不動産買取では仲介手数料は不要｜仲介との違いやかからない理由を解説

不動産買取は、原則として仲介手数料が発生しないというメリットがあります。

ただし、一部の不動産会社では、買取と称しつつも仲介手数料を取るケースがあるため、注意が必要です。

具体的には、不動産会社が買主として買取会社を紹介する場合、結果的に買取価格での売却であっても仲介手数料が生じます。

なお、不動産売却では条件や物件によって、仲介より買取の方が適しているケースも存在します。状況や希望に合わせて、仲介または買取を選択しましょう。

この記事では、「不動産買取の仲介手数料」について解説します。

【比較表】不動産買取と仲介の主な違い

不動産買取とは、転売を目的とした不動産会社に、市場価格よりは下がるものの、仲介よりもスピーディーに売ることです。

それに対して、不動産仲介とは不動産会社のあっせんを通じて最終消費者に市場価格で時間をかけて高く売ることを指します。

買取と仲介の違いをまとめると、下表の通りです。

不動産買取の仕組み｜仲介手数料がかからない理由とは

不動産の売却方法は仲介が一般的ですが、買取と呼ばれる売却方法も存在します。

この章では、不動産買取の仕組みについて解説します。

不動産買取の概要

買取とは、再販を目的とした不動産会社（買取会社）に対して不動産を直接売る方法のことです。

いわゆる中古車や中古ピアノの下取りと同じ仕組みであり、買取会社に対して下取り価格で安く売ることが該当します。

買取は、不動産会社が直接購入する自社買取のことを指すことが一般的です。

自社買取は不動産会社が買主となるため、仲介ではなく売買となります。

自社買取は単純に売主と不動産会社が売買契約をするだけであり、買主をあっせんする仲介の行為が存在しないことから、仲介手数料は発生しません。

仲介手数料とは、不動産会社が売主と買主を仲介（あっせん・仲立ち）し、売買契約が成立したときに不動産会社に支払う成功報酬型の手数料のことです。

「買取仲介」では仲介手数料が発生

一部の不動産会社の中には、自社買取ではなく「買取会社をあっせんするサービス」（買取仲介）を、買取と称している会社も存在します。

買取会社をあっせんする買取の場合には、買主を仲介していることになるため、仲介手数料が発生します。

仲介手数料は発生しますが、買主は買取会社であるため、売却価格は自社買取と同様に安いです。

つまり、仲介でありながらも安く売っているのが買取仲介ということになります。

買取の仲介を行っている会社は、例えば複数の買取会社に買取価格の相見積を取り、最も高い買取価格を提示した会社に仲介するサービスを提供していることが多いです。

複数の買取会社の価格を比較することで、価格の透明性が確保できるというメリットはあります。

また、売主が自分で複数の買取会社の相見積を取る必要がないため、手間も省ける点がメリットです。

ただし、近年は買取の一括査定サイトも存在し、一般の人でも簡単に複数の買取会社に無料で相見積を取れるようになってきました。

そのため、買取の仲介を利用するメリットは薄れてきているといえます。

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 【物件価格別】仲介手数料の金額早見表

仲介手数料は、売買された物件の価格によって決まります。

ここでは、仲介手数料が必要なケースと不要なケース、仲介手数料の早見表を紹介します。

仲介手数料が必要なケース・不要なケース

仲介手数料は、自社買取を利用した場合には不要です。
一方で、買取の仲介を利用した場合には必要となります。

物件価格別の仲介手数料

仲介手数料は、物件価格によって変わります。
物件価格別の仲介手数料（物件価格×３％＋６万円）

具体的な物件価格に対する仲介手数料（上限額）は、下表の通りです。

上表の仲介手数料には、別途消費税が発生します。

不動産買取でかかる手数料や税金

不動産買取を利用する際は、さまざまな手数料や税金が発生するため、どのような費用がかかるか知っておくことが大切です。

ここでは、買取で生じる費用の種類と内容について解説します。

印紙税

買取で不動産会社との間で締結する売買契約書には、印紙を貼ることが必要です。

印紙税は売買契約書に記載される売買金額によって、下表のように決まります。

譲渡所得税

譲渡所得税とは、不動産の売却時に発生する所得税および住民税、復興特別所得税をまとめた総称のことです。

譲渡所得税は、売却益（譲渡所得）が生じたときに発生します。

譲渡所得の計算式は、以下の通りです。

譲渡所得　＝　譲渡価額　－　取得費　－　譲渡費用

譲渡価額は、主に売却価額のことです。

取得費は、土地は購入額、建物は購入額から減価償却費を控除したものとなります。

譲渡費用は、仲介手数料（発生した場合）や印紙税です。

税金は、譲渡所得に税率を乗じて求めます。

税金　＝　譲渡所得　×　税率

税率は下表の通りです。

復興特別所得税の税率は、所得税に対して2.1％を乗じます。

• 短期譲渡所得：売却する年の1月1日時点において所有期間が5年以下のときの税率
• 長期譲渡所得：売却する年の1月1日時点において所有期間が5年超のときの税率

譲渡所得が生じない場合には、譲渡所得税は発生しません。

買取は売却価格が安いため、譲渡所得が発生しないケースも比較的多いです。

登録免許税・司法書士報酬

住宅ローンが残っている不動産を売却する場合には、抵当権抹消の登録免許税も発生します。

抵当権とは、債権者（銀行のこと）がその担保物件から優先的に弁済を受けることができる権利のことです。

抵当権抹消の登録免許税は、不動産1個につき1,000円（土地1筆・建物1つなら2000円）となります。

抵当権抹消の手続きは、司法書士に報酬を支払って依頼するのが一般的です。司法書士手数料は、1.5～3.0万円程度が相場です。

住宅ローン返済手数料

住宅ローンが残っている状態で売却する場合は、ローンの一括返済手数料も発生します。

繰上返済手数料は、都市銀行で窓口申し込みを行う場合には3万円程度です。

その他の費用

一般的な仲介による売却では、ハウスクリーニング費用や測量費が発生するケースがあります。

ハウスクリーニングとは清掃会社による家の掃除、測量費は境界が確定していない場合に生じる測量費用のことです。

買取では、一般的に室内の使用感や汚れが目立つ状態であったり、境界が確定していなかったりしてもそのまま買い取ってくれるため、ハウスクリーニング費用や測量費は発生しないことも多いです。

不動産買取のメリット・デメリットとは

不動産買取を検討するなら、その特徴を十分に理解しておくことが大切です。

この章では、不動産買取のメリットとデメリットを解説します。

メリット

買取のメリットとしては、以下のような点が挙げられます。

• 早く売れる
• 仲介手数料が発生しない
• 秘匿性が高い
• 問題を抱えている物件でも買い取ってもらえることが多い

買取の最も大きなメリットは、短期間でスムーズに現金化できる点です。

仲介の場合、売却まで3～6カ月以上の時間がかかりますが、買取であれば1週間～1カ月程度の期間で売ることができます。

自社買取であれば、仲介手数料も生じない点もメリットです。

買取はインターネット広告の実施や近所にチラシのポスティングをする必要がなく、購入希望者が家を訪れることもないことから、外部に売却活動をしていることが伝わりません。

そのため、秘匿性が高いこともメリットとなります。

また、買取では売主は契約不適合責任という売主責任を負わずに売却できることが一般的です。

買取は一般的に売主の契約不適合責任は免責することを条件に売ることができるため、問題を抱えている物件でも売却しやすいというメリットがあります。

デメリット

買取のデメリットとしては、以下のような点が挙げられます。

• 価格が安くなる
• 適正価格が分かりにくい

買取における最大のデメリットは、売却価格が安くなるという点です。

買取の売却価格は買取会社が再販時の転売益を確保する必要があるため、仲介による売却価格の7～8割程度となります。

また、買取は適正価格が分かりにくい点がデメリットです。

不動産会社と相対取引となり、価格が買取会社の言い値で決まるため、納得感が得にくいという特徴があります。

買取の価格で納得感を得るには、複数の買取会社に査定を依頼し、買取価格を比較することが望ましいでしょう。

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不動産買取がおすすめなケース

売主の希望や状況によっては、仲介よりも買取の方が適していると判断できる場合があります。

この章では、不動産買取が適している代表的なケースを紹介します。

転勤や離婚ですぐ売却したい

諸事情により、すぐに売却したい場合は買取が向いています。

例えば、転勤が決まった場合には、すぐに売らなければならないことが多いです。

1カ月後に転勤先に赴任し、転勤先で新たな住宅を購入したい場合には早く売れる買取が適しています。

また、離婚による売却も、買取を利用する人は多いです。

夫婦で共有している物件を売る場合、仲介で売却すると長期間の共同作業となってしまう可能性があり、お互いにストレスが生じます。

そのため、財産分与等の決着を早く付けたい場合には、買取が適しています。

周囲に知られたくない

例えば、ご近所トラブルや離婚を理由に売りたい場合、売却活動を近所に知られたくない人も多いと思います。

買取は秘匿性が高いため、周囲に売却活動を知られたくない人には買取がおすすめです。

仲介で売却する場合、インターネット広告を実施したり、近所にチラシをポスティング配布します。

また、内覧（購入希望者が家を見に来ること）を行うため、急に来客が多くなり、近所の人に売却活動をしているのではないかと推測される場合があります。

買取は、買取会社が直接買主となるため、広告や多くの人が内覧にくることはありません。

そのため、近所の人にほとんど知られることなく売却できるのです。

長く仲介で売り出したが買主が見つからなかった

仲介でなかなか買主が見つからない物件も、買取に向いています。

物件に問題を抱えていて、契約不適合責任の問題に発展する可能性がある物件も、買取に適しているでしょう。

ただし、買取は何でも売却できるわけではありません。

例えば、地方にある古家で、土地価格が建物の解体費用よりも安い物件は、買取会社が転売益を確保できないことから買取を断られてしまうことがあります。

相続した不動産を現金化したい

相続した不動産を現金化したい人も、買取に向いています。

相続人が物件を共有している場合、共有物件の売却には共有者全体の合意が必要です。

共有者が遠方に住んでいる場合、売却に時間がかかる仲介を選ぶと共有者間の合意形成に手間がかかることがあります。

買取であれば買主と売却価格がすぐに明確になり、共有者間で合意形成を図りやすいです。

そのため、手間が少なく、すぐに結論が出せる買取は、相続物件の売却にも適しているといえます。

なお、相続税納税のために不動産を売りたい場合には、後段で解説する買取保証がおすすめです。

不動産買取を成功させるコツ

買取であっても、売るなら少しでも高い額で売却したいものです。

この章では、不動産買取を成功させるコツを紹介します。

売却価格の相場を把握する

不動産の買取を利用するにあたっては、まず仲介の相場を把握しておくことが望ましいです。

買取の相場は、仲介の価格の7～9割程度であるため、仲介の相場を把握しておくことで買取の適正価格を知ることができます。

仲介の相場の調べ方は、物件広告サイトで類似の物件の売り出し価格をチェックすることが一つの方法です。

同じ地域の中にある物件において、駅からの距離や築年数、面積等ができるだけ似た物件をピックアップして価格をチェックすると、ある程度の相場を知ることができます。

複数に査定を依頼する

買取で最も重要なのは、複数の不動産会社に買取金額の査定を依頼することです。

買取の査定額はそのまま売却金額になりますので、複数の不動産会社に査定を依頼することで高く買い取ってくれる会社を見つけることができます。

また、複数社に買取を打診することは、売主が交渉を有利に進める上での重要なテクニックです。

査定を依頼するときは、他社にも査定を依頼していることを伝え、競争を意識してもらうことで高い査定額を勝ち取りやすくなります。

買取保証付きの仲介を検討するのも一つ

高く売りたいという希望はあるものの、期限までに確実に売りたい場合には、買取保証がおすすめです。

買取保証とは、一定期間仲介による売却を試み、期限まで売れなかったら最後は売却を依頼していた不動産会社に買取価格で買い取ってもらうサービスのことです。

仲介期間内で売れた場合は市場価格で高く売れますが、期限が過ぎた場合は買取価格で安く売ることになります。

仲介手数料に関しては、仲介期間で売れた場合は生じますが、最終的に買取になれば不要です。

例えば、売却期間を3カ月確保できるものの、3カ月後には確実に売らなければならないという状況であれば、買取保証が適しています。

買取の売却期間は1週間～1カ月程度であることから、3カ月程度の売却期間が確保できるのであれば、無理に最初から買取で安く売る必要はありません。

3カ月程度の期間があれば、仲介で高く売れる可能性は十分に残っているため、買取保証を選択する価値は十分にあります。

買取保証は相続税納税のための売却に向いている

買取保証は、相続税の納税を目的に不動産を売りたい場合に利用されることが多いです。

相続税の納税期限は、被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10カ月以内となります。よって遺族には10カ月の時間がありますが、納税期限まで確実に売って現金を用意しなければなりません。

こうした仕組みから、相続税納税のための売却は買取保証と非常に相性が良いのです。

なお、東急リバブルは売却保証という名称で買取保証サービスを展開しています。

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不動産買取業者を選ぶポイント3つ

買取を利用する際は、依頼する不動産会社選びが大切です。

ここでは、不動産会社を選ぶポイントを紹介します。

1.物件買取の実績が豊富である

まずは、買取の実績が豊富である点がポイントです。

買取の実績が豊富であれば、安心して取引を進めることができます。

実績豊富な会社は、ホームページに買い取り実績をしっかりアピールしていることが多いため、事前にホームページをチェックすることが望ましいです。

2.査定の金額が高い

買取の場合、不動産会社は査定の金額が高い会社を選ぶべきといえます。

仲介の査定額は売却予想価格ですが、買取の査定額は売却価格そのものです。

買取は仲介に比べて、売却価格が低くなる傾向にあることがデメリットになります。このデメリットを最小化するためにも、最も高い査定金額を提示してきた会社を選ぶことをおすすめします。

3.担当者の対応やサービスが良い

担当者の対応やサービスが良いことも、不動産会社選びのポイントです。

買取を利用する人の中には、すぐにお金が欲しいものの、スピーディーに引っ越すことが難しい人も多くいます。

不動産の売却では、引っ越しは引渡の前に行うことが原則です。

ただし、一部の不動産会社の中には、引渡後に引っ越しすることを認めてくれる会社もあります。

すぐに引っ越せない人は、査定の依頼の際、引っ越しの時期を調整可能かどうか確認すべきです。調整可能であれば、その会社を選ぶ大きな理由となります。

その他として、買取を利用する人は現金化までの時間が重要となることも多いです。

たとえば1週間以内に現金化したい人であれば、その期日内に現金化できる不動産会社を選ぶ必要があります。

まとめ

以上、不動産買取の仲介手数料について解説してきました。

一般的に買取会社が自ら買主となる自社買取では、仲介手数料は発生しません。

一部の不動産会社は、買取会社を買主として仲介するサービスを買取と称していることもあり、このような不動産会社に買取を依頼すると仲介手数料が発生します。

買取で仲介手数料を発生させないためにも、査定は自社買取を行う不動産会社に依頼し、仲介手数料が不要であることを事前に確認していただければと思います。

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