不全空き家の制度ができたことにより、今後は早い段階で空き家を処分することが所有者に求められるようになっています。

そもそも管理不全空き家とは、放置すれば「特定空き家」になる恐れのある空き家のことです。

特定空き家とは、放置すれば倒壊等著しく保安上危険となる恐れのある状態等の一定の要件を満たす空き家を指します。

つまり、管理不全空き家とは、特定空き家に指定される前の段階にある空き家ということです。

管理不全空き家に指定され、その後に行政から勧告を受けると土地の固定資産税が上がります。

出典：「特定空家等に対する措置」に関する適切な実施を図るために必要な指針（ガイドライン）｜国土交通省

手放したい空き家の処分方法6選

空き家を手放す方法にはいくつかあります。

この章では、空き家を処分する方法について解説します。

1.不動産会社の仲介で売却する

空き家の処分で最初に試みるべき方法は、仲介による売却です。

仲介とは不動産会社のあっせんを通じて買主に売却する方法のことで、いわゆる一般的なの売却のことを指します。

仲介は売却までに時間がかかるというデメリットがありますが、市場価格で高く売れるという点がメリットです。

仲介で売るには、不動産会社に対して査定を依頼することから始めます。不動産会社に依頼する査定は無料です。

不動産会社の査定で何らかの値段が付くということは、とりあえず売れる可能性が十分にあるという意味です。

本当に売れない不動産であれば、査定で値段を付けることはできません。ただし、需要が限定的な物件であっても、独自のアプローチで買主を見つけられるケースがあるため、まずは査定を通じて市場価値を把握することが大切です。

価格査定の結果、値段が付くようであれば、仲介で売ることをおすすめします。
なお、空き家を仲介で売るには、家財道具は処分しておくことが必要です。

2.不動産会社に買取を依頼する

買取とは、再販を目的とした不動産会社に下取り価格で売る方法のことです。

買取は、売却価格が安くなるというデメリットがある一方で、早く売れるというメリットがあります。
また、買取は家財道具が残ったままの状態でも買い取ってくれる会社が多いです。

ただし、買取でも断られてしまう物件は存在します。

例えば、土地価格が空き家の解体費用を下回っている物件は、買取を断られてしまうことがほとんどです。

古い空き家の買取では、不動産会社は買い取った後に空き家を壊して更地にしてから転売することが多いため、転売益の確保できない物件は買取の対象外となる場合があります。

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3.相続土地国庫帰属制度を利用する

不要な土地を手放す方法として、相続土地国庫帰属制度があります。

相続土地国庫帰属制度とは、相続で得た不要な土地を国に寄付することができる制度です。
この制度を利用することにより、相続で得た土地のうち、一定の要件を満たす土地を国に渡すことができます。

建物等が建っている土地は対象外であるため、相続土地国庫帰属制度を利用するには空き家を取り壊すことが必要です。

相続土地国庫帰属制度を利用するには土地1筆（ふで：土地の単位のこと）あたり1.4万円の審査手数料を納付する必要があります。
また、承認された後は10年分の土地管理費相当額の負担金を納付する必要があり、負担金の基本額は1筆ごとに20万円となっています。

なお、2026年6月30日時点では、相続土地国庫家帰属制度の申請件数は5,698件であるのに対し、帰属件数は2,885件（約51％）です。

承認されるのは半分程度であり、どのような土地でも引き取ってもらえるわけではありません。

注意深く帰属要件を確認したうえで、利用を試みることが適切です。

出典：相続土地国庫帰属制度について｜法務省
相続土地国庫帰属制度の統計｜法務省

4.空き家バンクに登録する

空き家バンクとは、自治体が運営している空き家の照会サイトのことです。

空き家バンクでは、空き家の所有者と買主または借主をマッチングし、空き家利用の促進を図る役割を果たしています。

空き家バンクは、例えば家財道具が残っていて不動産会社に仲介を断られたような物件でも登録することができます。

出典：空き家・空き地バンク総合情報ページ｜国土交通省

5.解体する

空き家は、解体することも適切な処分方法の一つです。
空き家を解体して更地にすることで買主が活用しやすくなり、売却の選択肢が広がる傾向があります。

ただし、空き家を取り壊せば住宅用地の軽減措置が解除されます。
住宅用地の判断は1月1日時点で行われますので、1月2日以降に取り壊し、年内に売却を完了すれば、その年の固定資産税は上がらないまま手放すことができます。

なお、解体には大きな費用がかかるため、不動産会社に相談してから解体の判断をすることをおすすめします。

例えば建物の傷みが相当に激しい家や、雨漏りや傾きがある家は、解体した方が売却しやすくなりますが、それでも一度不動産会社に見てもらったうえで判断するようにしましょう。

6.寄付・譲渡する

土地の状況によっては、自治体が寄付を受け入れてくれる場合があります。

また、場合によっては隣地や近隣の人に無償で譲渡できるケースもあります。

無償譲渡する場合、所有権移転の登記費用等を売主側で負担することも多いようです。

空き家を手放すための5つのステップ

空き家を手放すには、状態確認・名義確認・関係者協議・専門家相談・処分実行の5ステップで進めることになります。

1. 状態確認
2. 名義確認
3. 関係者協議
4. 専門家相談
5. 処分実行

1.状態を確認する

最初に、空き家の状態を確認します。
具体的には、雨漏りや傾きの有無、壁や屋根、開口部の老朽化や傷み、設備の動作状況等を把握しておきます。

2.所有者を確認する

念のため、実際の所有者と登記上の名義が一致しているか確認しておきます。
疑わしい場合は、法務局で登記簿謄本（登記事項証明書）を取得することが望ましいです。

3.関係者で処分方法を協議する

共有者がいる場合には、処分方法を協議します。
共有物件を売却するには、共有者全員の同意が必要です。

4.専門家に相談する

売却することが決まったら、不動産会社等の専門家に相談します。
買取を利用する場合は、戸建てを買取対象としている買取会社に相談することが適切です。

5.処分を実行する

処分方針が決まったら、処分を実行していきます。

まずは仲介を試み、難しければ買取、その次は空き家バンクもしくは相続土地国庫帰属制度というように段階を踏んで実行していくことが望ましいです。

空き家を手放す費用はどれくらい？相場早見表

空き家を手放すには、以下のような費用が発生します。

上表の費用は必ずしも全て発生するわけではありません。
処分方法によっては発生しない費用も存在します。

例えば、買取であれば家財処分費用や解体費用、仲介手数料は発生しないことが一般的です。

空き家を手放すときに利用できる可能性のある補助金・支援制度

空き家を手放す際、国や自治体の補助金・支援制度を利用することで費用が抑えられるケースがあります。

ここでは、主な制度を紹介します。

自治体の解体費補助を活用

自治体によっては解体の補助金制度を設けている場合があります。
例えば、横浜市では耐震性が低いと判断された建物に関しては、条件に応じて解体費用のうち一定額を補助する制度があります。

自治体の補助金制度は頻繁に制度内容が変わるため、事前に確認することが必要です。

空き家バンクの活用

空き家バンクがある自治体では、空き家バンクを活用できます。

自治体によっては、空き家バンクを利用した人向けに、リフォームや家財処分の費用補助といった補助金制度を設けているケースもあります。

空き家3000万円特別控除を活用

一定の要件を満たす相続した空き家であれば、売却時に3,000万円特別控除の節税特例を利用することができます。

3,000万円特別控除とは、譲渡所得（売却益のこと）から3,000万円を差し引くことができる特例です。

3,000万円特別控除は効果が大きいため、状況によっては売却時に生ずる所得税や住民税の税金をゼロ円にできる場合もあります。

空き家を相続放棄で手放したい人が知っておくべき注意点

この章では、空き家を相続放棄で手放したい人が知っておくべき注意点を解説します。

遺産総額を調査する

相続放棄を選択する前に、まずは遺産総額について調べましょう。

そもそも相続放棄とは、はじめから相続人でなかったものとみなされる制度のことです。
相続放棄を選択すると全ての財産を相続できなくなるため、例えば親が莫大な借金を残しているようなケースで利用されます。

相続放棄では、不要な空き家だけを放棄することはできません。

相続放棄を検討する際は、大きな借金がないか等の親の遺産内容をきちんと把握したうえで選択することが適切です。

相続放棄しても管理責任がある

相続人の全員が相続放棄をし、財産を誰も引き継ぐ人がいなくなった場合には、相続財産清算人の選任を家庭裁判所に申し立てる必要があります。

相続財産清算人とは、被相続人（死亡した人）の債務を支払う等の清算を行い、清算後に残った財産を国庫に帰属させる人のことです。

相続放棄をした人でも、現に財産を占有している人は相続財産清算人に引き渡すまでは財産の管理責任があります。

相続発生から3カ月以内に申請する

相続放棄を利用するには、自己のために相続の開始があったことを知ったときから3カ月以内に家庭裁判所に申述することが必要です。

3カ月以内に単純承認とみなされる行為をしてしまうと、相続放棄ができなくなります。

単純承認とは被相続人の権利義務を承継することであり、例えば相続財産の一部を売却する等の行為が単純承認したものに該当します。

申請方法や費用

相続放棄は、被相続人の最後の住所地を管轄する家庭裁判所に申述する必要があります。

申述人1人につき収入印紙800円を要します。
添付書類として、被相続人の住民票除票又は戸籍附票、申述人の戸籍謄本等が必要です。

手放したい空き家を処分する際のポイント

空き家を処分する際は、いくつかの注意点があります。
この章では、空き家を処分するときのポイントを解説します。

空き家を扱った実績が豊富な不動産会社を選ぶ

査定を依頼する会社は、空き家の売却実績が豊富な不動産会社を選ぶことをおすすめします。

空き家の取り扱いに長けた不動産会社は、ホームページ上に専門ページを設けたり、解決事例を豊富に掲載したりする傾向があります。

複数の不動産会社に相談する

査定は、複数の不動産会社に相談することが適切です。

処分の難しい空き家は、不動産会社によって意見が分かれるため、1社だけの意見で諦めず他社の意見も聞いた方がよいといえます。

自己判断でリフォームしない

査定を依頼する前に、自己判断でリフォームはしないことが適切です。

売れるようにリフォームすることは非常に難しく、下手にリフォームしてもリフォーム費用が無駄になってしまう恐れがあります。

とりあえず現状のまま査定を依頼し、リフォームの必要性を含めて不動産会社に相談することをおすすめします。

むやみに解体しない

空き家を自己判断でむやみに解体しないよう注意しましょう。

昨今は建築費が高騰していることから、不動産需要の弱い地域では更地にすると逆に売却しにくくなるケースも増えてきました。

物件や地域にもよりますが、築年数が古くても建物が残っていることで不動産自体に価値が出る場合もあります。

そのため、解体に関しては複数の不動産会社に査定を依頼し、意見を聞いたうえで実施の判断をすることが適切です。

空き家を手放したい場合によくある質問

最後に、空き家を手放したい場合によくある質問に回答します。

Q.空き家を解体する際の費用はどのくらい？

空き家の解体費用は、150～250万円程度かかります。

立地条件によっても異なり、重機が入らず全て手壊しとならざるを得ない場合や、複数人のガードマンの配置が必要な場合は解体費用が上がりやすいです。

また、残置物の有無によっても異なり、解体と同時に残置物の処分も依頼する場合には費用が上がります。

Q.国庫帰属制度はどんな空き家でも利用できる？

相続土地国庫帰属制度は、そもそも土地のみが対象であるため、空き家が残っている状態の不動産に適用することはできません。

相続土地国庫帰属制度を利用する場合には、空き家を取り壊すことが条件です。

また、以下のような土地も却下される可能性があります。

• 担保権や使用収益権が設定されている土地
• 他人の利用が予定されている土地
• 特定の有害物質によって土壌汚染されている土地
• 境界が明らかでない土地・所有権の存否や範囲について争いがある土地
• 一定の勾配・高さの崖があって、管理に過分な費用・労力がかかる土地
• 土地の管理・処分を阻害する有体物が地上にある土地
• 土地の管理・処分のために、除去しなければいけない有体物が地下にある土地
• 隣接する土地の所有者等との争訟によらなければ管理・処分ができない土地
• その他、通常の管理・処分に当たって過分な費用・労力がかかる土地

相続土地国庫帰属制度は要件が厳しく、承認率も約5割であり、負担金も発生することから十分な下調べをしてから利用することが適切です。

まとめ

以上、空き家を手放したい人向けに処分方法について解説してきました。

空き家の処分方法には仲介や買取、更地にした後の相続土地国庫帰属制度の利用、空き家バンク、解体、寄付といった6つの方法があります。

6つの方法のうち、メインとなるのは仲介と買取です。

仲介や買取で売れるか確認するためにも、まずは不動産会社に無料査定を依頼することをおすすめします。

空き家は放置すると所有者のリスクが高まるため、思い立ったら早めに行動を起こし、将来の不安や負担を解消していただくことをおすすめします。

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