土地建物を一括購入した場合、一括売却した場合の計算方法と計算事例

更新日：2023年11月30日

土地建物を一括購入した場合の減価償却費の計算方法は？

実額取得費の計算を行う場合において土地建物を一括購入した場合には、建物の購入代金等が不明のため、建物の減価償却費の計算ができない場合があります。どのように区分すればいいのでしょうか？

1.消費税等が契約書に記載されている場合

　契約書に消費税額が記載されている場合には、その消費税額から建物価格を計算することができます。なぜなら、土地の売買は消費税が非課税であり、建物にだけ消費税がかかるため、その税率で逆算することによって建物価格が求められるのです。なお、契約書に消費税の記載がある場合には当事者が土地建物の区分金額に合意をしたことになるので、この方法以外の区分は認められません。

2.消費税等が契約書に記載されていない場合

　契約書に消費税額が記載されていない場合には、建物価格を建築時の「建物の標準的な建築価額表」から計算します。新築であればその価格が建物価格となります。購入した建物が既存（中古）の場合には、建物価格を建築時の建築価格で計算し、その価格から建築時から購入時までの償却費相当額を控除した金額が建物価格となります。

建物の標準的な建築価額表（単位：千円／㎡）

※「建物の標準的な建築価額表」の利用方法

①建築年月日、構造、床面積を登記簿謄本で確認します。

②建築時の建物の取得価額 ＝ 該当する標準的な建築価額 × 床面積㎡

③中古建物の取得価額は、②の金額から建築時より取得時までの減価償却費の合計額を控除します。

3.その他の方法

　対価の区分の方法については税法上、特別の規定はありません。具体的方法として建物の標準的な建築価額表を使った方法を掲げましたが、その他にも固定資産税評価額で按分する方法や、近隣の取引事例などから土地の時価を算定し残額を建物価格とする方法も考えられます。

売却価額の計算方法は？
土地と建物を一括売却した場合において、土地と建物の所有期間や所有者が異なる場合には、売却価額を区分しなければなりませんが、どのように区分すれば良いのでしょうか？

1.消費税等が契約書に記載されている場合

　契約書に消費税額が記載されている場合には、その消費税額から建物価格を計算することができます。ただし、その不動産がマイホームなどの場合には売却される方は消費税を納める必要がありませんので、原則として、消費税額は記載されないことになります。なお、消費税の記載がある場合には、土地建物の対価について当事者の合意があったものと考えられますので、消費税額から逆算する方法以外の区分はできません。
　具体的な計算方法は「1.消費税等が契約書に記載されている場合」を参照ください。 （参照：マイホームの税金）

2.消費税等が契約書に記載されていない場合

　この場合にはいくつかの方法が考えられますが、代表的なものとして次のような方法があります。

①固定資産税評価額で按分する方法

②建物の取得費相当額を建物の売却価格（収入金額）とする方法

③その他の方法
　一括購入した場合の土地と建物の対価の区分方法と同様に、これらの方法以外にも土地の近隣の取引事例などから土地の時価を算定し、残額を建物価格とする方法や簡易鑑定等によって区分する方法などもあります。なお、これらの売買価格を区分する方法は消費税を算定する際に基準として用いられることもあります。

計算例13　取得費の計算・消費税記載あり

平成6年4月に6,120万円（うち消費税120万円・税率3％）で取得した自己居住用の新築のマンション（鉄筋コンクリート造）を令和5年5月に売却しました。この場合における取得費はいくらでしょうか。

計算例14　譲渡対価の区分（建物の取得費が明らかである場合）

本年4月にアパートを7,000万円で売却し、譲渡費用を200万円支払いました。アパートの建物部分は長男が15年前から所有し、土地部分は母が40年前から所有しています。アパートの前年末の未償却残高は720万円、1年分の減価償却費は60万円で、土地の取得費は不明です。この場合において、建物の取得費相当額を建物の譲渡対価とする方法による譲渡所得の金額は、それぞれいくらでしょうか。

計算例15　譲渡対価の区分（建物の取得費が不明の場合）

令和5年3月に空き家を7,180万円で売却し、譲渡費用200万円支払いました。空き家は平成16年3月に次男が新築した木造家屋（100㎡）で、土地は昭和61年に父が取得したものです。ただし、建物も土地も取得費を証明する資料はありません。この場合における譲渡所得の金額はそれぞれいくらでしょうか。譲渡対価を土地建物に区分する方法として、標準的な建築単価を使用することとします。なお、平成16年の木造の標準的な建築単価は1㎡あたり152.1千円です。