マーケットレポート
マーケットレポート2026, 07
2026年7月1日時点公表分
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東証REIT指数
（オフィス・住宅・商業物流等）
東証REIT指数は、東京証券取引所に上場している不動産投資信託（JREIT）全銘柄を対象とした時価総額加重平均型の指数です。
流動性の低い実物不動産に⽐べ、REITは流動性が⾼いため、その指数は、【不動産価格の先⾏指標】という性質を持っていると⾔えます。ここでは、全体（緑）と住宅REITのみ（⻘）の２つを掲載しています。
東証REIT指数
- POINTデータ解説
- 長期国債金利の大幅な上昇を受けて、JREIT市況は低調な展開が続いています。不動産の収益性は上昇しており、ポテンシャル的には上昇してもよさそうな局面ですが、投資先としての相対的な魅力が低下している状況がうかがえます。固定金利の上昇や、この先の政策金利の上昇可能性などもあり、しばらく苦戦が続きそうです。
賃貸住宅の期待利回りの推移
期待利回り＝キャップレート：投資家が不動産から期待する収益性（利回り）のこと。
賃料一定のもとでは、キャップレートの低下は投資不動産価格（ここではワンルームマンション）の価格上昇を意味します
（※ここで想定するワンルームは以下の通りです）
交通アクセス：最寄り駅から徒歩10分以内
築年数：5年未満
平均専用面積：25～30㎡
総戸数：50戸程度
城南地区(目黒区、世田谷区)渋谷、恵比寿駅まで15分以内の鉄道沿線
城東地区(墨田区、江東区)東京、大手町駅まで15分以内の鉄道沿線
賃貸住宅(ワンルーム)の期待利回り推移
- POINTデータ解説
- 5月27日に（一財）日本不動産研究所から「第54回不動産投資家調査」が公表され、最新のキャップレートに関するアンケート結果（2026年4月調査）が公表されました。賃貸住宅（ワンルーム・ファミリー）ともに史上最低水準が続いていますが、前回調査（2025年10月）と比べると、全国的には横ばい傾向となっています。そのなかで、グラフの東京城南地区（ワンルームタイプ）は前回調査から0.1ポイント低下し、3.6％となりました。これにより、史上最低水準を更新しています。
首都圏
中古マンションの成約状況
首都圏中古マンション成約状況：レインズに登録された成約物件情報を集計し、公表したものです。
新築マンションの同データでは、ブレが大きいため、マンション市況を現状分析する時は中古マンションデータを見る方が分かりやすいとされています。
成約件数
成約㎡単価
- POINTデータ解説
- 4月の首都圏における中古マンションの成約状況を見ると、成約単価は3か月連続でほぼ横ばいとなっています。下落傾向にあるとは言えないものの、横ばい感が数字にもはっきりと表れるようになってきました。
新設住宅着工戸数
新設住宅着工戸数とは、新たに建てられた住宅に関する統計で、建築主から都道府県知事に提出された建築工事の届出が毎月集計され、国土交通省から当月分が翌月末に発表されます。持ち家＝所有する土地に住宅建築を行うもの、貸家＝賃貸用のための住宅、分譲＝分譲マンションと分譲戸建（土地＋建物）の合計です。
総計(新設住宅着工戸数)
持ち家(新設住宅着工戸数)
貸家(新設住宅着工戸数)
分譲(新設住宅着工戸数)
- POINTデータ解説
- 2026年4月の新設住宅着工戸数は、2025年4月からの建築基準法改正を前にした駆け込み需要が前年3月に発生し、その反動で前年4月の着工戸数が大きく落ち込んでいたことから、前年同月比では大幅な増加となりました。しかし、実数ベースで見ても着工戸数は比較的高い水準にあり、3月に続いて良好な状況となっています。
不動産価格指数
(区分所有マンション)
不動産価格指数：不動産価格指数は、全国の住宅に関して、国土交通省が実施する「不動産の取引価格情報提供制度」により蓄積されたデータを活用し、「個別物件の品質」を調整したうえで、算出・推計した指数です。
不動産価格指数(区分所有マンション)
- POINTデータ解説
- 公表までにタイムラグのある不動産価格指数ですが、2025年12月の区分マンション指数は過去最高値を更新しました。
各種金利の推移
基準割引率・基準貸付利率：
日本銀行が、個別の金融機関に対して資金を貸し出す際の基準金利のことです。2006年に「公定歩合」から「基準割引率および基準貸付利率」に名称が変更され、基準貸付利率は短期の市場金利の事実上の上限としての役割を担うようになっています。
(出典)日本銀行HP
長期国債（10年）：
償還期間が10年の国債の金利。月末の数値を採用しています。
(出典)財務省HP
フラット35：
返済期間21年以上の金利（融資金額９割以下） で、最多金利を採用しています。
(出典)住宅金融支援機構
賃貸住宅融資（35年）：
賃貸住宅用の長期固定ローン金利です。前月下旬の金融情勢などに基づき金利を決定したと想定した場合の参考金利で、2カ月後に住宅金融支援機構債券の利回り、その他のコストを加味して決定される予定の金利が適用され、金融情勢の変化などによって金利が変更となる場合もあります。
(出典)住宅金融支援機構
各種金利の推移
- POINTデータ解説
- 長期金利の上昇が続いており、3％台に近づいてきました。それに伴い、住宅ローンの固定金利をはじめとする各種固定金利も、6月分から一斉に上昇しています。
- ご留意事項
- 不動産投資はリスク（不確実性）を含む商品であり、投資元本が保証されているものではなく、元本を上回る損失が発生する可能性がございます。
- 本マーケットレポート に掲載されている指標（例：利回り、賃料、不動産価格、REIT指数、金利など）は、
不動産市場や金融市場の影響を受ける変動リスクを含むものであり、これらの変動が原因で損失が生じる恐れがあります。
投資をする際はお客様ご自身でご判断ください。当社は一切の責任を負いません。 - 本マーケットレポートに掲載されている情報は、2026年7月1日時点公表分です。
各指標は今後更新される予定があります。 - 本マーケットレポートに掲載した記事の無断複製・無断転載を禁じます。
- 2026年07月 マーケットレポート
その他のトピックス - 金利上昇と不動産価格の関係
〜固定金利上昇の影響は？～ - 首都圏の賃貸市場で起きている変化とは？レインズ成約データから読み解く家賃上昇の実態
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