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ざっくり要約！
- 家の売却時にかかる税金は、印紙税、登録免許税、消費税、譲渡所得税の主に4種類
- 売却益（譲渡所得）が生じた場合や3,000万円の特別控除などの控除特例を受ける場合は確定申告をする必要がある
家を売却する際には、売買契約書に課税される「印紙税」や登記手続きの際に納める「登録免許税」などの税金がかかります。
また、家の売却によって生じた利益は「譲渡所得税」の課税対象です。売却益がある場合や譲渡所得税の負担を軽減する特例を適用する場合は、売却の翌年に確定申告が必要です。
この記事では、家の売却時にかかる税金の種類や譲渡所得税の計算方法、確定申告の仕方などを解説します。
記事サマリー
家の売却にかかる税金
家の売却時にかかる税金には以下のような種類があります。
- 印紙税
- 登録免許税
- 消費税
- 譲渡所得税
上記の税金が課税される理由や税額について解説します。
印紙税
印紙税は、不動産の売買契約書といった課税文書を作成する際に課税される税金です。
印紙税の税額は、課税文書の種類や記載される契約金額に応じて決まります。
2027年（令和9年）3月31日までに作成される不動産の売買契約書は、軽減税率の対象であるため、税額が以下の通りに減額されます。
| 契約書に記載される金額 | 本則税率 | 軽減税率 |
| 10万円を超え50万円以下のもの | 400円 | 200円 |
| 50万円を超え100万円以下のもの | 1,000円 | 500円 |
| 100万円を超え500万円以下のもの | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万円を超え1,000万円以下のもの | 1万円 | 5,000円 |
| 1,000万円を超え5,000万円以下のもの | 2万円 | 1万円 |
| 5,000万円を超え1億円以下のもの | 6万円 | 3万円 |
| 1億円を超え5億円以下のもの | 10万円 | 6万円 |
| 5億円を超え10億円以下のもの | 20万円 | 16万円 |
| 10億円を超え50億円以下のもの | 40万円 | 32万円 |
| 50億円を超えるもの | 60万円 | 48万円 |
出典：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」
たとえば、家の売却価格が4,000万円の場合、本来の印紙税額は2万円ですが、軽減税率の適用され1万円に減額されます。
税額分の収入印紙を売買契約書に貼り、消印を押すことで納税したものとみなされます。なお、家の売買契約を電子契約で結ぶ場合、印紙税はかかりません。
| ・「印紙税」に関する記事はこちら 不動産売買の印紙代（印紙税）の金額は？軽減税率も解説 |
登録免許税
登録免許税は、法務局で登記手続きをする際に納める税金です。
住宅ローンを完済して家を売却する場合、金融機関が設定した抵当権を登記簿上から抹消する手続きが必要です。抵当権とは、住宅ローンの返済が滞ったとき、担保となっている家を差し押さえて強制的に売却して債務を優先的に回収できる権利です。
抵当権抹消登記の登録免許税は、不動産1つあたり1,000円です。抵当権は、土地と建物のそれぞれに設定されるケースがほとんどであるため、抵当権抹消登記をする際は少なくとも2,000円の登録免許税がかかります。土地が2筆以上に分かれている場合は、1筆増えるごとに1,000円が加算されます。
一方、住宅ローンの残債がない家を売る場合は、抵当権抹消登記は不要なため、基本的には登録免許税もかかりません。
| ・「抵当権抹消」に関する記事はこちら 抵当権抹消とは？抹消が必要になるケースや費用、手続きの方法を解説 抵当権抹消手続きは自分でできる？必要書類や費用を解説 |
消費税
消費税は、商品の販売やサービスの提供などの取引に課税される税金です。商品を購入する人やサービスを受ける人などが負担し、事業者が納付します。
家の売却では、主に以下の費用が消費税の課税対象となります。
- 買主探しをサポートしてくれた不動産会社に支払う仲介手数料
- 登記を依頼する司法書士への報酬（司法書士報酬）
上記にかかる消費税の税率は10%です。
家の売却代金については、消費税の課税対象にならないケースがほとんどです。売主が自宅や別荘、セカンドハウスとして使っていた家を売却する場合、消費税は非課税とされているためです。
譲渡所得税
譲渡所得税は、家を売却して生じた利益（譲渡所得）に課税される税金です。内訳は、所得税と住民税の2種類です。また、2037年（令和19年）までは東日本大震災の復興を目的とした復興特別所得税も課税されます。
譲渡所得は、分離課税の対象です。そのため、給与所得や事業所得など総合課税の対象である所得とは合算せず、個別に所定の税率をかけて税額を算出します。
譲渡所得が発生した際は、売却した翌年に確定申告を行い、必要に応じて税金を納めます。
譲渡所得と税額の計算方法
続いて、譲渡所得や譲渡所得税の計算方法を詳しく解説します。
譲渡所得の算出方法
譲渡所得税の課税対象となる譲渡所得（課税譲渡所得金額）の計算式は以下の通りです。
- 課税譲渡所得金額＝総収入金額−（取得費+譲渡費用）－特別控除
各項目に該当する費用等については以下をご覧ください。
| 内訳 | |
| 総収入金額 | ・土地や建物の売却代金 ・固定資産税・都市計画税の精算金 |
| 取得費 | ・土地や建物の購入代金・建物の建築代金 ・購入時の諸費用（仲介手数料・印紙税・登録免許税・司法書士報酬・不動産取得税、測量費、土地の造成費用など） |
| 譲渡費用 | ・売却時の諸費用（仲介手数料・印紙税・登録免許税・司法書士報酬、立ち退き料、建物の取り壊し費用など） |
| 特別控除 | ・マイホーム（居住用財産）を売った場合の3,000万円の特別控除の特例（3,000万円特別控除） ・公共事業などのために土地や建物を売った場合の5,000万円の特別控除の特例 など ・公共事業などのために土地や建物を売った場合の5,000万円の特別控除の特例 など |
取得費を計算する際、建物部分の購入代金や建築代金から「減価償却費」を差し引きます。減価償却費の計算式は、以下の通りです。
- 減価償却費＝購入代金×0.9×償却率×経過年数
※経過年数の1年未満の部分は、6か月以上は1年とし、6か月未満は切り捨て
償却率は、建物の構造とそれに応じて決まる耐用年数ごとに定められています。住宅用の建物の耐用年数と償却率は以下の通りです。
| 建物の構造 | 耐用年数 | 償却率 |
| 木造・合成樹脂造 | 33年 | 0.031 |
| 鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造 | 70年 | 0.015 |
※出典：国税庁「減価償却費の計算について」
| ・「減価償却」に関する記事はこちら 不動産の減価償却とは？耐用年数や定額法での計算方法をわかりやすく紹介 |
税率は所有していた期間によって異なる
譲渡所得税の税率は、家を売却した年の1月1日における所有期間に応じて決まります。
所有期間が5年以下であれば短期譲渡所得、5年超であれば長期譲渡所得として以下の税率で税額が計算されます。
| 所有期間 | 税率 |
| 5年以下（短期譲渡所得） | 39.63%（所得税30%・復興特別所得税0.63%・住民税9%） |
| 5年超（長期譲渡所得） | 20.315%（所得税15%・復興特別所得税0.315%・住民税 |
所有期間が5年を超えたあとに売却したほうが税率は低くなります。
| ・「短期譲渡所得・長期譲渡所得」に関する記事はこちら 短期譲渡所得・長期譲渡所得の基礎知識！不動産売却で気をつけるべき点も |
譲渡所得を控除できる特例
家の売却によって利益が生じたときは、特例を適用することで税負担を軽減したり譲渡所得税の納税を先送りにしたりできます。主な控除特例は以下の通りです。
| 控除特例 | 概要 |
| 3,000万円特別控除 | 住んでいたマイホーム（居住用財産）を売却した場合に、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例 |
| 軽減税率の特例 | 所有期間が10年を超えるマイホームを売った場合に、課税譲渡所得6,000万円以下の税率が14.21%に軽減される特例 |
| 買い換え特例 | マイホームを買い替える場合、旧居の売却で生じた譲渡所得に対する課税を新居の売却時にまで先送りできる特例 |
| 取得費加算の特例 | 相続や遺贈※で取得した不動産を相続開始から3年10か月以内に売ると、納めた相続税の一部を取得費に加算できる特例 ※遺言によって法定相続人ではない人に遺産を贈ること |
控除特例を受けるためには、制度ごとに定められた要件を満たしたうえで確定申告をする必要があります。
| ・「控除特例」に関する記事はこちら 土地売却時に受けられる9つの税金控除特例 |
家の売却にかかる税金をシミュレーションしてみよう
これまでの解説をもとに、居住用の木造戸建て住宅を売却したときにかかる譲渡所得税をシミュレーションしてみましょう。条件は以下の通りです。
- 所有期間：10年
- 家の購入価格：5,000万円（建物2,400万円・土地2,600万円）
- 購入時の諸費用：350万円
- 家の売却価格：5,500万円
- 売却時の諸費用：200万円
- 固定資産税精算金：15万円
最初に減価償却費と取得費を計算します。売却する戸建て住宅は木造であるため、減価償却費を算出する際の償却率は0.031です。
- 減価償却費＝建物取得価額×0.9×償却率×経過年数
- ＝2,400万円×0.9×0.031×10年
- ＝669.6万円
- 建物の取得費＝購入金額−減価償却費
- ＝2,400万円−669.6万円
- ＝1,730.4万円
- 取得費＝建物の取得費+土地の購入金額+購入時の諸費用
- ＝1,730.4万円+2,600万円+350万円 ＝4,680.4万円
3,000万円の特別控除を適用する場合の税額
次に総収入金額と課税譲渡所得金額を求めます。3,000万円の特別控除の要件を満たしている場合、計算結果は以下の通りとなります。
- 総収入金額＝売却金額+固定資産税の精算金
- ＝5,500万円+15万円
- ＝5,515万円
- 課税譲渡所得金額＝総収入金額−（取得費+譲渡費用）−特別控除
- ＝5,515万円−（4,680.4万円+200万円）−3,000万円 ＝0円
3,000万円の特別控除を適用したことで計算結果が0円となったため、譲渡所得税は課税されません。
3,000万円の特別控除を適用しない場合の税額
仮に3,000万円の特別控除の要件を満たしていない場合、所有期間が10年のため、売却益は長期譲渡所得、税率は20.315%となり、税額は次の通りとなります。
- 課税譲渡所得金額＝総収入金額−（取得費+譲渡費用）−特別控除
＝5,515万円−（4,680.4万円+200万円）-0円
＝634.6万円
譲渡所得税＝課税譲渡所得金額×税率
＝634.6万円×20.315%
＝約128.9万円
特例を適用しない場合、約128.9万円の譲渡所得税が発生する結果となりました。
家の売却で譲渡所得が出た場合には確定申告を
家の売却によって譲渡所得が生じたときや控除特例を適用するときは、期限までに確定申告をする必要があります。
ここでは、確定申告が必要なケースや申告時期、必要書類を解説します。
確定申告が必要なケース
売却時に確定申告が必要になるのは「総収入金額−（取得費+譲渡費用）」の計算結果がプラスであり、譲渡所得が生じたときです。
3,000万円の特別控除のような特例を適用した結果、納める税額が0円になる場合でも、譲渡所得が生じたのであれば確定申告は必須です。
家の売却で損失（譲渡損失）が生じた場合、原則として確定申告をする必要はありません。
ただし、マイホームを買い替えたときや住宅ローンが残る家を売却したときは、確定申告をすることで、譲渡損失を給与所得や事業所得など他の所得から控除できます。
申告の時期
確定申告は、家を売却した翌年の2月16日から3月15日の間に行います。※土日祝によって前後します。
たとえば、2025年7月に家を売却したのであれば、確定申告の時期は翌2026年2月16日（月）から3月16日（月）です。これは、2026年は3月15日が日曜日のため、その次の16日（月）が期限となるからです。
確定申告の期間内に、申告書類の提出だけでなく所得税と復興特別所得税の納税も済ませる必要があります。
期日までに申告と納税を済ませないと無申告加算税や延滞税が課せられる可能性があるため、家の売却により譲渡所得が生じたときは期間内に手続きを済ませましょう。
確定申告に必要な書類
家を売却するときの確定申告で必要となる主な書類は以下の通りです。
| 書類の内訳 | |
| 申告書類 | 確定申告書第一表・二表 確定申告書第三表（分離課税用） 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）【土地・建物用】 |
| 売却時の書類 | 家を売却したときの売買契約書 譲渡費用（仲介手数料や登記費用など）が確認できる領収書 |
| 購入時の書類 | 家を購入したときの売買契約書・建築請負契約書 購入時の仲介手数料や登記費用などが確認できる領収書 |
| 本人確認書類 | 以下A.Bのいずれか A.マイナンバーカードの裏面と表面のコピー B.番号確認書類（例：通知カード）+身元確認書類（例：運転免許証など） |
| その他 | 給与所得者の場合は源泉徴収票 |
居住用財産を売却したときの控除特例を受ける場合は、上記の他にも登記事項証明書や戸籍の附票の写しなどの添付が必要になることがあります。
申告書類は、国税庁のホームページにある「確定申告書等作成コーナー」で作成するのがおすすめです。画面の案内にしたがって項目を入力していくだけで申告書類を作成できます。
譲渡所得や税額などは自動で計算されるため、税金に詳しくない方でも安心して利用できるでしょう。
申告書類の提出方法
申告書類の準備ができたら所轄の税務署に以下の方法で提出します。
- 窓口に持参する
- 郵送する
- e-Taxで電子申告をする
e-Taxであれば、申告書類の電子データをインターネット経由で送信することで、税務署に出向いたり郵送したりすることなく確定申告ができます。
| ・「確定申告」に関する記事はこちら 不動産売却後の確定申告は自分でできる？ 計算方法・流れ・必要書類などを解説 |
まとめ
家を売却したときは、印紙税、登録免許税、消費税、譲渡所得税が課税される可能性があります。
譲渡所得税が生じる場合は、原則、家を売却した翌年の2月16日から3月15日の間に確定申告が必要です。3,000万円の特別控除を適用したことで税額が0円となる場合でも、譲渡所得が生じているのであれば、必ず確定申告をしなければなりません。
売却の際は、課税される税金の種類や税額の決まり方をよく理解し、必要に応じて期限内に確定申告を済ませることが大切です。
この記事のポイント
- 家を売却する際にはどのような税金がかかりますか？
家の売却時にかかる税金には印紙税、登録免許税、消費税、譲渡所得税のような種類があります。
詳しくは「家の売却にかかる税金」をご覧ください。
- 譲渡所得と税額の計算のはどのように行いますか？
譲渡所得や譲渡所得税の計算方法を「譲渡所得と税額の計算方法」にて詳しく解説します。
- 家の売却にかかる税金の計算のシミュレーションをして欲しいです。
これまでの解説をもとに、居住用の木造戸建て住宅を売却したときにかかる譲渡所得税をシミュレーションしてみましょう。
詳しくは「家の売却にかかる税金をシミュレーションしてみよう」をご覧ください。
ライターからのワンポイントアドバイス
家を売却したときに発生する税金の種類や税額の決まり方などを理解していると、売却後に手元に残る金額をより正確に把握できるようになります。また、不動産会社や税務署、税理士などに売却時の税金の相談をした際に、担当者の説明がより理解しやすくなるでしょう。家を売却する際は、税金に対する理解を深めることをおすすめします。
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