Q&A よくあるご質問

1. 居住用家屋に該当するかの判断基準は?

  • (1)一時的な利用を目的とする家屋は除きます。
  • (2)家屋所有者の生活の拠点として利用している家屋に限ります。

    この判断には次の①〜④を総合勘案して判断します。

    • ① 所有者と配偶者等の日常の生活状況
    • ② その家屋への入居目的
    • ③ その「家屋の構造」及び設備の状況
    • ④ その他の事情
  • (3)転勤、転地療養等の為、配偶者と離れて、単身で、別の家屋に住んでいる場合でも転勤等の事情が解消し、配偶者等が居住している家屋に戻ることとなるときは、配偶者等が居住している家屋はその者にとっても居住用家屋となります。これにより、その者が所有する居住用家屋が2軒以上になる場合は、その者の主たる居住用家屋1軒だけが適用になります。
  • (4)次の家屋は、居住用家屋には該当しません。

    • ① 3,000万円特別控除を受ける為のみの目的で入居した家屋
    • ② 新築期間中だけの仮住いである家屋
    • ③ その他一時的な目的で入居した家屋

      ※ たとえ、結果的に居住期間が短期間であっても、入居目的が一時的でない場合で、上記(2)(3)に該当するときは、
      居住用家屋となります。

    • ④ 主として趣味、娯楽又は保養の目的の家屋(別荘など)

2. 居住用土地に該当するかの判断基準は?

自己所有土地のうち自己所有居住用家屋の敷地で、かつ、居住用家屋とともに売却される土地のことをいいます。居住用家屋の敷地に該当するかどうかは、その土地が社会通念上、居住用家屋と一体として利用されているかにより判断します。家屋に付随する庭、家庭用菜園とか屋敷内または塀の内といわれるもので社会通念上の範囲内ということです。
社会通念上とは、簡単に言えば、常識的に考えてということです。

3. 居住用財産は何年所有すればよいかまたは何年居住すればよいか?

何年間所有しなければならないとか、何年間居住しなければならないという制限は別にありません。 たとえ、数ヶ月の期間でも、その家屋を生活の拠点として利用していればかまいません。ただ余りにも短期間だと、一時的な目的で入居したとみられがちですので、一時的な目的で入居した家屋でないということを証明できる状況証拠等を十分用意しておく必要があります。

4. 居住用財産はいつまでに売却すればよいか?

本人が居住しなくなった日から数えて3年目の12月31日までに売却しないと居住用財産の譲渡所得の特例の適用が受けられません。

5. 生計を一にする親族の居住用家屋の場合は?

私はT市に自宅を所有していましたが、今回の転勤により、私と妻と長女はO市の転勤先の社宅に転居しました。長男は大学に入学したばかりなので、そのまま自宅に居住する予定です。将来、この自宅を売却するときの注意点を教えてください。

  • (1)T市の自宅を売却する時期が、今回の転勤日から3年目の年末までの間ですと、3,000万円特別控除が受けられます。
  • (2)3年目の年末を過ぎても、次の条件全てをクリアすれば3,000万円特別控除が受けられます。

    • ① あなたが、その家屋に所有者として以前1回は住んだことがあること。
    • ② 転勤後、引き続き生計を一にする親族が譲渡日まで居住していること。
    • ③ 途中で、生計を一にする親族が、居住しなくなった場合、または、生計を一にしなくなった場合には、その日から1年以内に売却すること。
    • ④ 売却日現在、あなたは借家住いであること。
    • ⑤ 転勤後、3,000万円特別控除等の特例を受けていないこと。

6. 店舗兼住宅の場合はどの様に取扱われますか?

私は1階が店舗、2階が住居である2階建ての家屋と土地を売却しました。

  • (1)土地、家屋とも居住用部分と店舗用部分というように2つの物件を各々売却したと考えます。
  • (2)居住用部分と店舗用部分の分け方は通常、それぞれの利用面積の比率で分けます。
  • (3)居住用部分は居住用の特例を、事業用部分は事業用買換えの特例をそれぞれ受けることができます。
  • (4)店舗用部分が10%未満の場合には、全て居住用としてみることもできます。

7. 土地だけ譲渡となった場合は?

居住用の家屋と土地を売却する予定で家屋を取り壊したところ、都合により売却を現在中断しています。
取り壊して3年目の年末までに売却すれば3,000万円特別控除を受けられると思っていますが、いかがでしょうか。

  • (1)任意取り壊し後の売却の場合は、次の条件の全てをクリアしないと3,000万円特別控除は適用できません。

    • ① 土地譲渡契約が、取り壊し日から1年以内に締結されていること。
    • ② 取り壊し後、譲渡契約締結日まで、貸付けその他業務の用に使っていないこと。
    • ③ 居住しなくなって、3年経過後の年末までの譲渡であること。
  • (2)3,000万円特別控除の特例は、基本的には、家屋について適用があり、その敷地である土地については、家屋の適用とともに従属的に適用が受けられるという関係にあります。よって、土地のみの譲渡は原則的に適用を受けられません。しかし、この考え方を厳格につらぬくと実情に合わない場合もあるので、上記のように厳しい要件のもとにOKとしているのです。

8. 家屋所有者と土地所有者が異なる場合の考え方は?

現在、妻所有の土地に私名義の家屋が建っており、妻・子とともに居住しております。
今回、土地家屋ともに売却する予定です。妻も3,000万円特別控除が受けられますか。所有期間は8年です。

  合計 建物 土地
譲渡代金 10,000万円 2,000万円 8,000万円
取得費 2,000万円 1,600万円 400万円
譲渡費用 250万円 50万円 200万円
  • (1)夫は3,000万円特別控除を受けられますが、妻は3,000万円特別控除を受けられません。
  • (2)但し、次の3つの条件を全てクリアすれば、夫の3,000万円特別控除の控除不足額を妻の譲渡益から控除できます。

    • ① 家屋とともに土地等が譲渡されること。
    • ② 家屋所有者と土地所有者とが親族関係を有し、かつ、生計を一にしていること。
    • ③ 家屋所有者と土地所有者が、ともにその家屋に居住していること。

    ①は通常同時に売却するので余り問題はないでしょう。②と③は夫婦の場合は通常簡単にクリアしますが、親子関係及び兄弟関係の場合は、「生計を一にしていること」および「その家屋に居住」をクリアするのが難しい場合が多い様ですので、よく検討してください。

  • (3)(2)の条件を満たす場合には税金計算は次の様になります。(万円以下四捨五入)

  • (4)3,000万円特別控除は、まず自己所有居住用家屋に適用があり、ついでに自己所有居住用土地にも適用があると考えます。妻は自己所有居住用家屋がなく、自己所有居住用土地だけですので、自己の譲渡益に対して3,000万円特別控除を受けられません。
  • (5)もし、家屋が夫と妻の共有であれば、妻も自己所有居住用家屋があることになりますので、自己の分として3,000万円特別控除が受けられます。

9. 身内に売却した場合は?

身内に売却したら3,000万円特別控除が受けられないと聞きました。具体的な例をあげてください。

  • (1)譲渡者の配偶者及び直系血族

    c.f. 妻、子、孫、父母、祖父母

  • (2)譲渡者の親族で譲渡者と生計を一にするもの。

    c.f. 同居の弟、姉、妹などで生計を一にするもの。よって、生計別の兄弟姉妹、娘婿等は制限されません。

  • (3)譲渡者の親族で譲渡後、譲渡者と譲渡家屋に同居する者

    c.f. 娘婿が義父の家屋を購入しかつ同居する場合の娘婿

  • (4)譲渡者のいわゆる「内縁の妻」およびその者と生計を一にする親族
  • (5)譲渡者のいわゆる同族会社
  • (6)その他