中古マンション売却時にリフォームは必要？判断基準や費用を解説

マンションの売却に備えて、見栄えをよくした方が売れやすいのではないかと思い、リフォームを検討していませんか。
結論からいうと、売却のためのリフォームは原則として必要ありません。場合によってはかえってマイナス効果になることもあるので注意が必要です。
しかし、リフォーム内容によってはマンションの印象がアップし、プラスに働くことがあります。
この記事では中古マンションを売却するのに、なぜリフォームは原則不要なのか、そしてどのようなリフォームであればプラスに働くのかを解説します。失敗しないためのポイントも紹介しますので、マンションの売却を検討している方はぜひ参考にしてください。

中古マンション売却時にリフォームは必要？

売り物件のマンションの中には、リフォーム済みの物件や、リノベーション済みでまるで新築マンションのような物件があります。好条件で売却するためには、リフォームは必要なのでしょうか。

基本的にリフォームは不要

結論からいうと、マンションを売却するためにリフォームする必要はありません。リフォーム済み物件の多くは、不動産会社が再販している物件です。相場よりも安く買取りしていることが多く、その分リフォームをして競争力をつけて販売しているのです。
一方で、個人がマンションを売却する場合は、リフォームせず現状有姿としているケースがほとんどです。基本的には費用をかけてリフォームをする必要はないでしょう。

中古マンション売却時にリフォームが不要な理由

マンション売却時に、なぜリフォームは不要なのでしょうか。ここでは代表的な3つの理由について、具体例を交えながら解説します。

リフォーム費用がかかって損をすることがある

売却するためにリフォームをしたからといって、かかった費用を売却価格にそのまま上乗せすることができるわけではありません。
たとえば100万円かけてリフォームし、不動産会社が査定した価格に100万円を上乗せした価格で売りに出したとします。もし同じマンション内で同じ条件の物件が100万円安く売りに出ていたら、おそらく多くの人が安い方を選び、購入後に自分好みのリフォームをしたいと考えるでしょう。
自分の趣味ではないリフォームであれば、買い手はその価値を評価しないため、せっかく費用をかけてリフォームしても無駄になることがあります。
また、マンションは築年数で比較される傾向があり、室内がきれいだとしても築浅物件の方が不動産として評価が高く、ローンも組みやすいのが実情です。室内をきれいにするより、価格を安く設定した方が買い手はつきやすいでしょう。
特に、住み替えの場合などは資金を手元に残しておく必要があるので、マンションを売却する際にはなるべく費用をかけないことをおすすめします。

買い手がつきにくくなることがある

せっかく費用をかけてリフォームしても、万人受けしないようなリフォームをした場合、かえって印象が悪くなり買い手がつきにくくなることがあります。

たとえば経年劣化が気になる照明器具を処分し、高級感を出したいと考えて個性的な照明器具に交換したとします。しかし買い手の趣味が異なれば、その照明器具を撤去処分した上で新しいものを用意しなくてはなりません。費用が惜しいと思えば、マンションの購入自体を断念する可能性もあるでしょう。
つまり下手に費用をかけず、なるべく安い価格で売出した方が売りやすいということです。

住みながらリフォームすると引渡し時に新品ではなくなる

たとえば居住しながら売却する場合に壁紙のクロスを張り替えたとしても、そのクロスは買主に引き渡す時には新品の状態ではなくなります。また、リフォームから売却までの期間が長くなれば汚してしまう可能性もあります。
せっかくクロスを貼りかえても、買主が購入後にリフォームをすることもあり、その場合は無駄になってしまいます。
不動産会社が売主の物件は、空き家の状態なのでリフォーム済みのメリットを活かしやすいですが、居住中の場合はかえって無駄になってしまう可能性があるので、リフォームはおすすめできません。
もしクロスや床材を張り替えるのであれば、基本的には住み替え先に引越しした後に検討しましょう。

マンション売却時にリフォームする場合のポイント

ここまで基本的にはリフォーム不要ではあると解説してきましたが、リフォームの種類や内容によっては買い手の印象がアップすることもあります。マンションの状態によってはリフォームも視野に入れるとよいでしょう。ここでは、マンション売却時にリフォームする場合に気をつけたい5つのポイントを紹介します。

独断でリフォームしない

基本的には不要と考えられる中古マンション売却時のリフォームですが、やはり綺麗に改修されていたほうが印象が良くなるため、売却期間が短くなり、売買金額も上がる可能性が高まります。

とくに以下のようなケースでは、リフォームが必要になることもあるでしょう。

• 経年劣化以上の汚れや傷が見られる
• ほとんどの部分が綺麗なのに、一箇所あるいは数カ所のみ不良や傷が見られる
• 綺麗にすればまだまだ十分に住むことができる

とはいえ、先述のようにリフォームにかけた費用だけ高く売れるとは限らず、買主自身がリフォームしたいと考えている可能性もあるため、どのような状態であっても独断でリフォームすることは避け、事前に不動産会社に相談することが大切です。

できるだけ費用を抑える

費用をかけてリフォームしても、その分高く売れるという保証はありません。また売却する前にリフォームをするということは、自己資金からその費用を捻出しなければならず、住み替えを予定している場合は自己資金が減ることになります。
そのため、売却時にリフォームする場合はできるだけ費用を抑えましょう。グレードが高いものを選ぶ必要もありませんし、すべて完璧にリフォームする必要もありません。とにかく見た目をよくすることを重視し、費用対効果が高いリフォームを目指しましょう。

リフォームの記録を残しておく

売却時に限らず、リフォームや修理した履歴は必ず残しておきましょう。履歴があれば、売り出す際の販売用の図面にも「〇年にリフォーム済み」と記載してアピールすることができます。
ここで大切なのは、あいまいな年数を表記することはできないということです。軽微な間違いは大きな問題にならないかもしれませんが、大きく異なると「詐称」となることもあるので注意が必要です。
売買契約の時に売主がマンションの現状について説明するために作成する「物件状況報告書」には、リフォームの履歴を記載する箇所があります。リフォームの内容と時期についてはきちんと記録を残し、買い手に正確に説明できるようにしておきたいものです。
ゆえに、リフォームや設備等を修理したときは、請負契約書や領収書などを捨てずに保管しておきましょう。工事内容や実施時期を確認することができるうえ、リフォームしたことの証明にもなります。

万人受けするデザインにする

リフォームは自分の好みではなく、「万人受けするデザイン」という視点で仕様やカラーを選びましょう。個性的なデザインにしてしまうと、せっかく内見に至っても検討対象から外されてしまう可能性が高くなります。

とくにマンションの場合は、デザインなどにこだわる必要はなく、なるべくシンプルなリフォームがおすすめです。そうすれば多くの人が検討しやすい物件になり、結果として成約につながる可能性が高くなります。
リフォームを検討する場合は、実施内容も含めて不動産会社に相談しましょう。不動産会社はプロです。地域性やその時の需要を理解していますので、よりよい提案をしてくれるはずです。

リフォーム費用を確定申告する

譲渡所得とは、マンションなど一定の資産を売却した時に発生した利益（所得）をさします。譲渡所得が発生したら、翌年に確定申告をしなければなりません。
譲渡所得は以下の計算式で算出します。

譲渡所得＝収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除

マンションを売却するためにリフォームをした場合の費用は、上記計算式の中の「譲渡費用」に該当します。つまり譲渡益（売却利益）から経費として差し引くことができ、支払うべき税金を減らすことができるのです。
ただし、領収書などがない場合はリフォームしたことを証明できません。売却のためにリフォームした場合には領収書などをきちんと保管し、確定申告時に経費として計上できるようにしましょう。
ちなみにマンション購入時に改修工事等をした場合は、取得費として経費計上することができます。

中古マンション売却時に印象がアップするリフォームの種類

ここではマンション売却時におすすめのリフォームとその相場を紹介します。実際にどのようなタイプを選択すればよいかについても触れますので、参考にしてください。

壁紙のクロスや床材の張り替え

室内で大部分の面積を占めるのは壁や床です。その広い面がきれいな状態であれば、内見時の印象はよくなります。またキッチンや浴室などに比べて安価でリフォームできるため、費用対効果も高いといえます。

トイレなどの水回り

築年数が古くなると、とくに水回りの汚れや劣化、清潔感が気になります。水回りの中でも、マンションの買主が購入後にリフォームしたいと考えるのがトイレです。
トイレはキッチンや浴室に比べて好みやこだわりが少ない箇所でもあるので、リフォームすることがプラスにつながりやすいでしょう。
また、トイレは他の水回りに比べて比較的短時間（1日程度）で工事できることから、リフォームする側にとって負担が少ないというメリットもあります。

中古マンションのリフォーム費用の目安

壁紙や床材の貼り替え、トイレなどの水回りの改修にかかる費用の目安は、以下のとおりです。

壁紙や床材の貼り替え

壁紙やフローリングなどを張り替える場合は、なるべく誰もが気に入るようなシンプルなものを選ぶのがコツです。クロスであればほぼ柄のない、白やオフホワイトをおすすめします。クロスにはグレードがありますが、高級ラインを選ぶ必要はなく、スタンダードなタイプで問題ありません。
床材はフローリングが一般的ですが、カラーやその濃淡には流行もあります。トレンドをおさえたリフォームにするためにも、不動産会社やリフォーム会社に相談することをおすすめします。
フローリングの張り替えには、既存のフローリングを撤去して新規に張り替えるリフォームと、既存のフローリングに重ねて張る方法があります。安価にできるのは重ね張りですが、床に厚みが出てしまうため建具や窓枠の状況によってはできない場合もあります。詳しくはリフォーム会社にご相談ください。
クロスや床材を張り替えする場合の、一般的なリフォーム相場は以下の通りです。

トイレなどの水回り

トイレをリフォームする場合、デザインはシンプルなもので、カラーは白がおすすめです。グレードが高いものを選ぶ必要はありませんが、温水洗浄便座の一体型が人気です。便器を交換するのであれば、壁や天井のクロスと床材のクッションフロアを一緒にリフォームしましょう。
また全体が新品になると、目につくのがタオル掛けやペーパーホルダーです。これらは数千円程度で購入できるので、一緒に交換することをおすすめします。
トイレをリフォームする場合の一般的な相場は以下の通りです。

その他の水回りのリフォーム費用の目安は、以下のとおりです。

リフォーム以外で中古マンションの魅力を高める方法

中古マンションの魅力を高めるのは、リフォームだけではありません。できるだけ好条件でマンションを売却するため、次のような施策も検討してみましょう。

ハウスクリーニング

改修ではなく、ハウスクリーニングをかけることで中古マンションの魅力が高まることもあります。ハウスクリーニングとは、プロによる清掃です。

ハウスクリーニングを実施すると、とくに水回りの清潔感が高まるため、効果的な施策の一つとなり得ます。気になる部分に絞れば、数千円程度から実施できる点も魅力です。

インスペクション

中古住宅を購入する人の多くは、コンディションを気にしているものです。「見えない部分に不良点はないだろうか」「引き渡し後に水漏れが発生しないだろうか」といった買主の不安を軽減するには「インスペクション」が効果的です。

インスペクションとは、第三者の建築のプロによる建物の状況調査を指します。調査範囲は、以下のとおりです。

• 構造耐力上の安全性に問題のある可能性が高いもの（腐食や傾斜、躯体のひび割れなど）
• 雨漏り、水漏れが発生している、または発生する可能性が高いもの（雨漏りや漏水など）
• 設備配管に日常生活上支障のある劣化などが生じているもの（給排水管の漏れや詰まりなど）

壁や床を壊して調査するわけではないため「絶対」ではありませんが、第三者かつ建築のプロがコンディションを調査してくれることで買主の大きな安心となり、結果として好条件で売却できる可能性が高まります。

ホームステージング

内覧時の印象を高めるには「ホームステージング」が効果的です。ホームステージングとは、売却中の物件をモデルルームのように演出するテクニックを指します。中古住宅流通がさかんな米国では一般的な売り方で、販売期間の短縮や売買金額の上昇に期待できるとされています。

東急リバブルでは、一定要件を満たした売り物件に対し「ルームデコレーション」のサービスを提供しています。

まとめ

中古マンション売却時のリフォームは、基本的に不要です。ただし、場所を絞り、費用を抑えて実施すれば効果的な施策にもなり得ます。リフォームが必要と考えられる場合も、独断で実施することは避けましょう。まずは現状のまま不動産会社に売却相談し、売り方を含めて検討することが大切です。

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