不動産売買の仲介手数料の相場はいくら？計算方法や上限額も解説

不動産売買の仲介手数料は、法律で定められた上限額（物件価格×3％＋6万円＋消費税※物件価格が400万円超の場合）がそのまま相場となっています。

不動産を売買するときは、不動産会社へ仲介を依頼して、成約時には仲介手数料を支払うのが一般的です。しかし仲介手数料は、売買時にかかる諸費用の中でも高額なため「なるべく安く抑えたい」と考える方は少なくありません。

この記事では、仲介手数料の計算方法や支払うタイミング、仲介手数料を無料にしている不動産会社のからくりと注意点、仲介手数料を値下げ交渉する方法まで解説します。仲介手数料の相場がひと目で分かるように、取引価格別に仲介手数料の早見表も掲載していますので、無理のない資金計画にお役立てください。

仲介手数料とは不動産会社に支払う成功報酬

仲介手数料とは、不動産の売買（賃貸）に際して、仲介を依頼した不動産会社へ支払う手数料のことです。

仲介手数料とはどのようなものなのか、不動産会社へ相談する前に理解を深めておくとよいでしょう。

不動産会社が受け取る報酬

仲介手数料とは、不動産売買を仲介した不動産会社に支払う報酬です。

不動産会社が担う役割は、不動産調査および査定、広告活動を含む取引相手の探索、売主・買主間の条件調整、売買契約書・重要事項説明書の作成、決済および引き渡し時の立会いなど多岐にわたります。

つまり仲介手数料とは、不動産会社が業務の対価として依頼者から受け取る手数料であり、法律によってその上限額が定められています。

ただし仲介手数料は成功報酬のため、不動産売買が成立しなければ請求されることはありません。複数の不動産会社と媒介を結んでいたとしても、仲介手数料を支払うのは成約に導いた1社のみです。

売主・買主どちらも支払う必要がある

仲介手数料は、不動産会社が売却・購入いずれかの仲介を請け負う場合において発生します。

そのため、売主・買主どちらも仲介手数料を支払う必要があります。

仲介した不動産会社は、媒介契約を締結した相手からしか仲介手数料を受け取れません。たとえば、売主から仲介を依頼されたA社が、買主の仲介を担当するB社との交渉の末に売買を成立させたとしても、A社が仲介手数料を受け取れるのは売主からのみです。

ただし、不動産会社が仲介を請け負える相手は売主・買主のいずれか一方のみに限定されるわけではありません。

A社が仲介を請け負った売主・買主の間で売買契約が成立した場合、A社は売主・買主の双方から仲介手数料を受け取れます（両手取引）。

仲介手数料の上限額を計算してみよう

不動産の多くは、数百万円～数億円といった高額な金額で取り引きされます。

仲介手数料も売買金額に比例して高くなりますが、宅地建物取引業法によって上限額が定められているため、不動産会社から法外な金額を請求されることはありません。

仲介手数料の上限額の計算方法

不動産会社が請求できる仲介手数料の上限額は、以下の計算式で算出できます。

なお、物件の総額に応じていずれかの料率が適用されるわけではなく、取引価格の金額帯それぞれに設定された料率が適用されます。

例1）取引価格300万円の不動産を売買した場合の仲介手数料の上限

200万円×5%　＋　（300万円－200万円）×4%　
＝　14万円（+消費税）

例2）取引価格1500万円の不動産を売買した場合の仲介手数料の上限

200万円×5%　＋　（400万円－200万円）×4%　＋　（1,500万円－400万円）×3%　
＝　51万円（+消費税）

取引価格が400万円を超える場合は、以下の速算式でも上限額を求めることができます。

取引価格×3%+6万円（+消費税）

800万円以下の不動産売買仲介手数料は上限30万円

仲介手数料の上限額は原則上記のとおりですが、800万円以下の宅地建物については特例があり、上限額は「30万円（+消費税）」となります。

これは「低廉な空き家等の媒介の特例」による措置で、使用の有無は問いません。

本来の仲介手数料（上限額）と特例による仲介手数料の上限額は、それぞれ以下のとおりです。

法改正の背景

このような特例が設けられている背景には、空き家の増加や空き家仲介の業務負担の重さがあります。不動産会社の労力は、不動産の金額によって変わるわけではありません。むしろ需要が低く、権利関係などが複雑なことも多い空き家は、売却するまでに相応の労力がかかります。

これまでも、400万円以下の低廉な空き家等の仲介手数料の上限を18万円（+消費税）とする特例がありましたが、労力に対する報酬として見合わないということで、2024年7月に特例の対象や上限額が見直されました。

ただし、この特例は自動的に適用されるわけではありません。不動産会社は媒介契約締結時に依頼者に報酬額について説明し、依頼者の合意を得る必要があります。

対象物件

低廉な空き家等の媒介の特例措置が対象になるのは、取引価格が800万円以下の土地（宅地）・建物で、土地のみも対象になります。

また使用の有無は問わず、人が住んでいても対象になります。

ちなみに売却したい物件が遠方にあるなどで、不動産会社へ「代理」を依頼する場合は、法律で定められた報酬額の2倍以内が上限になります。

※代理とは、依頼者の代わりとなって、契約にかかわる業務を行うことをいいます。

出典：不動産業による空き家対策推進プログラム～地域価値を共創する不動産業を目指して～｜国土交通省

仲介手数料の上限額早見表

不動産の取引価格ごとの仲介手数料上限は、原則的に以下のとおりです。ご自身が売買を予定している物件の価格と照らし合わせ、資金計画にお役立てください。

800万円以下の場合は、低廉な空き家等の売買取引における媒介報酬額の特例が適用されることが一般的です。

取引価格： 900万円～2,000万円

取引価格：2,100万円〜3,000万円

取引価格：3,100万円〜4,000万円

取引価格：4,100万円〜5,000万円

取引価格：5,100万円〜6,000万円

取引価格：6,100万円〜7,000万円

取引価格：7,100万円〜8,000万円

取引価格：8,100万円〜9,000万円

取引価格：9,100万円〜1億円

不動産売買で仲介手数料を支払うタイミングと方法

不動産会社へは、仲介手数料をいつ・どのように支払えばよいのでしょうか。

ここでは、支払いのタイミングと方法を解説します。

仲介手数料を支払うタイミング

依頼主から不動産会社への仲介手数料の支払いは、売買契約成立時と物件の引渡し時に半金ずつとされるのが一般的です。

不動産会社は、売買契約成立時から仲介手数料の全額を請求する権利を有するため、物件を引き渡す前に一括で仲介手数料を請求できます。不動産会社からすれば、報酬を受け取らないまま長期間の対応を続けているため、少しでも早く報酬を受け取りたいという事情があります。

一方、売主や買主の立場では、売買契約成立後も住宅ローンや登記の手続きといった対応が残っているため、業務が完遂するまでは全額を支払いたくないと考えるでしょう。

こうした双方の主張の落とし所として、協議の上で半額ずつの分割支払いとするケースが一般的とされており、国土交通省が定める標準媒介契約書においても、当事者間の協議によって支払時期や方法を定めることとされています。

仲介手数料の支払い方法は現金か振込

仲介手数料の支払いは、現金で手渡し、もしくは銀行振込が主流です。

なお金融機関によっては、諸費用を住宅ローンに組み込めるケースがあります。手元に十分な資金がない場合は、ローンの利用を検討してみてください。

不動産売買の仲介手数料無料の会社は大丈夫？からくりと注意点

不動産会社によっては、仲介手数料について「無料」や「上限の半額」と謳っているケースがあります。

本来は数百万円単位かかる仲介手数料を無料にできるとは信じがたく、「本当に任せて大丈夫なのだろうか」と心配になるのも無理はありません。

ここでは、仲介手数料を無料にできるからくりと、注意点を解説します。

仲介手数料無料の理由

不動会社へ売却や購入の仲介を依頼したら、仲介手数料がかかるのが一般的です。

仲介手数料の上限額は定められていますが、下限については定めがなく、無料や割引にすること自体は法的に問題ありません。ただし仲介手数料をすべて無料にしたら、不動産会社の経営は成り立ちません。

仲介手数料が無料になるのは、一定の条件を満たした場合などのルールが設けられているケースがほとんどでしょう。

片手取引・両手取引とは

仲介には売主と買主のいずれかを担当する「片手取引」と、売主と買主の双方を担当する「両手取引」があります。不動産会社にとっては、１つの取引で双方から仲介手数料を受け取れる両手取引にしたいと考えるのが普通です。

仲介手数料が無料となっている場合は「不動産会社が直接媒介契約を結んでいる売主の物件に限って、買主の仲介手数料を無料にする」など、どちらか一方から仲介手数料を受け取れる取引（両手取引）に限定しているケースなどが考えられます。もしくは売主・買主の双方から仲介手数料を受け取れる場合に限り、半額にするケースもあるでしょう。

もちろん仲介手数料が無料や割引になるのは大きなメリットですが、不動産会社が社内での両手取引を目指すために売却まで時間がかかってしまい、そのうえ値下げしなければならないとしたら、売主にとっては大きな損失です。

買主にとっても、不動産会社から紹介される物件が限定されるとしたら本末転倒です。どちらが得なのか、見極める必要があるでしょう。

囲い込みリスクに注意

仲介手数料を無料や割引にすると、不動産会社の儲けはほとんどありません。この場合、売主は不動産会社から「囲い込み」されないように、注意する必要があります。

囲い込みとは、売主と媒介契約を結んだのにもかかわらず、不動産会社が意図的に他社に対して物件情報や取引状況を公開せず、自社の利益のために両手取引を目指すことをいいます。

2025年1月からレインズへの物件取引状況（ステータス）の登録が義務化され、売主も取引状況※を確認しやすくなりましたが、残念ながら囲い込みを完全に防ぐのは難しいのが実情です。

※取引状況：「公開中」「書面による購入申込みあり」「売主都合で一時紹介停止中」の３種類がある。

仲介手数料を安くすることはできる？

仲介手数料は法律で上限は定められていますが、下限や値引きに対する制限はありません。そのため、不動産会社は上限までの範囲であれば自由に設定が可能であり、実際に上限よりも安い手数料に設定している会社も見られます。

しかし、仲介手数料が安いことが必ずしも売主や買主のメリットになるとは限りません。仲介手数料の値下げ交渉には、リスクがあることも理解しておきましょう。

ここでは、仲介手数料を交渉するタイミングやリスク、注意点を解説します。

仲介手数料の値下げ交渉のタイミングとリスク

仲介手数料の値下げ交渉自体は、法的にも問題ありません。ただし仲介手数料の値下げにより、不動産会社の収入が減ってしまうため、積極的な販売活動が望めなかったり、広告量が減ってしまったりする可能性は否めません。

仲介手数料の値下げは、不動産会社の利益を軽減するものだと認識し、過度な交渉は避けましょう。

たとえば両手取引になる場合や、想定以上に短期で成約できた場合、売買価格が高額で仲介手数料も多額になる場合などであれば、仲介手数料の値引きについて相談してみてもよいでしょう。

成約価格によって費用負担は抑えられる

たとえば、3,000万円の不動産売却にかかる仲介手数料の上限は96万円（税別）です。半額になれば48万円（税別）となり、50万円ほどお得になります。

しかし、不動産の売却では50万円程度の金額差は簡単に生じてしまうものです。仲介手数料を上限額支払ったとしても、売値が3,100万円や3,200万円になれば、売主の手残りは増えます。

つまり仲介手数料を安くすることよりも、少しでも高く売却することを優先し、販売実績や営業力がある不動産会社を選ぶべきでしょう。

仲介手数料が安いというだけで不動産会社を選ぶべきではない

仲介手数料が安いというのは一見すると魅力的ですが、仲介手数料の安さ以上に不動産会社に求めるべきなのは、営業力やスピード感です。

これは不動産購入においても同様です。仲介手数料が安かったとしても、レスポンスや動きが遅い不動産会社であれば、購入したい物件を買い逃してしまうおそれもあります。

「買取」なら仲介手数料不要

仲介手数料をかけずに不動産を売却する方法として「買取」が挙げられます。

買取とは、不動産会社が買主となり、売主から不動産を買い取る取引方法です。

仲介のように買主を探す必要がないため、売買手続きをスピーディに進めることができます。また、仲介にはあたらないことから、不動産会社に仲介手数料を支払う必要はありません。

ただし、不動産会社は買い取った物件にリフォームや修繕を施したうえで再販をするため、買取価格は売却相場より下がるのが一般的です。

売却を検討する際には、売却額と売却までの期間を比較し、仲介と買取のどちらを選ぶのか検討しましょう。

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不動産売買で実力ある不動産会社を見極めるポイント

不動産売買を成功させるためには、不動産会社選びが極めて重要です。

仲介手数料の安さではなく、高値で売却するためにも、実力のある不動産会社を選ぶようにしてください。

仲介実績が豊富なのか、物件のある地域の特徴などを熟知しているのか確認し、実際に仲介を依頼した人たちの評判や満足度などを参考にして選ぶとよいでしょう。

不動産会社によっては、独自のサービスを提供しています。どのようなサービスを受けられるのか、比較することも忘れないようにしてください。

不動産売買の仲介手数料の相場についてよくある質問

最後に、不動産売買の仲介手数料の相場について、よくある質問にお答えします。

Q.仲介手数料はいつ支払う？

売買契約時に50%、引渡し時に50%の半金半金が一般的ですが、引渡し時に一括払いにするケースもあります。

実際の支払い方法については、不動産会社に確認しましょう。

Q.仲介手数料無料の不動産会社に依頼しても大丈夫？

仲介手数料が無料であること自体は、法的にも問題ありません。ただし囲い込みによるリスクなどもあり、最終的な手残りが増えるとは限りません。

不動産会社へ仲介を依頼する際は、信頼できるかどうかで見極めるようにしてください。

Q. 800万円以下の物件の仲介手数料はどう計算する？

2024年7月に改正があり、「低廉な空き家等の媒介の特例」によって800万円以下の土地建物の仲介手数料の上限額は30万円（税抜）になりました。

不動会社から媒介契約時に報酬について説明があり、原則売主が同意した場合に限りますが、上限額で請求されるのが一般的です。

まとめ

仲介手数料とは、仲介を依頼した不動産会社へ支払う報酬です。法律によって上限額が定められていて、上限額がそのまま相場になります。ただし下限は定められていないため、仲介手数料の無料や割引を謳って、営業活動をする不動産会社も存在します。

仲介手数料が安くなるのはメリットですが、囲い込みによるリスクがあるため、注意が必要です。

不動産売買を成功させるためには、不動産会社選びが鍵になります。仲介手数料の安さではなく、高値での売却を叶えてくれるような、実力のある不動産会社を選びましょう。