不動産売却にかかる税金は？ かからないケースと計算方法を解説

不動産を売却する場合、印紙税や登録免許税などの税金がかかるため、売却金額のすべてが手元に入るわけではありません。

一方、売却により利益が生じたときは、控除特例を適用することで、その売却益に課される税負担を軽減できます。売却後に残る金額を把握する際は、税金の種類や控除特例を押さえることが大切です。

この記事では、不動産の売却時にかかる主な税金の種類や税負担を軽減する控除特例などを解説します。

不動産売却にかかる4つの税金

不動産売却で発生する主な税金は、以下の4種類です。

• 印紙税
• 消費税
• 登録免許税
• 譲渡所得税

1．印紙税

印紙税は、課税文書に対して課される税金です。不動産の売買契約書は法律上では課税文書という扱いになるため、印紙税の課税対象となります。

印紙税を納める際は、契約書に記載された売買金額に応じた税額分の収入印紙を貼り、消印をします。契約金額ごとの税額は以下の通りです。

不動産の売買契約書は軽減税率の対象です。たとえば、不動産の売却代金が3,000万円の場合、本来の印紙税額は2万円ですが、軽減税率が適用されると1万円となります。

2．消費税

消費税は、商品を販売したときやサービスを提供したときなどに課税される税金です。不動産の売却時には、諸費用の一部に10%の消費税が課税されます。

課税対象となる主な諸費用は、買主を見つけてくれた不動産会社へ成功報酬として支払う仲介手数料や登記手続きを依頼した司法書士への報酬、ローンの一括返済手数料です。

一方、個人がマイホームや土地を売却する場合、売却代金に消費税はかかりません。また、土地の売却代金については個人・法人を問わず非課税です。

事業者が事業に使用していた不動産を売却する場合、建物の売却代金にのみ消費税が課税されます。

3．登録免許税

登録免許税は、法務局で登記手続きをする際にかかる税金です。不動産の売却時には、主に「抵当権抹消登記」をする際の登録免許税がかかります。

抵当権とは、ローンを借りて取得する土地や建物を金融機関が担保とする権利のことです。万が一ローンの返済が滞った場合、金融機関は抵当権を実行して担保となっている不動産を強制的に売却して融資金を回収しようとします。

借入金の担保となっている状態の不動産を買いたいと思う人は基本的にいないため、売却する際は残債をすべて返済して抵当権を抹消する登記手続きが必要です。

抵当権抹消登記の登録免許税は不動産1つにつき1,000円です。住宅では土地と建物のそれぞれに抵当権が設定されるため、最低でも2,000円の登録免許税がかかります。

土地が2筆以上に分かれている場合は、筆数の分だけ1,000円ずつ税額が加算されます。また、抵当権抹消登記を司法書士に依頼する場合、1万〜2万円程度の報酬を別途支払う必要があります。

4．譲渡所得税（所得税・住民税）

譲渡所得税とは、不動産を売却して利益が出た場合に、その利益（譲渡所得）に対して課される税金の総称です。内訳は「所得税」「住民税」「復興特別所得税（2037年12月31日まで）」です。

不動産の売却時に譲渡所得が発生する場合、売却した翌年の2月16日から3月15日の間に確定申告をし、必要に応じて税金を納めます。

譲渡所得税はいくら？ かからないケースとは？

続いて、譲渡所得や譲渡所得税の計算方法、課税されないケースについて解説します。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得は、不動産の売却によって得られた収入金額から、その不動産の取得費用や売却時の諸経費を差し引いて計算します。計算式は以下の通りです。

• 譲渡所得＝総収入金額－（取得費 ＋ 譲渡費用）

それぞれの項目が何を指すのかは、以下の表を参考にしてください。

取得費のうち、建物部分の購入代金や建築代金については「減価償却費」を差し引く必要があります。これは、経年劣化によって減少した価値分を考慮するためです。

また、譲渡所得税の課税対象となるのは、譲渡所得の金額から特別控除を差し引いた残りの部分です。

特別控除には、マイホーム（居住用財産）を売った場合の3,000万円の特別控除の特例（3,000万円特別控除）や被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例（相続空き家の3,000万円特別控除）などがあります。

税率

譲渡所得税は、課税の対象となる譲渡所得（課税譲渡所得金額）に税率をかけて計算します。計算式は、以下の通りです。

• 譲渡所得税＝課税譲渡所得金額×税率

税率は、不動産売却した年の1月1日時点での所有期間によって異なります。所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得、5年超であれば長期譲渡所得として以下の税率が適用されます。

譲渡所得の金額が同じでも、所有期間が5年を超えてから売るほうが税率は低くなるため、手元に残る金額は多くなります。

譲渡所得がゼロ以下の場合は課税されない

譲渡所得税の計算結果がゼロ円またはマイナスになった場合、譲渡所得税はかからず、原則として確定申告も不要です。

また、3,000万円の特別控除などを適用したことで税額が0円となった場合も税金を納める必要はありません。

一方、譲渡所得の計算結果がプラスであれば、売却した翌年の2月16日から3月15日の間に確定申告を行い、必要に応じて納税しなければなりません。特別控除を適用した結果、税額が0円になる場合でも、譲渡所得が生じていれば確定申告は必要です。

不動産売却の譲渡所得税を節税できる主な控除特例

不動産を売却したときは控除特例を適用することで、税負担を軽減できる場合があります。主な控除特例は以下の通りです。

• 3,000万円特別控除
• 軽減税率の特例
• 買い換え特例
• 相続空き家の3,000万円特別控除
• 取得費加算の特例

3,000万円特別控除

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例（以下、3,000万円特別控除）は、マイホーム（居住用財産）を売った際の税負担を軽減できる制度です。

この特例を使うと、マイホームを売って得た譲渡所得から最高3,000万円を差し引くことができます。たとえば、譲渡所得が2,000万円の場合、3,000万円の特別控除を使うと課税譲渡所得金額は0円となるため、譲渡所得税はかかりません。

3,000万円の特別控除を受けるための主な要件は以下の通りです。

• 自分が住んでいる家屋、または家屋とともにその敷地を売ること。以前に住んでいた家の場合は住まなくなってから3年が経った日の年末までに売ること
• 売手と買手が、親子や夫婦などの特別な関係でないこと
• 売った年の前年と前々年にこの特例やマイホームの譲渡損失についての特例などを受けていないこと　など

売却したマイホームの所有期間や売却代金に関する要件がないため、多くの人にとって使いやすい控除特例といえます。

軽減税率の特例

軽減税率の特例は、所有期間が10年を超えるマイホーム（居住用財産）を売ったときに譲渡所得税の税率を下げられる制度です。

この特例を使うと、課税譲渡所得金額6,000万円以下の部分の税率が軽減されます。

本特例を受けるためには、原則として売却した年の1月1日時点の所有期間が10年を超えている必要があります。

一方、軽減税率の特例と「3,000万円特別控除」は併用が可能です。所有期間が10年を超えるマイホームを売却するときは、両制度を適用して譲渡所得税の負担を大幅に軽減することもできます。

買い換え特例

特定の居住用財産の買換えの特例（以下、買い換え特例）は、マイホームを売って新しい家に買い換える際に使える制度です。

買い換え特例を適用できると、住んでいるマイホームの売却益に対する税金の支払いを、将来的に新しい家を売るときまで先送り（繰り延べ）できます。

この特例を利用するための主な要件は以下の通りです。

• 売却する家を10年以上所有しており、かつ居住期間が10年以上であること
• 家の売却代金が1億円以下であること
• 売った年の前年から翌年までの3年の間に新しい家を買うこと　など

ただし、買い換え特例と3,000万円特別控除は併用できません。

相続空き家の3,000万円特別控除

被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例（以下、相続空き家の3,000万円特別控除）は、亡くなった方が住んでいた家を相続して売る場合に使える制度です。

この特例を適用すると、相続した空き家を売却したときの譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。

相続空き家の3,000万円の特別控除を受けるためには、以下のような要件を満たしている必要があります。

• 相続した空き家が昭和56年5月31日以前に建築されている
• 売却する空き家が区分所有建物（マンションなど）ではないこと
• 相続の開始直前において、被相続人以外に住んでいた人がいない空き家を売ること
• 相続から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
• 売却代金が1億円以下であること
• 親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと　など

相続空き家の3,000万円の特別控除は、旧耐震基準で建てられた建物に耐震リフォームを施して新耐震基準に適合させるか、建物を取り壊して更地にしたうえで売却する場合に適用できます。

また、被相続人が亡くなるまでその家に住んでいることも要件の1つですが、公的介護保険の介護認定を受けて所定の介護施設に入所するなどしていた場合は特例の対象となります。

取得費加算の特例

相続財産を譲渡した場合の取得費の特例（以下、取得費加算の特例）は、相続税を支払った人が相続や遺贈（遺言書で法定相続人ではない人に遺産を贈ること）によって取得した不動産を売る場合に適用できる制度です。

取得費加算の特例を適用すると、支払った相続税のうち一定金額を取得費に上乗せできます。 取得費が増えると、そのぶん譲渡所得が少なくなるため、譲渡所得税の負担を抑えることが可能です。

特例を適用するための主な要件は以下の通りです。

• 相続や遺贈により財産を取得した人であること
• その財産を取得した際に相続税を課税されていること
• 相続開始のあった日の翌日から3年10か月以内に売却すること

不動産売却で譲渡損失が出ても節税できる？

不動産の売却価格が購入時の価格や売却時の諸費用を下回り、損失（譲渡損失）が生じるケースもあります。

譲渡損失が生じたときは「損益通算・繰越控除」という制度を適用すると、売却した人の所得税や住民税の負担を軽減することが可能です。

ここでは、損益通算と繰越控除の制度内容について解説します。

損益通算・繰越控除とは

損益通算は、不動産を売却して生じた譲渡損失を給与所得や事業所得など他の所得と相殺できる制度です。損益通算をすると、不動産を売った年の合計所得金額が減るため、所得税や住民税の負担が抑えられます。

売却した年の所得から損失が引ききれない場合は「繰越控除」を利用できます。これは、引き切れなかった損失分を翌年以降の3年間にわたって繰り越し、各年の所得から控除できる制度です。

損益通算と繰越控除を利用する際は確定申告をします。

損益通算および繰越控除ができる2つのケース

損益通算と繰越控除を利用できるのは「マイホームを買い換えたとき」または「住宅ローンの残高を下回る価格でマイホームを売却したとき」です。

各ケースで適用できる制度の名称と所得から控除できる金額の計算式は以下の通りです。

どちらの特例を使う場合も、一定の要件を満たす必要があります。

まとめ

不動産を売却する際に課税される可能性がある税金は、印紙税、消費税、登録免許税、譲渡所得税の4種類です。このうち、譲渡所得税については「3,000万円特別控除」や「軽減税率の特例」などの控除特例を適用することで負担を軽減できます。

また、売却により損失が出てしまった場合は、その損失分を給与所得などから差し引くことで、所得税や住民税の負担を抑えられます。