住み替えローンの審査は厳しい？通らなかったときの対処法も紹介

住宅ローンが残っている状態で家の買換えを予定している方のなかには、住み替えローンを検討している方もいるでしょう。

住み替えローンは、残債があっても利用できる一方で注意点もあるため、住み替えローンについて理解し、計画的に利用を検討する必要があります。

そこで本記事では、住み替えローンについて解説します。住み替えローンのメリットや注意点、手順、返済シミュレーションなどをわかりやすく説明するので、住宅ローンが残っている状態で、住み替えを検討している方は参考にしてください。

住み替えローン（買換えローン）とは？

住み替えローンとは、自宅を売却してもローンを完済できない場合に、残債と新しい家の購入資金をまとめて借りられるローンのことです。

通常、住宅を売却する際には、抵当権を抹消しなければなりません。抵当権とは、不動産に設定されている担保の権利のことです。

マイホームを売っても、住宅ローンが完済できない場合、原則として、抵当権を抹消することができません。

住み替えローンを利用して、現在の住宅ローンの残債分もあわせて借り入れることで、抵当権が抹消でき、残債がある状態での住み替えが可能になるという仕組みです。

住み替えローンのメリットは？

住み替えローンには、主に以下のメリットがあります。

• 残債があっても住み替えできる
• 二重ローンにならない
• 条件を満たせば住宅ローン控除が受けられる

詳しくみていきましょう。

残債があっても住み替えできる

住み替えローンの最大のメリットは、住宅ローンの残債があっても住み替えできる点です。

通常、マイホームを売却するためには、住宅ローンを完済して抵当権を抹消する必要があります。

しかし、住宅ローンの残高がマイホームの売却価格よりも高く完済できない場合、抵当権を抹消することができません。

住み替えローンを利用して、新居の取得費用と現在の住宅ローンの残債をあわせた金額を借り入れられれば、その資金で住宅ローンを完済できるため、抵当権を抹消して住み替えることが可能になります。

二重ローンにならない

住み替えローンでは、現在の住宅ローンの残債と新しく住む家の購入資金をまとめて借り入れられるため、現在の住宅ローンと新しい家の住宅ローンをダブルで組む必要がありません。

二重ローンになると、返済負担が重くなり、管理もしにくくなります。住み替えローンであれば契約するローンはひとつなので、経済的負担や手間を減らせるほか計画的に返済しやすいのがメリットです。

条件を満たせば住宅ローン控除が受けられる

住み替えローンを利用した場合も、一定の条件を満たせば、住宅借入金等特別控除（住宅ローン控除）が受けられます。

住宅ローン控除は1度きりではなく、条件を満たしていれば何度でも適用されます。

なお、住み替えローンを利用せず二重でローンを組んだ場合は、居住している住宅にしか住宅ローン控除が適用されません。

住み替えローンを扱っている主な金融機関

住み替えローンは、メガバンクをはじめ多くの金融機関が扱っています。名称はさまざまですが、今の住まいのローン残債と新居のローンをまとめられるという点は同じです。

• りそな銀行「りそな住みかえローン」
• みずほ銀行「みずほ買い替えローン」
• 三井住友銀行「WEB専用住み替えローン」
• 横浜銀行「住宅ローン（お住み替え）」
• 福岡銀行「住み替えローン」
• 千葉銀行「住み替えコース」
• 池田泉州銀行「住み替えローン」　など

住み替えローンを利用する流れ

住み替えローンは、住み替えをする方専用のローンです。利用するには、まず不動産会社に相談して今の住まいの売却と新居の購入手続きを進める必要があります。

1.不動産会社選び

住まいの売却から始めるとしても、新居の購入から始めるとしても、まずは不動産会社を選びましょう。近年は不動産ポータルサイトなどを活用して自ら物件探しする方も少なくありませんが、住み替えとなると「今の住まいがいくらで売れるか」が予算に大きく影響します。

また、後述で詳しく解説しますが、住み替えローンを利用する場合は購入と売却の決済日も同日に合わさなければならないため、不動産会社の協力が不可欠です。住み替えの実績が多く、信頼できる不動産会社を選ぶようにしましょう。

2.査定

今の住まいがいくらで売れそうかわからないことには新居の予算も決まらないため、資金計画に先行して売却査定を依頼しましょう。このとき、今の住まいの住宅ローン残高を確認しておくことも大切です。

3.資金計画

査定額が出たら、続いて資金計画を立てます。このときのポイントは、売買にかかる諸費用も考慮することです。住まいの売却には売買代金の4％程度の諸費用が、購入には売買代金の7〜10％程度の諸費用がかかります。

そしてもう一つのポイントは「査定額＝売れる金額」とは限らないということです。査定額はあくまで不動産会社が売れると考える金額であることから、査定額を下回る金額でしか売れない可能性もあることは認識しておきましょう。

4.購入と売却を進める・住み替えローンの審査を受ける

住み替えローンは、一般的な住宅ローンと同様に審査に通らなければ融資を受けることはできません。住み替えローンが利用できるかどうかは、住み替えのスケジュールや物件選びにも大きく影響するため、購入・売却の手続きと住み替えローンの審査は同時進行で進めることをおすすめします。

5.決済時に融資実行

審査に通り、購入・売却の売主・買主も決まれば売買契約、そして決済の運びとなります。融資実行は決済のタイミングです。

購入と売却を同日に決済する場合は「引き渡し猶予の特約」を付けるのが一般的です。引き渡し猶予の特約とは、決済から引き渡しまでに一定の猶予期間をもらうための特約です。この特約があれば、同日決済でも余裕を持って新居に引っ越すことができます。

住み替えローンを使う際の注意点は？

残債があっても住み替えできるのが住み替えローンですが、注意点もあります。

• 高額なローンを組まなければならない
• 審査が厳しい傾向にある
• 売却・購入を同時に行わなければならない

以下で詳しく解説します。

高額なローンを組まなければならない

住み替えローンでは、新居の購入費用だけではなく、現在の住宅ローン残債分も借り入れるため、新居の購入金額以上の高額なローンを組むことになります。

借入額が大きくなれば、当然返済負担も重くなるため、慎重な計画が必要です。

また、新しい家の購入価格以上の融資を受けることになるので、通常の住宅ローンと比べて金利も高い傾向にあります。

審査が厳しい傾向にある

住み替えローンでは、新居の購入価格以上の融資を受けることになるため、通常の住宅ローンと比べて審査基準が厳しい傾向にあります。審査に通過できなければ、住み替えローンの利用はできません。

では、住み替えローンの審査に通過できなかった場合、どのように対応すれば良いのでしょうか。

審査に通らないときの対処法には以下のようなものがあります。

• 複数の業者に査定を依頼する
• 売却のタイミングを見直す

複数の業者に査定を依頼する

住宅の査定を複数の不動産会社に依頼することで、より高い金額で売却してくれる会社を見つけ、少しでも住宅ローンの残債を減らせないか、検討しましょう。

売却価格が高いほど、住み替えローンを利用することなく住宅ローンを完済できる可能性が高まります。住み替えローンを利用するにしても、売却価格が高いほど借り入れるべき金額を下げられるでしょう。

売却のタイミングを見直す

現在住んでいる家の売却のタイミングを見直すのも方法のひとつです。

売却のタイミングを見直すことで残債を減らしたり、もしくは、アンダーローンにできたりしないかを検討しましょう。アンダーローンとは、売却価格が住宅ローンの残債を上回る状態をいいます。

アンダーローンになれば、家を売ったお金で住宅ローンを完済できるため、住み替えローンを利用しなくても住み替えられます。

売却・購入を同時に行わなければならない

住み替えローンでは、売却・購入の決済日と引渡し日を同日にしなければなりません。

売却・新居購入の契約のタイミングによっては、スピーディに売却活動や新居探しを行わなければなりません。

引渡し日も売却先や購入相手とのスケジュールなどを調整する必要があり、ハードルが高い点に注意が必要です。

また、住み替えローンを利用する際には、買い換え特約をつけられないかどうかも確認しましょう。買い換え特約をつければ、売却が成立しなかった場合に、住み替え先の購入に関する契約を白紙に戻すことができます。マイホームが売れない場合に備えられるので、安心です。

こうしたさまざまな注意点があるため、住み替えローンを利用する際は不動産会社としっかり連携を取りながら進めましょう。

【シミュレーション】住み替えローンを利用した場合の返済額はどうなる？

住み替えローンを計画する際には、具体的に返済シミュレーションをしてみることが大切です。ここでは、一般的なケースを想定して返済シミュレーションをしてみます。

現在の状況

• 現在の住宅ローンの適用金利：年0.6％
• 現在の月々の返済額：約10.5万円
• 現在の住宅ローン残高：3,000万円
• 現在の住宅売却見込額：2,600万円
• 手持ち資金：300万円

新居の希望物件の価格と金利

• 購入希望物件価格：3,800万円
• 住み替えローンの適用金利：1％

シミュレーション結果

• 活用可能資金（売却見込額＋手持ち資金）：2,900万円
• 売却時諸経費：104万円（売買代金の4％）
• 購入時諸経費：266万円（売買代金の7％）
• 必要資金合計（ローン残高＋購入価格＋諸経費）：7,170万円
• 住み替えローン必要額：4,270万円
• 4,270万円を金利1％・35年ローンで借りたときの月々の返済額：約12万円

このシミュレーションでは、売却見込み額と手持ち資金で不足する約400万円を新居のローンに組み入れることで、月々の返済額が約1.5万円増となりました。ただ、このシミュレーションは返済期間を35年としているため、ご年齢などから長期のローンが組めない場合はさらに月々の返済額が上がります。
昨今は金利上昇が懸念される時期でもあるため、住み替えローンを利用する際はとくに無理のない返済計画を立てることが大切です。

住み替えローンの審査を通りやすくするためのコツ

住み替えローンの審査では、クレジットカードの支払い履歴などが見られるため、滞納等信用を失う行為をしないことが大切です。住宅ローン以外の自動車ローン・カードローンなどがある場合、早期に返済することも大切です。

また、住み替えローンの返済期間を短くすることや、借入金額を変更するなどして返済額を減らすことができれば審査のハードルが下がります。

さらに、物件購入に頭金を多く入れて借入比率を下げることで、将来やむをえず売却することになったときでも、資金不足によって抵当権を抹消できなくなるリスクが低くなります。

加えて月々の返済額や返済が完了する年齢などの返済計画を変更することで、審査に通りやすくなることがあります。

その他にも以下の方法があります。

夫婦で住み替えローンを借りる

1人の年収だと住み替えローンの審査に通らない場合でも、夫婦の年収を合わせれば審査に通りやすくなります。住み替えローンは借りる額が大きくなりやすいため、収入額が増えることで借りられるローン額が大きくなります。

特に夫婦ともに正社員である場合などは与信が高くなります。夫婦で住み替えローンを借りることも検討してみましょう。

不動産会社に金融機関を紹介してもらう

普段から銀行との取引がある不動産会社に紹介してもらうことで、審査が通りやすくなることがあります。金融機関と提携している不動産会社であれば、借入可能金額の優遇や低金利で借り入れることができる等、良い条件でローン審査が通る可能性があります。

また、不動産会社は自らも投資家として銀行から融資を受けているケースが多いものです。金融機関の審査にいくらかでも影響する可能性があります。

メガバンクで住み替えローンの審査が通りにくい場合は、地方銀行や信用金庫で審査を申し込むことも検討すると良いでしょう。

転職直後に申し込まない

勤続年数は住み替えローンの評価に影響します。金融機関によっては3年以内の勤続年数では審査を通さないという規定を設けているところもあります。

最近はキャリアアップにつながる前向きな転職であれば、転職後すぐでも住宅ローンの審査に通るケースがあります。とはいえ、借り入れ条件などにも影響が出る可能性があるため、できれば転職直後ではなく、しばらくしてからローンの申し込みをする方が望ましいでしょう。

住み替えローンの審査に通らなかったらどうする？

住み替えローンの審査に通らなかった場合は、以下を検討してみましょう。

つなぎ融資の利用を検討する

住み替えローンの審査が通らなかった場合、つなぎ融資の利用が良いかもしれません。住み替えの場合、気に入った物件が売却するよりも先に見つかってしまい、同日には売れないという場合があります。そういった場合はかえって、つなぎ融資を利用することが良いかもしれません。

つなぎ融資であれば今住んでいる家の売却が決まっていなくても、一時的に資金を貸してくれるため、新しい家を購入することができます。

注意点としては借入期間が1か月から1年以内と非常に短く、返済期限が来たら一括で返済しなければならないという点です。ゆえに、確実に前の家を売却できる見込みがあることが重要です。

ダブルローン（2つの住宅ローン）の利用を検討する

住み替えローンの代わりにダブルローンを組めば、現在住んでいる家の住宅ローンはそのままに、新たに住宅ローンを組んで新しいマイホームの購入資金にすることができます。

ダブルローンの場合、自分の好きなタイミングで家を売却できれば問題ないため、急いで売って買い叩かれるリスクを避けられます。

ただし、ダブルローンは審査が厳しくなるので、利用できるかどうか確認することが大切です。また、月々の返済額が多くなる点や、2つのローンを管理する手間が増える点がデメリットと言えます。

複数の不動産会社に査定依頼する

1社しか査定依頼していない場合、複数の不動産会社に査定依頼してみると良いでしょう。現在住んでいる家を少しでも高く売ることができれば、住み替え用に必要なローン額を下げることができます。

査定価格は各不動産会社によって異なります。強気の値付けをする会社や、堅実な査定をする会社までさまざまです。

不動産会社の値付けの理由は、販売活動の方法などによって異なってきます。高く査定をした業者には何らかの根拠があると考えられるため、そこに依頼することによって住み替えローンの審査に有利になるかもしれません。

ただし、媒介契約が欲しいために市場より高い査定金額を提示し、媒介契約を締結後に売り出し価格を下げる不動産会社も存在します。複数の不動産会社の中で突出して高い金額で査定を出してきた場合は、その根拠をしっかりと確認するようにしましょう。

まとめ

住み替えローンは、現在の住宅ローンの残債があっても新しい住まいへの住み替えを可能にする便利な仕組みです。残債があっても住み替えができる、二重ローンにならない、条件を満たせば住宅ローン控除が受けられるなどのメリットがあります。

一方で、高額なローンを組まなければならない、審査が厳しい傾向にある、売却・購入を同時に行わなければならないなどの注意点もあります。住み替えローンにしても、一般的な住宅ローンにしても、無理のなく返済していける金額を借り入れることが大切です。

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