サブリースとは？仕組みや意味・メリット・注意すべきリスクを徹底解説

サブリースとは、不動産会社に賃貸管理を委託する際の契約形態の1つです。

賃貸経営を検討している方のなかには「サブリース契約をしても大丈夫？」と疑問に感じる方もいるかもしれません。また、サブリースという言葉は知っていても、仕組みや利用するメリットがよくわからない方もいるでしょう。

この記事では、サブリースの仕組みやメリット・デメリット、契約時に注意したいリスクについて解説します。トラブル事例やトラブルを回避するためのポイントについても紹介するため、サブリースを検討している方はぜひ参考にしてください。

サブリースとは？契約の仕組みや意味をわかりやすく解説！

サブリースとは、不動産会社に賃貸管理を委託する際の契約形態の1つです。

契約形態には、主に「管理委託契約」と「サブリース契約」の2種類がありますが、管理を一任できるサブリースは、最も貸主の負担が少ない賃貸形態といえます。

2つの賃貸借契約

サブリースの仕組み

サブリースは、2つの賃貸借契約で成り立ちます。

1つは、所有者とサブリース会社が締結する契約。そしてもう1つは、サブリース会社と借主（入居者）が締結する契約です。

所有者と借主（入居者）は直接、賃貸借契約を結ばないため「転貸（てんたい）」という形になります。

サブリースとマスターリースの違い

先述のとおり、サブリースはオーナーから借り上げた物件をサブリース会社が入居者へ転貸する仕組みです。この場合、サブリース会社と入居者との間で賃貸借契約を締結します。

一方のマスターリースとは、サブリース会社（不動産会社）が賃貸物件のオーナーから物件を一括して借り上げる仕組みです。

また、サブリース会社とオーナーの間で締結する契約を「マスターリース契約（特定賃貸借契約）」といいます。

両者の違いをまとめると、以下のとおりです。

このように、マスターリースとサブリースでは、契約を結ぶ当事者と契約内容が異なります。ただし、一般的には両者を含めた一連の仕組みをまとめて「サブリース契約」と呼ぶことも多くあります。

空室保証・滞納保証

サブリースは、契約内容に応じて、所有者に対し「空室保証」や「滞納保証」が付保されるのが一般的です。

この2つの保証により、空室の間も、借主（入居者）に滞納があった場合も一定の家賃収入が保証されます。

サブリースのメリット・デメリット

サブリースには、貸主の手間や負担を減らし、安心も付帯するというメリットがある一方、デメリットもあります。

サブリースのメリット

サブリースのメリットは下記の通りです。

安定した賃貸収入が得られる

管理だけを委託する場合、オーナーの「負担」は軽減しますが、空室や赤字に対する「不安」までは解消されません。

サブリース契約は、空室保証や滞納保証があるため、当初の契約期間中は収益の見通しが立ちやすく、安定した収入を確保できるというメリットがあります。（但し、定期的な家賃の見直しによる減額リスクがある点には注意が必要です。詳細は後述します）

不動産会社や賃貸管理プランによっては空室時の賃料保証がない場合もあるため、事前に必ず確認しておきましょう。契約内容によって空室時の保証範囲も変わるため、契約内容がどうなっているかも事前に確認しておきましょう。

賃貸管理の手間が省ける

サブリース契約の魅力の一つは、賃貸管理に関わる業務を不動産会社に一任できる点です。通常の管理委託契約では、例えば設備の修繕工事や入居者とのトラブル解決に関する最終的な判断や決定は、物件のオーナー自身が行う必要があります。 

しかし、サブリース契約では、不動産会社が借主との賃貸借契約を結ぶため、日常的なクレーム対応や集金などの管理業務の大半を任せることが可能です。

そのため、不動産管理に不慣れなオーナーや、海外に居住していて借主との連絡が難しい方にとっても、安心して利用できる仕組みといえるでしょう。

賃貸経営初心者にも安心

サブリース契約では、借主（入居者）にとってのオーナーはサブリース会社となります。借主（入居者）間で発生したトラブルや滞納などの諸問題に際して対応するのも基本的にはサブリース会社となるため、初心者でも安心して賃貸経営を始められるでしょう。

サブリースのデメリット

サブリースのデメリットは下記の通りです。

修繕費用・リフォーム費用などはオーナー負担になる

物件の経年劣化で設備などが壊れてしまうことがあり、修繕やリフォームが必要な場合は、貸主が費用を負担することが一般的です。

サブリースであっても、建物の大規模修繕や設備の経年劣化による交換はオーナー負担となるのが一般的です。

また、退去時の原状回復費用（ハウスクリーニング代やクロスの張替えなど）についても、サブリース会社が負担するプランと、オーナーが負担するプランに分かれるケースがあるため、契約内容をしっかり確認しましょう。

契約解除が難しい場合がある

サブリース契約は一度結ばれると、貸主側からの解約が困難になる可能性があります。

これは、サブリース会社が実質的な借主（入居者）となり、借地借家法により保護されるためです。

契約更新時にサブリース会社が更新を希望すれば、貸主は契約を続行させることが法的に要求されることがあります。契約の解除を希望する場合は、正当な理由が必要となり、これが契約の柔軟性を制限する要因となります。

免責期間によって収入がなくなる可能性がある

サブリース契約には免責期間が設定されている場合があります。この期間中は、貸主は賃料を受け取ることができません。

たとえば、契約初期の募集期間や退去後の空室期間がそれに該当します。このような免責期間の存在は、収入の不安定さを招く可能性があるため、契約を結ぶ前に期間の長さや条件を確認することが必要です。

サブリース会社が倒産するリスクがある

サブリース会社が倒産するリスクも考慮する必要があります。

倒産した場合、オーナーは直ちに収入を失い、借主（入居者）と直接の新たな契約を結ぶ必要が生じます。

この過程は手間と時間を要するため、サブリース会社を選ぶ際にはその財務健全性や市場での評判をしっかりと調べることが勧められます。

サブリース契約は一見すると管理の手間を省ける魅力的なオプションですが、上記のようなリスクを理解し、対策を講じることがオーナーにとって重要な知見となります。

いくらで貸せるの？無料賃料査定

「貸す」も「売る」も相談できる！
賃貸管理プランが充実の東急リバブルにご相談ください。

東急リバブルの賃料査定はこちら

サブリース契約と管理委託の徹底比較

賃貸物件の管理方法には、主に「サブリース」と「管理委託」があります。

管理委託とは、オーナーが入居者と賃貸借契約を結び、家賃の集金や入居者対応、建物の管理などの業務を管理会社へ委託する方法です。それぞれの管理方法の違いは主に以下のとおりです。

以下でそれぞれの項目について詳しくみていきます。

手数料率

サブリースと管理委託では、オーナーが負担する手数料割合が異なります。

一般的な手数料の相場は以下のとおりです。

• サブリース：家賃の10〜20％程度
• 管理委託：家賃の5〜10％程度

例えば、家賃を月10万円に設定している場合、サブリースでは月1万〜2万円程度が差し引かれ、オーナーが受け取る賃料は8万〜9万円程度となります。

一方の管理委託では月5,000〜1万円程度の管理委託料がかかるため、オーナーの手元に残る金額は9万〜9万5,000円程度です。

このように、費用だけを比較すると管理委託のほうが負担を抑えやすい傾向にあります。一方でサブリースは手数料が高いものの、空室リスクを抑えられるほか、入居者対応などを任せられるため、オーナーの賃貸経営にかかる負担を軽減できます。

空室リスク

サブリースでは、サブリース会社が物件を一括して借り上げるため、空室や家賃滞納などによる収入減少のリスクを抑えられます。

空室が発生した場合でも、契約で定められた賃料がサブリース会社からオーナーへ支払われるのが一般的です。

一方、管理委託では空室が発生すると、その期間の家賃収入は得られません。そのため、空室リスクという点では、サブリースのほうが収入を安定させやすいといえるでしょう。

ただし、サブリースであっても契約時に設定された賃料が契約期間中ずっと保証されるとは限りません。たとえば、契約期間が35年と定められていても、周辺の家賃相場や築年数などの変化により、サブリース会社から賃料の減額を求められることがあります。

入居者選定権

サブリースでは、サブリース会社が入居者を募集し、入居審査や賃貸借契約を行います。そのため、オーナーが入居者を自由に選ぶことは基本的にできず、自身の希望に合わない入居者が入ることも珍しくありません。

一方、管理委託ではオーナーと入居者が直接賃貸借契約を結ぶため、管理会社が審査を行った後、最終的な入居の可否をオーナー自身が判断（決定）することができます。

入居者の選定にも自身の意向を反映させたい場合は、サブリースよりも管理委託のほうが自由度は高いといえるでしょう。

契約解除の難易度

サブリースでは、オーナー側からの契約解除は難しい傾向にあります。

サブリース会社との契約には借地借家法が適用され、オーナーが契約を更新しない場合や解約を申し入れる場合には「正当事由」が必要となるためです。

正当事由としては、建物の建て替えの必要性などが考慮されます。そのため、オーナー側から契約を終了するハードルは高いといえるでしょう。また、契約内容によっては、解約にあたって違約金や立退料などの金銭的な負担が生じる可能性もあります。

一方の管理委託は、サブリースよりも契約を解除しやすいのが一般的です。「解約希望日の3か月前までに通知する」など、管理委託契約書に定められた解約条件に従って手続きを行います。

管理委託とサブリースどちらがよい？

管理委託とサブリースのどちらがよいかは、賃貸経営で「収益性」と「安定性」のどちらを重視するかによって異なります。

それぞれ向いている人の特徴を以下の表にまとめました。

このように、手数料を抑えて家賃収入をできるだけ多く確保したい場合は管理委託、空室による収入減少や賃貸管理の負担を抑えたい場合はサブリースが向いています。

手数料だけで判断するのではなく、空室リスクや管理にかけられる時間なども踏まえて、自身の賃貸経営に合った方法を選びましょう。

サブリース2025年問題とは？問題点と対処法

近年はサブリースをめぐる「2025年問題」が注目されています。

これは、2015年前後に増加したサブリース物件が契約から一定期間を迎え、サブリース会社からオーナーに対して家賃の減額を求められるケースが増えると懸念されている問題です。

ここからは、サブリース2025年問題が生じた背景や問題点、オーナーが取れる対策について解説します。

問題の背景

サブリース2025年問題の背景のひとつに、2015年の相続税改正があります。2015年1月1日以後に発生した相続から、相続税の基礎控除額が以下のように引き下げられました。

基礎控除額の引き下げによって相続税の課税対象者が増えたことから、相続税対策への関心が高まりました。

こうしたなか、相続税対策の一つとして活用されたのが、所有する土地にアパートなどを建てて行う賃貸経営です。

なかでもサブリースは、物件の管理をサブリース会社に任せられるうえ、空室による家賃収入の減少を抑えられることから、賃貸経営の経験がないオーナーでも利用しやすい仕組みとして広がりました。

こうした時期に契約されたサブリース物件が築10年前後を迎え、家賃の見直しによって、サブリース会社から賃料の減額を求められるケースが問題となっています。

賃料が引き下げられると、契約当初に想定していた収益計画との間に差が生じる可能性があります。さらに、借入金の金利が上昇すれば、家賃収入が減る一方で返済負担が増えることも考えられ、資金繰りへの影響も懸念されています。

オーナーが取れる対策

サブリース会社から賃料の減額を求められた場合、オーナーが取れる主な対策として次の3つが挙げられます。

• サブリース会社と交渉する
• 必要に応じて調停や裁判などの手続きを検討する
• サブリース契約の解約を検討する

まずはサブリース会社と交渉し、賃料を減額する理由や減額幅が妥当なのかを確認しましょう。

周辺の家賃相場や入居状況などを調べたうえで、提示された賃料について話し合うことが大切です。

当事者間での解決が難しい場合は、不動産鑑定士や弁護士などの専門家へ相談する方法があります。不動産鑑定士に適正な賃料について意見を求めることで、今後の対応を検討しやすくなります。必要に応じて、調停や裁判などの法的手続きに進むことも選択肢となるでしょう。

また、サブリース契約を継続するメリットが少ないと判断した場合は解約も視野に入ります。

解約時には違約金が発生することがあり、その金額は契約内容によって異なります（一例として家賃収入の数カ月分程度と定められているケースなどがあります）。

解約後は、管理委託へ切り替えるほか、オーナー自身で物件を管理する自主管理などが選択肢となるでしょう。

サブリース問題を受けて創設された「サブリース新法」とは？

サブリース契約におけるトラブルの発生をうけ、2020年、賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律（サブリース新法）が施行されました。

同法により、次の項目が規制されるようになっています。

1. 誇大広告の禁止
2. 不当な勧誘の禁止
3. 契約締結前における重要事項説明および説明書の交付
4. 契約締結時における書面交付（法第31条）

現在では、法律でサブリース契約を煽るような広告や強引な勧誘は禁止されており、サブリースの契約（マスターリース契約）前には、オーナーに対して重要事項説明をすることが義務付けられています。

重要事項説明では、主に次のような内容について説明が行われます。

• 家賃改定条件
• 契約解除条件
• その他マスターリース契約のリスク

さらに、契約を締結した際には、契約期間や家賃などの賃貸条件、維持保全の方法や費用負担などを記載した書面をオーナーへ交付しなければなりません。契約内容を書面に残すことで、契約後の認識の相違やトラブルを防ぐことにつながります。

出典：サブリース事業に係る適正な業務のためのガイドライン｜国土交通省
適正化のための措置（規制の内容・標準契約書等）｜国土交通省

サブリースのトラブル事例

サブリースは、オーナーの手間をなくし、安定した賃貸経営をするために効果的な賃貸形態です。しかし、契約の複雑さから次のようなトラブルも起きています。

アパート・マンションなどのサブリース契約を検討している方へ消費者庁から注意喚起

アパート・マンションなどの不動産物件をサブリース契約しようと検討している方へ、消費者庁から注意喚起が行われています。以下に、その内容を要約してお伝えします。

サブリース契約のメリットと潜在的なリスク
サブリース契約では、不動産オーナーは自身のアパートやその他の賃貸物件をサブリース会社に一括して貸し出します。この方式は、オーナーにとっては安定した賃料収入が見込め、日常の管理業務から解放されるなどの明確なメリットがあります。

しかし、賃料の減額問題などのトラブルが増加しているため、消費者庁からは特に注意が必要とされています。

適切な契約前の説明と理解の重要性
サブリース契約を締結する際には、契約相手からの詳細な説明を受けることが不可欠です。

これには、将来的な家賃収入の減少リスクやその他の可能性が含まれる契約条件が包括的に説明されるべきです。

契約内容に疑問がある場合は、積極的に質問し、納得がいくまで説明を求めることが重要となります。

国土交通省の管理業者登録制度
国土交通省では賃貸住宅管理業者の登録制度を設けており、サブリース業者（同制度への登録の有無にかかわらず）は、契約締結前にオーナーへ家賃の変動条件などを含む重要事項を書面で明確に説明する義務があります。

この制度に未登録の業者も、登録に向けた準備を急ぐよう求められています。登録された業者を選ぶことは、より透明性と安全性を確保する上で有効です。

融資を受ける際の注意
サブリース契約を基に不動産投資を行い、融資を受ける場合、不動産業者や金融機関に対して、契約内容や融資条件に関する疑問点を確認することが推奨されます。万が一のリスクを理解し、適切な判断を下すためには、事前の情報収集が不可欠です。

サブリース契約に関わる際は、これらの点を慎重に考慮し、可能な限りリスクを把握した上で進めることが求められます。

サブリース業者による不正行為

金融庁には、過去に、次のようなサブリース業者の不正行為が報告されています。

• 自己資金のないオーナーの預金通帳の残高を改ざん
• 一定の年収基準を満たすようオーナーの所得確認資料を改ざん
• オーナーの口座に金融機関の融資審査に必要となる資金を振り込み
• 売買契約に必要となる諸費用等を捻出 するため、実際の売買価格よりも水増しした価格による売買契約書を金融 機関用として作成

（引用：金融庁）

これらに共通するのは、オーナーへの融資を無理に通そうとしたサブリース業者による不正行為であるということです。

このような事例に関しては、サブリース業者が悪質ということが大きな要因であることはもちろんですが、オーナー自身も「借り入れられるだけ」でなく「返せるか」を重視して融資金額を決めることが大切です。

具体的なトラブル事例も以下にご紹介しておきます。

事例1：サブリース契約による家賃保証とその後の問題
建築請負業で知られるA社は、地主にアパート建築を提案し、完成した物件を30年間一括借上げで家賃を保証するというサブリース契約を提供しました。契約では、初めの10年間家賃が変わらないことが約束されていました。

しかし、リーマンショック後の経営悪化を理由に突然の家賃減額を行ったため、10年未満で家賃が減額された1万人以上のオーナーが訴訟を起こす可能性が生じました。さらに、建物のメンテナンスや設備交換が契約どおりに行われなかったとして、多数のオーナーが集団訴訟を起こしました。

事例2：女性向けシェアハウスのサブリース契約トラブル
ある会社が女性向けシェアハウスの販売と管理を行っていましたが、サブリース契約に基づく賃料の支払いを停止しました。この結果、賃料保証を受けていたオーナーたちがローン返済に困窮し、相談の結果がニュースで報じられました。サブリース会社は民事再生法の適用を申請しましたが、申請は棄却され、最終的には破産手続きに入りました。

トラブルの根本原因は、過剰な賃料保証と空室リスクへの対応不足であり、金融機関の適切でないローン審査も問題視されています。このケースは、サブリース業界全体の信頼性に関する議論を呼んでいます。

事例からみるサブリース契約のリスク評価と注意点
これらの事例から学ぶべきは、サブリース契約にはオーナーにとって魅力的な安定収入の見込みがある一方で、リスクも伴うことです。サブリース契約を結ぶ際は、サブリース会社の信頼性を確認し、契約内容を十分に理解し、将来的な家賃の変動条件や、万が一の事態に備えた対策を講じることが重要です。また、契約前には専門家や相談機関でアドバイスを求めることも検討するべきでしょう。

金融機関による不正行為

サブリース業者のみならず、金融機関による不正行為も報告されています。金融庁によれば、金融機関が、融資の条件としてオーナーにとって不必要なカードローン・定期預金・保険商品等を販売する抱き合わせ販売を行っていた事例があったとのことです。

サブリース業者と金融機関が協力し、賃貸住宅の賃料や入居率について改ざんし、必要以上に多額の融資が実行された事例もあるといいます。

よくある一般的なトラブル

サブリース契約では、家賃の減額やサブリース会社の倒産などによるトラブルが発生することがあります。

ここでは、よくあるトラブル事例として次の3つを紹介します。

家賃減額

【トラブル事例】
家賃保証があるので安心だと思って契約したものの、数年後の見直しで家賃を減額され、当初想定していた収入を得られなくなった

【対応策】
サブリースでは「家賃保証」をうたっていても、契約当初の家賃が将来にわたって同じ金額で保証されるわけではありません。契約内容によっては定期的に家賃が見直され、周辺の家賃相場や建物の経年劣化などを理由に減額を求められることがあります。

また、サブリース会社が家賃の減額を請求すること自体は、法律上認められています。

そのため、「家賃保証」という言葉だけで判断せず、契約前に家賃の見直し時期や減額条件などを確認しておくことが大切です。

実際に家賃の減額を求められ、その金額や条件に納得できない場合は、不動産鑑定士や弁護士などの専門家に相談することも検討しましょう。

サブリース会社の倒産

【トラブル事例】
サブリース会社が突然倒産し、それまで支払われていた賃料が入金されなくなった。さらに、入居者との契約関係や家賃の支払先をめぐって混乱が生じてしまった。

【対応策】
サブリース会社が倒産すると、オーナーへの賃料の支払いが停止するだけでなく、入居者との契約関係にも影響が及ぶ可能性があります。例えば、入居者が家賃の支払先を判断できず、一時的に家賃収入が途絶えるケースも考えられます。

また、倒産前から未払いとなっている賃料は、全額を回収できるとは限りません。

契約前には、サブリース会社の経営状況や財務状況などを確認し、長期間にわたって契約を続けられる会社かを見極めることが大切です。

免責期間

【トラブル事例】
空室でも家賃が保証されると思ってサブリース契約を結んだが、入居者の募集開始から数カ月間は免責期間となっており、その間の賃料を受け取れなかった

【対応策】
サブリース契約では、入居者の募集開始から1〜3カ月程度の「免責期間」が設けられることが一般的です。その間は、サブリース会社からオーナーへ賃料が支払われません。また、契約開始時だけでなく、入居者が退去するたびに免責期間が設けられる契約もあります。

「空室でも家賃が保証される」と思い込まず、契約前に免責期間の有無や長さ、適用されるタイミングを確認しておきましょう。

免責期間が長い場合は、期間を短縮できないかサブリース会社と交渉することも検討してみてください。

サブリース契約のトラブルを回避する方法

サブリース契約にまつわるトラブル回避のために、下記を意識することが重要です。

自分でも事前に情報収集を行なっておく

サブリース契約を検討する際、多くのオーナーが直面するのは、借主（入居者）の集まりが悪いことや、予想よりも低い賃料での運営を余儀なくされることです。これらの問題を最小限に抑えるためには、事前の徹底した市場調査が不可欠です。

具体的には、「自宅がどれだけの需要を持っているのか」「地域の家賃相場はどの程度か」を確認することが重要です。

情報収集の方法としては、近隣の不動産会社が提供する情報（ウェブサイト、チラシ、広告など）を活用し、具体的なデータを収集しましょう。

さらに、物件の築年数が進むにつれて、通常は賃料が見直されることが一般的です。そのため、物件を賃貸に出す際は、時間の経過と共に変動する収入を見越して、長期的な財務計画を立てる必要があります。これにより、将来的に賃料収入が減少しても対応できるよう準備を整えることが、賢明な不動産経営に繋がります。

このように自分で情報収集を行うことにより、不動産投資のリスクを把握しやすくなり、より効果的な賃貸運営が可能となります。

不動産会社との契約内容を事前に確認する

サブリース契約を考えている場合、事前に確認しておくべきいくつかの重要なポイントがあります。これらをしっかりチェックすることで、将来的なトラブルや不明瞭な点を避けることができます。

家賃保証の割合がどれくらいか

サブリース契約では、サブリース会社が定める家賃保証率が重要です。通常、この率は80〜90%が相場ですが、契約によって異なる場合があります。相場よりも低い保証率の理由を事前にサブリース会社に確認することが大切だと言えます。

家賃保証の見直しが何年ごとに行われるのか

サブリース契約では、市場の変動や入居率に基づいて、定期的に家賃を見直すことがあります。この見直しの周期を契約前に確認することで、将来の収入予測を立てやすくなります。

修繕費用は誰が負担するのか

サブリース契約書には、どの程度の修繕をサブリース会社が負担するかが記載されています。大規模な修繕や経年による劣化は通常オーナー負担となりますが、詳細は契約書に基づいて決定されるため、具体的な負担範囲を確認することが大切です。

契約の中途解約を行うことはできるか

サブリース契約は、一度締結すると中途解約が困難な場合が多いです。法的に借主（入居者）であるサブリース会社が保護されるため、契約書に記載された中途解約に関する条項を事前に確認し、将来的な運用プランを立てる際の参考にしましょう。

免責期間は設定されているか

サブリース契約では、特に初期や退去後に設定される免責期間があり、この間は家賃収入が保証されません。免責期間の長さとその条件を確認することで、収入計画を正確に立てることが可能です。

信頼できる不動産会社を見極める

サブリース契約を結ぶ際には、信頼できる不動産会社を選ぶことが非常に重要です。安定した経営をしている会社を選ぶことで、後々発生するかもしれない問題を防ぎ、安心して収入を得ることができます。

不動産会社を選ぶときは、その会社の賃貸管理の経験がどれくらいあるか、問題が発生したときにしっかりと対応してくれるかを確認することが大切です。

これらの情報は会社のホームページやサービス内容を確認することで得られます。

さらに、会社の営業担当者と直接話して、相談に乗ってくれるかどうかもチェックしましょう。担当者が親身になって対応してくれるかどうかは、契約後のサポートが安心できるかどうかの重要な指標になります。

サブリースの解約は可能？

サブリースに限ったことではありませんが、賃貸借契約は原則的に貸主の都合による解約ができません。とはいえ、解約ができないということではありません。

借地借家法

借地借家法では、建物賃貸借契約の更新やその要件について次のように定められています。

第二十六条
建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の一年前から六月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする。

第二十八条
建物の賃貸人による第二十六条第一項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。

これらの条文から、借主（サブリース会社）は1年前から6カ月前までの通知をしたうえで解約ができるものの、貸主都合による解約には「正当事由」が必要であると解釈できます。

解約に必要な「正当事由」とは

何が正当事由になるかについての判例は多数ありますが、一般的には1年間から6カ月前までに告知をしたうえで、サブリース会社に対して規定の違約金（家賃の数ヶ月分など）を支払うことで解約の合意を得るケースが多いです（※なお、契約解除後に現在の居住者にも退去してもらう必要がある場合は、別途、居住者に対して引越し代や立退料を支払って交渉する必要があります）。

サブリースのマスターリース契約をする際には、あらかじめ解約の条件や違約金、立退料の扱いについてよく確認しておくようにしましょう。

サブリースを選択するのに向いているのは？

貸主の負担がかからず安定した経営ができるという特徴があることから、次のような人がサブリースに向いていると考えられます。

賃貸経営が初めての人

賃貸経営は、家を貸し出して終わりではありません。空室対策や修繕計画、出口戦略など、所有者がやらなければならないこと、考えなければならないことは膨大です。

サブリースは、サブリース業者が所有者に代わって募集から入居中、退去時までの対応をしてくれるため、賃貸経営が初めての方に適していると考えられます。

できる限り負担を減らしたい人

すでに賃貸経営をしていて、その業務の煩雑さや忙しさに負担を感じている方もサブリースを検討してみましょう。

サブリースを選択することで投資物件を増やしやすくなり、リスクの分散にもつながります。

賃貸管理を行う時間がなかなか取れない人

サブリース契約は特に、賃貸管理に多くの時間を割けない貸主にとって有益です。

この契約形式では、不動産会社が借主（入居者）や借主（入居者）との日常的なやり取りを代行してくれるため、賃貸管理の手間を大幅に削減することが可能です。

これにより、忙しい貸主も安心して賃貸ビジネスを行うことができます。

海外に居住または転勤している人

海外に転勤や居住している場合、国内の物件管理はさらに複雑になります。時差の関係で不動産会社との連絡が困難になりがちであり、トラブル発生時の迅速な対応が難しいことも考えられます。

その際にサブリース契約を利用していれば、不動産会社が日常の管理業務を代行してくれるため、海外からでも賃貸経営を維持しやすくなります（※ただし、大規模修繕の承認や費用負担の判断などはオーナーが行う必要があります）。

また、海外に居住している貸主の場合、法人が物件を借りる際には「源泉所得税」の支払いが必要になることがありますが、サブリース契約では不動産会社が借主（入居者）としてこの税金の処理も担ってくれます。

これによって、海外居住者でも物件が借りづらくなるリスクを軽減し、賃料収入の機会を最大限に保持することができます。

安定した経営をしたい人

どんな事業にも共通することですが、基本的に、賃貸経営における収支は変動します。想定した入居率を維持できなければ、赤字になるリスクもあります。滞納保証や家賃保証が付保されているサブリースは、安定した経営をしたい人にも適しています。

サブリースを選択するのに向いていないのは？

次に、サブリース契約が向いていない人の特徴を詳しく見てみましょう。

大きく利益を出したい人

不動産投資は基本的に長期的な取り組みが求められます。そのため、すぐに大きな利益を期待する人にはサブリースは不向きです。特に、ローンを組んでいる場合、短期間での収益化はさらに難しくなります。

サブリースを選択する前には、じっくりと将来の収益をシミュレートし、その結果を基に判断することが重要です。

短期間で利益を出したい人

一般的な賃貸契約では、オーナーは借主（入居者）から直接礼金や更新料を受け取ることができますが、サブリース契約ではこれらの収入がサブリース会社を通じて入るため、オーナーに直接的な収益は減少します。

サブリースは安定収入と管理の手間を減らすことに焦点を置いているため、一攫千金を狙うタイプの投資ではありません。

長期にわたって確実に資産を増やしていく戦略を好む人には適していますが、短期間で高収益を望む場合は他の選択肢を検討した方が良いでしょう。

これらの点を考慮して、自分の投資スタイルや目的にサブリースが合っているかを慎重に評価することが必要です。

サブリース契約の注意点

ここまでお伝えしてきたサブリース契約の仕組みやリスクを踏まえ、契約の前には次の点をあらかじめ確認しましょう。

所有者自身も事業計画やリスクを理解する

サブリースでは、賃貸経営の業務の大部分をサブリース業者に担ってもらえます。しかし、サブリース業者に一任して良いということではなく、投資判断をするのは所有者に他なりません。

契約内容や事業計画について所有者自身が正しく理解し、契約内容や契約期間中のリスクもあらかじめ把握しておきましょう。

融資額が「返済可能」かシミュレーションする

融資を受けるにあたって大事なのは「借入可能」ではなく「返済可能」であることです。

当初の想定収入のみならず、5年先、10年先……に保証される賃料が減額になる可能性も考えたうえで、返済期間中、事業収入だけで返済していける金額であるかどうか綿密なシミュレーションをしましょう。

サブリース会社を選ぶポイント

サブリース会社を選ぶうえで大前提となるのは、安定した事業をしていて、行政処分履歴などがないことです。この点に不安があると、長く、安定した賃貸経営ができないおそれがあります。

サブリース会社は、所有者にとって、ともに事業を進めていくパートナーのような存在です。契約前には、以下のポイントをふまえて信頼できるサブリース会社かどうかをしっかり見極めましょう。

経営状況が安定しているか

サブリース会社を選ぶ際に最も重要なのは、その会社が安定した経営をしているかどうかです。家賃保証を長期にわたって維持するためには、会社の財務状況が健全でなければなりません。契約前には、会社の財務諸表や業績報告書を確認し、安定した収益があるかどうかをチェックすることをお勧めします。

オーナーの要望を理解してくれるか

サブリース会社がオーナーの要望をどれだけ理解し、尊重してくれるかも重要です。契約を進める過程で、会社側が自分たちの都合の良いように物件の修繕や改修を強要するようなことがないか注意深く確認しましょう。オーナーとして納得のいく対応をしてくれる会社を選ぶことが望ましいです。

現実的な事業計画を考案してくれるか

サブリース会社がどのような事業計画を立てているかも契約の決め手になります。特に入居率が下がった際の経営計画は、その会社がどれだけリスクを管理しているかの指標になります。市場状況や周辺の家賃相場を踏まえ、安定して収益を上げることが可能な計画を立てているか確認してください。

高い情報収集能力を持っているか

サブリース会社の情報収集能力は、物件の入居率に直接影響します。地域の市場動向、家賃相場、競合物件の状況など、様々な情報を迅速かつ正確に把握できるかが重要です。情報収集能力が高い会社であれば、市場の変動にも柔軟に対応し、空室リスクを最小限に抑えることができるでしょう。

サブリースについてよくある質問

最後にサブリースについてよくある質問に対する回答を3つ紹介します。

Q. サブリースの家賃保証は本当に下がるのですか？

サブリースの家賃は、契約期間中でも下がる可能性があります。借地借家法第32条では、サブリース会社からオーナーに対して賃料の減額を請求することが認められているためです。

建物の築年数の経過や周辺の家賃相場の下落などによって減額されることがあるほか、契約書に「2年ごとに賃料を見直す」などの条項が設けられているケースもあります。契約前に賃料の見直し時期や条件を確認しておきましょう。

Q. サブリース契約はオーナー側から解約できる？

サブリース契約はオーナー側から解約することも可能ですが、一定の条件があります。

借地借家法上の「正当事由」が必要となるほか、契約によっては違約金の支払いを求められることもあります。

そのため、サブリース契約を結ぶ際は、解約に関する条件を事前に把握しておくことが大切です。

サブリース新法では、契約前に重要事項説明が義務付けられるようになりました。契約後のトラブルを防ぐためにも、解約できる条件や違約金の有無などを契約前に確認しておきましょう。

Q.サブリースと管理委託、どちらが収益的に得？

一般的に、収益性を重視するなら管理委託のほうが有利です。手数料の目安はサブリースが家賃の10〜20％程度、管理委託が5～10％前後とされており、満室に近い状態を維持できれば管理委託のほうが手元に残る収入は多くなります。

一方、空室期間が長くなりやすい物件では、一定の賃料を受け取れるサブリースのほうが収入を確保しやすい場合もあります。

手数料だけでなく、物件の入居状況や空室リスクも踏まえて比較しましょう。

まとめ

サブリースは、賃貸管理の手間を減らせるうえ、空室時でも契約に基づいた賃料を受け取れるため、安定した賃貸経営を目指す方に適した方法です。一方で、管理委託と比べて手数料が高くなる傾向があるため、収益性とのバランスを考える必要があります。

また、「家賃保証」があっても、契約当初の家賃が将来にわたって保証されるわけではありません。家賃の減額や免責期間、契約解除などの条件を事前に確認しておくことが大切です。

サブリースのメリットとリスクを十分に理解し、そのうえで信頼できるサブリース会社を選ぶことが、長期的に安定した賃貸経営につながるでしょう。

いくらで貸せるの？無料賃料査定

「貸す」も「売る」も相談できる！
賃貸管理プランが充実の東急リバブルにご相談ください。

東急リバブルの賃料査定はこちら

東急リバブルが買主となり、
ご所有不動産を直接購入いたします

周囲に知られずに売却・早急に現金化！

リバブル不動産買取はこちら