マンションの買い替えにかかる税金は？ かかる・かからないケースをシミュレーション

マンションを買い替えるときは、売却と購入のそれぞれで税金が発生します。印紙税や登録免許税に加え、売却益が出たときは譲渡所得税、購入時は不動産取得税がかかる可能性があります。

一方で、3,000万円特別控除や軽減税率の特例などを利用できると、売却時の税負担を軽減することが可能です。

この記事では、マンションを買い替える際にかかる税金の種類や計算方法、税負担を軽減できる控除特例などについて解説します。

マンションの売却にかかる税金

マンションを売却するときの主な税金は、以下の通りです。

• 印紙税
• 登録免許税
• 譲渡所得税

印紙税

印紙税は、契約書や領収書などの課税文書に課税される国税です。

不動産の売買契約書は課税文書にあたるため、売買契約を締結する際に税額分の収入印紙を貼付し、消印して印紙税を納める必要があります。

印紙税の税額は、契約書に記載される金額に応じて決まります。また、2027年（令和9年）3月31日までに作成される契約書は、軽減税率の対象です。

たとえば、マンションの売却価格が3,000万円の場合、軽減税率が適用されると印紙税額は本来の2万円から1万円に軽減されます。

・「印紙税」に関する記事はこちら 不動産売買の印紙代（印紙税）の金額は？軽減税率も解説

登録免許税

登録免許税は、登記手続きを行う際に課税される国税です。マンション売却時に売主は、主に抵当権を抹消する登記（抵当権抹消登記）の登録免許税を負担します。

抵当権は、ローンを借り入れた人が返済できなくなったときに、債権者である金融機関が不動産を競売にかけて売却代金から優先的に弁済を受けられる権利です。マンションを売却するときは、原則としてローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。

抵当権抹消登記の登録免許税の税額は、不動産1個につき1,000円です。マンションの土地と建物1つずつに抵当権が設定される場合、登録免許税は合計2,000円となります。

・「抵当権抹消」に関する記事はこちら 抵当権抹消とは？抹消が必要になるケースや費用、手続きの方法を解説

譲渡所得税

譲渡所得税は、マンションの売却で生じた利益（譲渡所得）に課税される税金であり、所得税、住民税、復興特別所得税の総称です。売却益が出なかった場合は課税されません。

課税の対象になる譲渡所得と税額は以下の計算式で求めます。

• 課税譲渡所得金額＝総収入金額−（取得費+譲渡費用）－特別控除
• 譲渡所得税＝課税譲渡所得金額×税率

総収入金額や取得費、譲渡費用、特別控除に該当する項目は、以下の通りです。

「総収入金額−（取得費+譲渡費用）」の計算結果がプラスである場合は、譲渡所得が生じているため、売却の翌年に確定申告をする必要があります。

譲渡所得税の税率は、マンションを売却した年の1月1日時点における所有期間が5年以下の場合と、5年超の場合で異なります。

・「譲渡所得税」に関する記事はこちら 短期譲渡所得・長期譲渡所得の基礎知識！不動産売却で気をつけるべき点も 譲渡所得の確定申告はいくらからするべき？ 計算方法も詳しく解説

マンションの購入にかかる税金

マンションの購入時にかかる税金は以下の通りです。

• 印紙税
• 登録免許税
• 不動産取得税

印紙税

新しいマンションを購入するときに取り交わす「不動産売買契約書」にも印紙税がかかります。税額は、不動産売買契約書に記載される金額に応じて決まり、2027年（令和9年）3月31日までに作成される契約書は軽減税率の対象です。

また、住宅ローンを組む場合に金融機関と取り交わす「金銭消費貸借契約書」にも印紙税が課税されます。

税額は、金銭消費貸借契約書に記載された借入金額（債権額）に応じて決まりますが、不動産売買契約書とは異なり、軽減税率は適用されません。

登録免許税

マンションを購入する場合は「所有権移転登記」をして所有権を売主から買主に移転します。所有権移転登記をする際の登録免許税は、買主側が負担するのが一般的です。

住宅ローンを組む場合は「抵当権設定登記」の登録免許税も納めなければなりません。抵当権が設定された不動産は借入金の担保となるため、返済が長期にわたり滞った際は金融機関に差し押さえられ、競売により強制的に売却されます。

所有権移転登記や抵当権設定登記の登録免許税は、不動産の「固定資産税評価額（市町村の固定資産課税台帳に登録されている価格）」に税率を乗じて計算します。

軽減税率が適用される場合の計算式は以下の通りです。

・「登録免許税」に関する記事はこちら 登録免許税の計算方法と支払時期を解説！軽減措置や事例もあわせて紹介

不動産取得税

不動産取得税は、土地や家屋を取得した際に1度だけ課税される地方税です。税額の基本的な計算式は以下の通りです。

• 不動産取得税額＝不動産の価格（課税標準額）×税率

税率は4%ですが、2027年（令和9年）3月31日までに土地や住宅を取得した場合は3%に軽減されます。また、税額を計算するときは、土地と建物それぞれの不動産価格（課税標準額）に税率を乗じます。

不動産価格（課税標準額）とは、原則として土地と建物の固定資産税評価額のことです。ただし、土地部分については、2024年（令和6年）3月31日までに取得した場合、固定資産税評価額の1/2が課税標準額となります。

・「固定資産税評価額」に関する記事はこちら 固定資産税評価額の目安は実勢価格や公示地価から計算できる！ 計算方法を解説

また、マンションを購入する場合、一定の要件を満たすと軽減措置を受けられるため、実際には不動産取得税がかからないケースも少なくありません。

・「不動産取得税」に関する記事はこちら 不動産取得税はいくらかかる？計算方法や軽減措置についても解説！

マンションの買い替えにかかる税金を節税できる控除特例

マンションの売却時に譲渡所得が生じたときは、以下の控除特例を適用することで譲渡所得税の負担を軽減できる可能性があります。

3,000万円特別控除

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除（以下、3,000万円特別控除）は、マイホーム（居住用財産）を売却したときに、一定の要件を満たすと譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例です。

マンション売却時の譲渡所得が3,000万円以下であれば、この特例を適用することで譲渡所得税がかからなくなります。なお、3,000万円特別控除は、売却するマンションに住んでいた期間にかかわらず適用が可能です。

・「3,000万円特別控除」に関する記事はこちら マンション売却で活用可能！ 3,000万円特別控除とは？

軽減税率の特例

軽減税率の特例は、売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えるマイホームを売却した場合に、一定の要件を満たすと税率が通常よりも低く抑えられる特例です。

この特例を適用できると、課税譲渡所得金額のうち6,000万円以下の部分に軽減税率が適用されます。

3,000万円特別控除とも併用できるため、両方の特例を適用できればマンション売却時の税負担を大幅に軽減できます。

買換え特例

買換え特例は、住んでいるマイホームを売却して新たにマイホームを購入した場合、旧居の売却益に対する課税を将来に繰り延べることができる制度です。

一定の条件を満たすと、マンション売却時にかかる譲渡所得税の納税を新しい家の売却時に先送りできます。

この特例を適用するためには「売却した年の1月1日時点で売却物件の所有期間が10年以上である」「売却代金が1億円以下」などの要件を満たす必要があります。

・「買換え特例」に関する記事はこちら 居住用財産の買換え特例とは？併用できない特例と適用要件をわかりやすく解説

買い換えに係る譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

買い換えに係る譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例は、マイホームの売却で損失（譲渡損失）が生じたとき、その損失を給与所得や事業所得など他の所得から差し引くことができる制度です。

損失分を相殺（損益通算）した結果、その年の課税対象となる所得が少なくなると、所得税や翌年の住民税の負担が軽減されます。

控除しきれなかった損失は、翌年以降3年間にわたって繰り越して、各年の給与所得や事業所得などと相殺できます。

・「譲渡損失が出た場合の特例」に関する記事はこちら 不動産売却時の節税方法とは？譲渡損失が出た場合の特例活用法も解説

控除特例を利用するときの注意点

マンションの売却時に控除特例を適用するときは、住宅ローン控除が利用できなくなる可能性がある点や確定申告が必須となる点に注意しましょう。以下で詳しく解説します。

住宅ローン控除と併用できない特例がある

マンションを買い替える際には、売却時の控除特例と購入時の住宅ローン控除を原則として併用できない点に注意が必要です。住宅ローン控除とは、住宅ローン残高に応じた一定金額が所得税や一部の住民税から控除される制度です。

たとえば、新しく購入したマンションに住み始めた年とその前2年の計3年間に、3,000万円特別控除を適用していると、住宅ローン控除は受けられなくなります。

買い替えの際は、不動産会社の担当者や最寄りの税務署、税理士などと相談し、自身にとってもっとも有利な制度を検討することが大切です。

・「住宅ローン控除」に関する記事はこちら 【2024年度版】住宅ローンの控除の条件は？申請方法や注意点まとめ

適用には確定申告が必要

マンションを売ったときの控除特例を適用するためには、一定の要件を満たしたうえで必ず確定申告をしなければなりません。

控除特例を適用した結果、譲渡所得税が0円になる場合でも確定申告は必須です。

確定申告の時期は、売却した翌年の2月16日〜3月15日までです。※土日祝日によって前後する場合があるため、注意してください。申告の際には、確定申告書や譲渡所得の内訳書、適用する控除特例に応じた添付書類などが必要です。

・「確定申告」に関する記事はこちら 不動産売却後の確定申告は自分でできる？ 計算方法・流れ・必要書類などを解説 マンション売却で確定申告をe-taxでする場合の準備や手順解説

【シミュレーション】譲渡所得税がかかる・かからないケース

ここで、モデルケースをもとにマンション売却時の譲渡所得税をシミュレーションします。試算条件は、以下の通りです。

• マンション購入価格：5,000万円（土地2,000万円、建物3,000万円）
• 購入時の諸費用：250万円
• 所有期間：12年
• 建物部分の減価償却費：480万円
• 取得費：4,770万円（土地2,000万円+建物3,000万円−減価償却費480万円+諸費用250万円）

上記の条件で、売却時に譲渡所得税がかからないケースとかかるケースを試算します。

譲渡所得税がかからないケース

マンションの売却時に譲渡所得税がかからないのは、譲渡所得が3,000万円特別控除の控除額を下回る場合です。

マンションの売却価格を6,200万円、譲渡費用を250万円とする場合、特別控除を差し引く前の譲渡所得を計算すると、結果は以下の通りとなります。

・譲渡所得＝総収入金額−（取得費＋譲渡費用）

＝6,200万円−（4,770万円＋250万円）

＝1,180万円

計算の結果、譲渡所得は1,180万円となり、3,000万円特別控除を適用すると全額が控除されるため、譲渡所得税は発生しません。

ただし、譲渡所得は発生しているため確定申告は必要です。

譲渡所得税がかかるケース

続いて、新居の住宅ローン控除を優先するために3,000万円特別控除は使わないとして、譲渡所得税を計算します。

売却価格6,200万円、譲渡費用250万円であり、3,000万円の特別控除を適用しない場合、先ほど計算した譲渡所得1,180万円が課税対象となります。

マンション売却時の所有期間は12年ですが、住宅ローン控除を優先するために軽減税率の特例も適用しない場合、税率は20.315%です。譲渡所得税を計算すると、結果は以下の通りとなります。

・譲渡所得税＝課税譲渡所得金額×税率

＝1,180万円×20.315%

＝239万7,170円

同じ金額でマンションを売却する場合でも、特例を適用しない場合は約240万円の譲渡所得税が生じる結果となりました。

まとめ

マンションを買い替えるときの税金には、印紙税、登録免許税、譲渡所得税、不動産取得税といったさまざまな種類があります。

3,000万円特別控除をはじめとした控除特例を適用できると、譲渡所得税の負担を軽減できますが、新居の購入時に住宅ローン控除を併用できない可能性があります。

買い替えの際は、課税される税金をよく理解して資金計画を立てるとともに、自身にとってもっとも有利な特例制度を選ぶことが大切です。

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