土地売却の仕訳のやり方は？勘定科目・消費税・経費の処理まで解説

事業用の土地を売却したときに「どの勘定科目を使えばよいのか」「消費税はかかるのか」などが分からない方は少なくありません。

土地売却の仕訳で使う勘定科目は、個人事業主と法人で異なります。仕訳を誤ると、確定申告や決算の内容を間違えてしまい、税務調査で指摘を受けるおそれがあります。

この記事では、土地売却の仕訳で使う勘定科目の基本ルールや消費税の扱いなどを解説しますので、ぜひ参考にしてみてください。

土地売却の仕訳で押さえておきたい基本のルール

まずは、土地売却を仕訳する際に押さえておきたい、勘定科目の種類や簿価の考え方、仕訳を計上する日などの基本的なルールを解説します。

1.勘定科目は個人事業主と法人で異なる

勘定科目は、取引の内容を性質ごとに分類するための項目名です。事務所や店舗などの事業用不動産の売却による入金は売上ではないため、仕訳をする際も「売上」という勘定科目を使用しません。

個人事業主が事業に使用している土地を売却した場合、売却益を「事業主借」、売却損を「事業主貸」で処理するのが一般的です。一方、法人では「固定資産売却益」「固定資産売却損」といった勘定科目を使用します。

申告時の所得区分も、個人事業主と法人で異なります。

通常、個人が事業で得る所得は事業所得となります。一方、個人事業主が固定資産として保有する事業用の土地を売却した場合、所得税法上は「譲渡所得」として扱われます。

※：個人の不動産事業者が販売用のために仕入れた棚卸資産を除く

譲渡所得は所得税・住民税の課税対象です。事業用の土地を売却して譲渡所得が生じたときは、「譲渡所得の内訳書（土地・建物用）」などの書類を作成し、確定申告をする必要があります。

法人の場合、事業用の土地で得られた売却益・売却損は、益金または損金として法人税の課税対象となります。

2.簿価を基準とする

土地売却では、生じた利益や損失を帳簿価額（簿価）を基準に判定します。簿価とは、貸借対照表に記載される資産の価額のことです。

土地は取得額と簿価が基本的に同じです。一方、建物については経年劣化によって減少した価値分を考慮する必要があるため、取得額から減価償却費を差し引いた価額が簿価となります。

土地は建物のように時間の経過によって価値が減少しないため、減価償却費を差し引く必要がなく、簿価は取得時から変わりません。売却額が簿価を上回る場合は「売却益」、下回る場合は「売却損」が生じていることになります。

3.仕訳の日付は引渡日か契約締結日のどちらかにする

土地売却を仕訳する際の日付は、原則として買主へ土地を引き渡した日（引渡日）です。個人・法人とも引渡日が基本ですが、売買契約の効力発生日（契約締結日）を基準にすることも認められています。

たとえば、2026年（令和8年）12月に売買契約を結び、翌年1月に引き渡した場合、原則通りなら仕訳の日付は引渡日の1月です。契約締結日を基準にするのであれば、12月の日付で計上します。

このように契約日と引渡日が年（法人の場合は事業年度）をまたぐ場合、どちらの日を基準にするかで計上する年度や課税のタイミングが変わります。そのため、どちらの日を計上日とするかは、税理士などとも相談のうえ慎重に判断しましょう。

土地売却の仕訳で使う勘定科目早見表

土地売却の仕訳では、土地の売買代金だけでなく、手付金や仲介手数料なども適切に処理する必要があります。固定資産として保有している土地の売却で使用する主な勘定科目は、以下の通りです。

土地売却の仕訳では、土地の簿価を減少させ、売却代金との差額を固定資産売却益または固定資産売却損（個人事業主の場合は事業主借または事業主貸）として処理します。

具体的には、売却した土地はもう手元の資産ではなくなるため、仕訳の際は貸方にその土地の簿価を計上して帳簿から取り除きます。そのうえで、受け取った売却代金が簿価を上回ったときは「売却益」、下回ったときは「売却損」として差額を計上する仕組みです。

このような処理をすることで、土地を売っていくら儲かった（または損した）のか、また保有する資産がどのように変化したのかを正しく帳簿に残すことができます。

個人事業主・法人で仕訳と税務処理はどう違うのか？

前述の通り、土地を売却した際の会計処理は、個人事業主と法人で一般的に使用する勘定科目や税務上の取り扱いに違いがあります。主な違いは以下の通りです。

土地の譲渡所得は、事業所得などと分けて税額を計算する申告分離課税対象です。譲渡所得の計算式は以下の通りです。

• 譲渡所得＝譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）

譲渡価額は基本的には売却価額、取得費は不動産の簿価など、譲渡費用は仲介手数料や測量費など売却に直接かかった費用を指します。

譲渡所得の税率は、売却した年の1月1日現在の所有期間によって変わります。所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得、5年を超える場合は長期譲渡所得として以下の税率をもとに税額を計算します。

一方、法人の税務では、土地の売却収入が益金に、土地の帳簿価額および売却に要した費用が損金に算入されます。個人事業主の申告分離課税とは異なり、土地の売却損益も他の事業の損益と合算し、事業全体の所得として法人税がかかる仕組みです。

【ケース別】仕訳テンプレート

土地売却の仕訳はどのように行うのでしょうか。以下では、具体的な金額を用いた仕訳例を4パターン紹介します。

土地を簿価より高く売却した

最初に、簿価2,000万円の土地を2,300万円で売却するケースを紹介します。法人が土地を売却した場合、仕訳の仕方は以下の通りです。

借方には、実際の入金額である普通預金2,300万円を計上します。貸方に計上するのは、土地の簿価2,000万円と固定資産売却益300万円です。売却価額2,300万円と簿価2,000万円の差額300万円が固定資産売却益となります。

個人事業主が同じ条件で売却した場合、貸方の売却益300万円は事業主借で処理するとよいでしょう。

土地を簿価より安く売却した

続いて、法人が簿価2,000万円の土地を1,700万円で売却したケースを紹介します。

借方で計上するのは、実際の入金額である普通預金1,700万円と、固定資産売却損300万円の2項目です。貸方には、帳簿から取り除く土地の簿価2,000万円のみを記載します。

売却損300万円は、簿価2,000万円と売却価額1,700万円の差額です。個人事業主が同じ条件で売却した場合、借方の売却損300万円は一般的に事業主貸で処理します。

土地と建物をまとめて売却した

土地の譲渡は消費税の非課税取引ですが、事業者が事業用建物を譲渡する取引は建物部分が課税対象となります。仕訳の際は、建物部分の消費税を適切に処理しましょう。

前提条件は次の通りです。

• 土地：簿価1,500万円、売却額1,800万円
• 建物：簿価1,200万円、税抜売却額1,400万円
• 売主：法人（課税事業者で税抜経理方式を採用）

消費税率10%で計算した場合、建物部分の消費税は1,400万円×10%＝140万円です。

今回のケースでは、取引の本体価格と消費税額を分けて記録する「税抜経理方式」を採用しているため、仕訳の際は消費税額140万円を「仮受消費税」として貸方に記載します。

仕訳の例は以下の通りです。

売却額は土地が1,800万円、建物部分が税込1,540万円であるため、合計の売却代金は3,340万円です。借方には普通預金3,340万円と記載します。

貸方に記載するのは、土地の簿価1,500万円と建物の簿価1,200万円、建物部分の仮受消費税140万円です。あわせて、土地と建物それぞれの売却益を固定資産売却益として記載します。

土地の売却益は、売却額1,800万円と簿価1,500万円の差額300万円です。建物については、税抜売却額1,400万円と簿価1,200万円の差額200万円を売却益として計上します。

ローン残債がある状態で売却した

最後に、アパートローンなどの残債がある土地を売却したケースを紹介します。

残債がある場合は、売却代金の受け取りと同時に借入金を一括返済するのが一般的です。仕訳では、売却代金の入金と借入金の返済をそれぞれ処理する必要があります。

前提条件は次の通りです。

• 土地：簿価2,000万円、売却額2,300万円
• ローン残債：1,500万円
• 売主：法人

仕訳の例は以下の通りです。

一括返済したローン残債1,500万円は、長期借入金として借方に記載します。

借方に記載されている普通預金800万円は、売却価額2,300万円から残債1,500万円を差し引いた入金額です。一方の貸方には、土地の簿価2,000万円と固定資産売却益300万円を計上します。

差額の計算方法は、残債がないケースと同じです。売却価格2,300万円から簿価2,000万円を差し引いて求めます。

土地売却における経費の仕訳方法は？

個人事業主が固定資産として保有する土地を売却する場合、費用によって所得税上の扱いが異なります。主な費用の勘定科目と税務上の取り扱いは、以下の通りです。

個人事業主の場合、譲渡費用に該当するのは、仲介手数料や印紙税など「土地や建物を売るために直接かかった費用」です。

譲渡費用は事業所得の必要経費には含まれません。事業用の資金から譲渡費用を支払った場合、仕訳の際には「事業主貸」を用いるか、決算時に事業主貸へ振り替えて事業所得の必要経費に含めないようにしましょう。

以下では、土地を売却した際に生じる費用や仕訳方法について解説します。

仲介手数料

仲介手数料は、不動産会社の仲介で土地を売却した際に成功報酬として支払う費用です。土地売却時の譲渡所得を計算する際は、譲渡費用に含めることが可能です。

仕訳の際は「支払手数料」という勘定科目を用います。個人事業主の場合は、事業主貸で処理しましょう。

宅地建物取引業法では、不動産会社が受け取れる仲介手数料の上限額が定められています。

• 取引価格200万円以下：取引価格×5%
• 取引価格200万円超400万円以下：取引価格×4%
• 取引価格400万円超：取引価格×3%

上記計算式の「取引価格」は、消費税を除いた金額のことです。建物も売却する場合には、建物部分にかかる消費税を除いた売却額と土地の売却額を足した金額をもとに計算します。

土地自体の売却代金には消費税は課税されませんが、仲介手数料には消費税が課税されます。これは不動産会社による役務提供の対価にあたるためです。

固定資産税・都市計画税の精算金

固定資産税精算金とは、引渡日以降の固定資産税および都市計画税の負担を実質的に買主へ移転するための調整金のことです。固定資産税および都市計画税の納税義務者は1月1日時点の所有者であるため、年の途中で売却しても、その年度分の納税義務者は売主のままです。

しかしながら、引渡日以降は買主が固定資産税等を負担した方が合理的であることから、年の途中で土地を売却した場合、売主は引渡日を基準に日割り計算した金額を精算金として受け取るのが一般的です。

買主から受け取った固定資産税精算金は、土地・建物の売却対価の一部として処理します。そのため、譲渡所得を計算する際は、売却額と精算金の合計額を譲渡価額とします。

繰上返済手数料・抵当権抹消費用

土地の売却と同時に借入金を返済した場合、繰上返済手数料や抵当権抹消登記の費用が発生します。抵当権とは、銀行がその担保物件から優先的に弁済を受けられる権利のことです。

抵当権抹消登記をする際は、登録免許税がかかります。また、登記手続きを司法書士に依頼した場合は、別途1万〜2万円程度の報酬が発生するのが一般的です。

繰上返済手数料や抵当権抹消費用は、売却に直接要する費用ではないと解されており、基本的には譲渡費用に含めることができません。店舗や事務所など自身の事業に使用していた土地を売却したのであれば、事業所得の必要経費となる場合があります。

経理処理の際は、以下の勘定科目を用いるとよいでしょう。

• 繰上返済手数料・司法書士報酬：支払手数料など
• 登録免許税：租税公課

ただし、譲渡費用に該当しない費用が必ずしも事業所得の必要経費と認められるとは限りません。支払った費用と事業との関連性をもとに、個別に判断する必要があります。

その他の費用

土地売却では測量費や境界確定費用などがかかる場合があります。また、売買契約書を書面で締結したときは、契約金額に応じた印紙税がかかります。

これらの費用を仕訳する際に用いられる一般的な勘定科目は以下の通りです。

• 測量費・境界確定費用：支払手数料や測量費、または事業主貸
• 印紙税：租税公課、または事業主貸

個人事業主が土地を売却した場合、上記の費用が売却時に直接かかったものであれば、譲渡費用に含めることが可能です。

仲介手数料と同様に、当初から事業主貸として処理するか、決算時に事業主貸へ振り替えて事業所得の必要経費に含まれないようにしましょう。

土地の売却代金には消費税がかからない？

土地の売却代金には基本的に消費税が課税されません。土地の譲渡は、消費税の非課税取引になるとされているためです。借地権など土地の上にある権利の譲渡も非課税です。

消費税の課税事業者である個人事業主や法人が事業用の不動産や賃貸用の不動産、事務所などを売却する場合は、建物部分の売却代金にのみ消費税が課税されます。この場合でも、土地部分の売却代金に消費税はかかりません。

一方、個人がマイホームを売る場合は敷地部分だけでなく建物部分も消費税の課税対象外となります。土地売却に関係する消費税の扱いは、以下の通りです。

ただし、土地を売却して消費税を受け取った場合でも、免税事業者であれば原則として納税する必要はありません。また、土地や建物の売却代金に消費税が課税されない場合でも、仲介手数料や司法書士報酬、繰上返済手数料などについては課税される点には注意が必要です。

土地売却の仕訳で迷ったときの相談先は？

土地売却の仕訳や税金の扱いには複雑な部分があるため、自身で判断するのが難しいこともあります。特に以下のようなケースに当てはまる場合は、専門の窓口への相談を検討するとよいでしょう。

• 法人として土地を売却した
• 相続した土地を売却したい
• 土地と建物をまとめて売却するため、売却価格の按分が必要である
• 固定資産税・都市計画税の精算金をどのように求めればよいか分からない
• 消費税の課税対象となるかどうかの判定が難しい

上記のような場合は、解決したい内容に応じた相談先を選んで相談するとよいでしょう。主な相談先は以下の通りです。

税金に関する主な相談先は税理士や税務署です。特に、個別の税務に関する判断については、普段から申告を依頼している顧問税理士に相談するか、土地売却時の申告実績が豊富な税理士を探して相談するとよいでしょう。

不動産会社に個別の税務相談をすることはできませんが、土地売却の実績が豊富であれば、税金に関する基本ルールをわかりやすく説明してくれる可能性があります。不動産会社によっては、提携する税理士を紹介してもらえる場合もあります。

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まとめ

土地売却の仕訳では、個人事業主は「事業主借・事業主貸」、法人は「固定資産売却益・固定資産売却損」を使用するのが一般的です。どちらの場合も、売却額と簿価の差額で売却損益を計算するという基本的な考え方は共通です。

一方で、仕訳に用いる勘定科目に加え、売却時に支払った費用が譲渡費用に当たるかどうかなど専門的な知識がないと適切な判断が難しいことも多々あります。

税務上の判断に迷ったときは、税理士や税務署へ早めに相談しましょう。また、土地の売却実績が豊富であり、税務の知識にも明るい不動産会社に依頼するのも1つの方法です。

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